수원지방법원 2025타경100843. 군포시 당정동 로체샤르빌 3층 303호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 258,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,542,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차권자 강성하는 2020.07.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.06.05., 보증금은 288,000,000원입니다. 말소기준권리인 2025.02.19. 서울특별시 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인이므로 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 84,542,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,921,756원을 제외한 82,620,244원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 205,379,756원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가와 인수액을 합친 289,921,756원입니다. 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 대항력 인수형 구조이기 때문에 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 커지며, 총부담은 대체로 288,000,000원 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차권’

등기부에 설정됐던 강구수산업협동조합 근저당권은 2020.07.10. 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2025.02.19. 서울특별시 압류이고, 그 이후의 2025.03.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강성하의 주택임차권은 그보다 앞선 임대차와 전입·점유에 기초합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 288,000,000원은 중복 합산 문제가 없는 실제 임차보증금으로 봐야 합니다. 2024.03.15. 주택임차권등기가 접수됐고, 임차권등기명령은 2024.03.13. 수원지방법원 안양지원 결정입니다.

③ 시세 비교 — 84,542,000원이 아니라 289,921,756원으로 봐야 한다

로체샤르빌 전용 46.34㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.04. 3층이 248,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균 역시 248,000,000원입니다.

현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 34.1%에 불과합니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더하면 현재 회차 실질취득은 289,921,756원으로 올라갑니다. 즉 가격 판단의 기준은 84,542,000원이 아니라 낙찰가 + 인수액이어야 하며, 그 기준에서는 최근 실거래 248,000,000원보다 높은 부담입니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,542,000원 가정)

현재 회차 가정에서 임차인 강성하에게 82,620,244원이 배당되고, 부족분 205,379,756원은 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 주택도시보증공사 예상배당도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질부담 구조

회차가 내려갈수록 최저가는 84,542,000원에서 67,633,600원, 54,106,880원으로 감소하지만 매수인 인수액은 반대로 205,379,756원, 221,983,805원, 235,267,044원으로 증가합니다. 결과적으로 총부담은 계속 보증금 288,000,000원 안팎에 머무릅니다. 이 사건에서는 유찰 횟수보다 선순위 임차보증금이 가격을 결정합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 군포시 당정동, 전철 1호선 당정역 동측 인근입니다. 주위는 다세대·다가구·아파트 등 주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 당정역까지의 거리, 노선버스정류장 위치와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2020.02.06.입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 본건 서측으로 왕복 2차선, 남측으로 포장 소로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 391.0㎡, 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다. 철도보호지구에 저촉되고 과밀억제권역·과밀억제지역 등에 포함됩니다.
• 규모. 로체샤르빌은 총 12세대이며, 동일 전용면적 46.34㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
• 물건 상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것. 현재 최저가 84,542,000원에만 초점을 맞추지 말고 임차보증금 인수 205,379,756원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 강성하의 전입 2020.07.30., 확정일자 2020.06.05., 증액분 13,000,000원 확정일자 2022.06.24. 및 보증금 288,000,000원을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
• 배당액 확인. 현재 가정 배당액은 임차인 82,620,244원이고 미배당 인수액은 205,379,756원입니다. 실제 배당 결과에 따라 인수잔액을 최종 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 5회 유찰됐지만 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 증가해 총부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
• 시세는 실질취득 기준. 최근 실거래 248,000,000원과 비교할 때 최저가가 아닌 낙찰가와 인수액의 합계를 사용해야 합니다.
• 임대주택 등기 확인. 2022.10.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 상태도 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “84,542,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건을 숫자 하나로 설명하면 최저가 84,542,000원이 아니라 현재 회차 기준 실질취득 289,921,756원입니다. 강성하의 보증금 288,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이고, 배당에서 모자라는 금액은 매수인이 부담합니다.

최근 동일 면적 실거래는 248,000,000원입니다. 따라서 감정가의 33%, 최근 시세의 34.1%라는 표면적인 최저가 비율을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이미 5회 유찰됐고 다세대 12세대 규모의 물건인 데다, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 커지는 구조까지 겹칩니다. 권리 핵심은 선순위 임차권, 가격 핵심은 실질취득가. 이 두 가지를 놓치면 가장 싼 회차처럼 보이는 순간에 오히려 시세보다 높은 총부담을 떠안을 수 있습니다.