수원지방법원 2025타경100843. 경기도 군포시 당정동 로체샤르빌 3층 303호, 전용 46.34㎡의 다세대주택입니다. 감정가 258,000,000원에서 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 54,107,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 21%라는 가격만 보면 매력적인 할인 물건처럼 보이지만, 등기부를 확인하면 전혀 다른 이야기가 나옵니다.
이 물건에는 2024.03.15. 등기된 주택임차권이 있습니다. 임차인 강성하는 2020.07.30. 전입신고와 점유를 시작했고, 2020.06.05. 확정일자를 받았습니다. 보증금은 증액분을 포함해 288,000,000원입니다. 말소기준권리인 2025.02.19. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 매각물건명세서에서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가 54,107,000원이 아닙니다. 실제로 부담하는 낙찰가와 인수보증금의 합계입니다. 보증금 288,000,000원이 최저매각가보다 크기 때문에 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 인수해야 할 미배당 보증금은 커집니다. 경매 최저가가 떨어져도 총취득부담은 약 2.88억~2.89억원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당정동 1013-2 로체샤르빌 제3층 제303호 도로명주소: 경기도 군포시 당정역로 86 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.34㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2020.02.06. |
| 단지 규모 | 로체샤르빌 · 12세대 |
| 소유자 | 권태익 (2020.08.03. 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 | 258,000,000원 |
| 최저매각가 | 54,107,000원 (7회 유찰 · 감정가의 약 20.97%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2025.02.19. 서울특별시 압류 (갑구 3번) |
| 임차인 | 강성하 · 보증금 288,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 예상 | 235,266,926원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2020.02.12. 강구수산업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권은 2020.07.10. 이미 등기상 말소되었습니다. 따라서 현재 사건의 존속하는 말소기준 근저당으로 판단하지 않습니다.
2025.02.19. 서울특별시 압류가 말소기준권리이며, 이후 2025.03.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 앞서 성립한 임차인의 대항력과 보증금 잔액 인수 위험은 별도로 남습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성하 전유부분 전부 · 주거 주택임차권등기 |
288,000,000원 | 전입 2020.07.30. 확정 2020.06.05. 증액분 확정 2022.06.24. |
대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 235,266,926원 예상 |
| 최초 임대차계약 | 2020.06.05. |
|---|---|
| 후속 임대차계약 | 2020.07.15. / 2022.06.24. |
| 최초 보증금 | 275,000,000원 |
| 보증금 증액 | 2022.06.24. · 13,000,000원 증액 |
| 총 임차보증금 | 288,000,000원 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2020.07.30. |
| 확정일자 | 2020.06.05. (275,000,000원) 2022.06.24. (증액분 13,000,000원) |
| 임차권등기 | 2024.03.15. · 을구 3번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2024.03.15. |
② 시세 비교 — 최저가 21.8%가 실제 할인율은 아니다
로체샤르빌의 동일 전용면적 46.34㎡ 실거래가 확인됩니다. 2026년 4월 3층 거래금액은 248,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균도 같은 금액이지만, 거래가 1건이므로 개별 거래의 영향을 크게 받는다는 점을 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 46.34㎡ | 3층 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.34㎡ | 1건 | 248,000,000원 |
최저매각가 54,107,000원은 최근 실거래가의 21.8%에 불과합니다. 하지만 이는 낙찰대금만을 비교한 수치입니다. 배당 후 임차인 보증금 잔액 인수를 고려하면 실질적인 가격 관계는 완전히 달라집니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 258,000,000원 | 104.0% |
| 현재 최저매각가 | 54,107,000원 | 21.8% |
| 매수인 인수 예상 | 235,266,926원 | — |
| 실질취득금액 | 289,373,926원 | 116.7% |
| 최근 실거래가 | 248,000,000원 | 100.0% |
③ 예상배당표 (매각가 54,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,373,926원 |
| 1. 임차인 강성하 보증금 | 288,000,000원 | 52,733,074원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차인 보증금 미배당 | — | 235,266,926원 |
집행비용은 추정액이며, 임차인 보증금의 우선배당을 가정한 계산입니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 임차인의 보증금과 별도 임차채무로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권승계 관계 등에 따라 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰이 계속되면 인수액은 어떻게 달라질까?
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 있는 임차인 인수형입니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받는 금액은 줄고, 매수인이 떠안는 보증금 잔액은 증가합니다.
| 유찰 시나리오 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 감정가 20.97% |
54,107,000원 | 235,266,926원 | 289,373,926원 |
| 8회 유찰 가정 감정가 16.78% |
43,285,600원 | 245,893,541원 | 289,179,141원 |
| 9회 유찰 가정 감정가 13.42% |
34,628,480원 | 254,394,833원 | 289,023,313원 |
실질취득 합계는 각 회차 최저가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 등의 추정치에 따라 소폭 달라집니다. 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 최종 인수액도 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당정동 소재 전철 1호선 당정역 동측 인근에 있습니다. 주변은 다세대·다가구주택·아파트와 근린생활시설이 혼재한 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 전철 1호선 당정역과 노선버스정류장의 위치·운행빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 건물 서측은 왕복 2차선 도로, 남측은 포장 소로와 접합니다.
- 건물. 2020.02.06. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비가 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·과밀억제지역·철도보호지구·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.10.19. 민간임대주택등기가 접수되었습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있어 임대사업자 등록 및 의무의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모로 동일 면적 최근 12개월 실거래가 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회로, 매도 시 적정가격과 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 여부 확인. 을구 3번 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 조건을 확인하세요. 현재 예상 인수액은 235,266,926원으로, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 보증기관 채권관계 확인. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 경위, 대위변제·채권승계 여부, 임차인 강성하의 잔여 보증금채권 귀속을 사건기록과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 집행비용 1,373,926원과 임차인 예상배당 52,733,074원은 추정값입니다. 세금 우선순위와 실제 배당 결과에 따라 미배당 인수금액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 중심 가격 판단. 입찰가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액의 합계를 최근 실거래 248,000,000원과 비교해야 합니다. 현재 예상 실질취득액은 시세보다 약 16.7% 높습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 8회·9회 유찰 가정에서도 실질취득금액은 약 2.89억원입니다. 최저매각가 하락만으로 경제적 이익이 생기지 않습니다.
- 점유·명도 현황 확인. 임차권등기는 확인되지만 실제 현재 점유상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다. 점유자 존재 여부와 명도 협의 가능성을 점검하세요.
- 민간임대 등록 확인. 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대사업자 의무 및 매각에 따른 처리사항을 확인하세요.
- 관리비·물건 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 상태, 수선 필요성, 실제 사용상태를 별도로 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료 및 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 5,410만원 ≠ 5,410만원에 취득”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 79% 가까이 떨어진 최저매각가가 아니라, 288,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다.
현재 최저매각가 54,107,000원에 낙찰받으면 예상 인수보증금 235,266,926원을 더해 실질취득금액은 289,373,926원이 됩니다. 8회·9회 유찰을 가정해도 인수액이 늘어 총부담은 약 2.89억원 수준을 유지합니다. 이는 최근 동일 면적 실거래가 248,000,000원을 웃돕니다.
여기에 7회 유찰 이력, 소규모 다세대주택이라는 특성, 최근 거래 표본 부족에 따른 환금성 불확실성이 함께 존재합니다. 따라서 가격 할인율만 보고 접근하면 위험한 물건입니다.
매각물건명세서상 임차보증금 잔액 인수 조건이 명확히 기재된 만큼, 입찰에 앞서 실제 배당순위와 주택도시보증공사의 채권승계 관계를 확인하는 것이 우선입니다. 현재의 예상 인수 구조가 유지되는 한, 실질취득금액이 최근 시세보다 높아 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
결론: 최저가는 낮지만 인수부담은 크다. 권리위험 높음, 가격 메리트 없음 — 입찰 신중.
