수원지방법원 2025타경100857. 경기도 안양시 만안구 박달동의 미영팰리스 에이동 303호, 전용면적 32.55㎡의 다세대주택입니다. 2019.11.05. 준공된 건물로 6층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자는 송치헌 씨이며, 주택도시보증공사가 2025.03.12. 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 208,900,000원입니다.
이 물건은 단순히 최저가가 감정가의 절반 수준까지 떨어졌다는 사실만으로 판단하면 안 됩니다. 보증금 2억 890만원의 선순위 임차권이 있기 때문입니다. 배당만 놓고 보면 현재 최저가에서 1억 217만원가량이 부족합니다. 다만 이번 사건에는 이 부족분을 매수인에게 청구하지 않겠다는 확약이 제출됐습니다. 이 확약의 효력이 이 물건의 권리분석을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달동 28-2 미영팰리스 에이동 3층 303호 도로명: 경기도 안양시 만안구 박달우회로 146 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 32.55㎡ · 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 · 6층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 2019.11.05. 준공 · 총 28세대 |
| 소유자 | 송치헌 (2019.12.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 109,056,000원 |
| 유찰 횟수 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 208,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부상 2019.11.13. 경인북부수산업협동조합의 근저당권이 설정됐지만, 해당 근저당은 2019.12.06. 이미 말소됐습니다. 채권최고액 5,460,000,000원은 공동담보목록이 포함된 등기 내용으로, 현재 이 물건에서 매수인이 인수할 근저당으로 보면 안 됩니다.
이후 2021.11.02. 전입과 점유를 시작한 홍수한 씨의 임대차가 확인됩니다. 확정일자도 같은 날이며, 2024.01.26. 보증금 208,900,000원의 주택임차권등기가 완료됐습니다. 전입·점유·확정일자가 경매개시일인 2025.03.12.보다 앞서므로 확약이 없었다면 대항력과 우선변제권에 따른 매수인 인수 위험이 큰 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG 확약의 효력
실제 임차인은 홍수한 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차인의 우선변제권 승계인으로 등장하며, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍수한 전유부분 전부 |
208,900,000원 | 2021.11.02. 2021.11.02. |
有 | 有 | HUG 우선변제권 승계 2026.06.10. 확약 |
- 주택도시보증공사는 임차인의 우선변제권만 주장합니다.
- 대항력을 포기합니다.
- 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기합니다.
- 임차권등기 말소에 동의합니다.
확약의 적용 범위는 홍수한 씨 1명에게 한정됩니다. 이 확약이 다른 점유자나 별도로 확인되는 임대차까지 포괄하는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 임대차 관계를 별도로 확인하고, 확약서 원본의 제출 여부와 실제 임차권등기 말소 절차까지 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 실질취득가 64.5%
동일 단지 미영팰리스(28-2)의 전용면적 비교 자료입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026년 6월 5층에서 전용 31.57㎡가 169,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건의 비교 면적은 32.55㎡입니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 31.57㎡ | 5층 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 169,000,000원 |
| 최신 거래 | 31.57㎡ | 5층 | 169,000,000원 |
현재 최저가 109,056,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 169,000,000원의 64.5%입니다. 확약이 유효하게 이행되어 인수액이 0원이라면 현재 회차의 실질취득가는 최저매각가와 같은 109,056,000원입니다.
감정가 213,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 감정가의 51.2% 수준입니다. 다만 최근 실거래가 단 1건이므로 169,000,000원을 충분한 거래 표본을 가진 안정적인 시세로 단정해서는 안 됩니다. 한 건의 거래가격과 현재 경매 최저가를 비교한 참고 지표로 이해해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 109,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,326,784원 |
| 1. 임차인 홍수한 보증금(우선변제) | 208,900,000원 | 106,729,216원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 208,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족분은 102,170,784원입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 우선변제권 승계인으로 기재되어 있으므로 홍수한 씨의 보증금 208,900,000원을 별도의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당권자와 배당액은 배당표 및 확약서의 내용에 따라 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유효하면 인수액은 0원
회차가 진행되어 최저매각가격이 낮아지면 배당 가능한 금액도 줄어들어 확약이 없을 경우 미배당 보증금은 커집니다. 다만 확약이 유효하게 이행되는 한 해당 임차인의 잔존 보증금 반환청구권은 포기되는 구조이므로, 아래의 미배당액과 실제 매수인 인수액을 구분해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미적용 시 미배당액 | 확약 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 109,056,000원 | 102,170,784원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 87,244,800원 | 123,625,606원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 69,795,840원 | 140,760,485원 | 0원 |
미배당액은 각 회차의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이며, 확약이 유효하게 이행된다는 전제의 실질 인수액과 다릅니다. 추가 유찰 시나리오는 현재의 확약 효력이 그대로 유지된다는 전제에서만 해석해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 박달동 만안초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반주택지대입니다.
- 교통. 4차로 도로인 박달우회로와 접하고 있으며, 전철 1호선 안양역까지 약 1.7km입니다. 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 3층입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등이며 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 확인됩니다.
- 대지 및 도로. 대지는 761.5㎡이며 부정형 평지입니다. 중로와 접하고 승용차 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 상대보호구역, 과밀억제권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역 등 각종 지정 사항을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,624,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 건물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 10.9회, 매각률 3.7%로 매각 속도와 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 별도 주의사항 — 민간임대주택 등기
임대의무기간의 종료 여부, 등록 말소 여부, 매각에 따른 법률관계와 매수인에게 미칠 수 있는 영향을 확인해야 합니다. 임차인 확약서가 보증금 인수 문제를 해결한다고 해서 민간임대주택 관련 규제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10.자 주택도시보증공사 확약서의 원본과 제출 여부를 확인하고, 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제로 포함되어 있는지 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 확약서 제출만으로 등기부의 임차권등기가 이미 말소된 것은 아닙니다. 매각 이후 실제 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- HUG 승계관계. 실제 임차인은 홍수한 씨 1명입니다. 주택도시보증공사의 우선변제권 승계 범위와 배당 수령 관계를 확인하고 보증금 중복 산정을 피하세요.
- 점유 및 명도. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유자, 전입세대, 추가 임대차 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록 및 임대의무기간 관련 규제의 현재 상태를 확인하세요. 확약서와 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래가 1건뿐이고 단지 매각률이 3.7%입니다. 169,000,000원을 확정적인 매도 가능 가격으로 간주하지 말고 보수적으로 판단하세요.
- 체납 및 비용. 당해세, 관리비, 기타 공과금과 실제 인도 과정에서 발생하는 비용을 별도로 확인하세요. 예상배당표에는 당해세 및 기타 변동 비용이 모두 반영된 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서·배당 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “확약으로 인수 0원, 그러나 환금성은 별개”
수원지방법원 2025타경100857의 핵심은 선순위 임차보증금 208,900,000원입니다. 확약이 없다면 현재 최저가에서 102,170,784원의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 따라서 최저가 109,056,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 되는 물건입니다.
그러나 이번 사건에는 2026.06.10. 주택도시보증공사의 확약서가 제출됐습니다. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 핵심입니다. 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 하면 매수인 실질 인수액은 0원이며, 실질취득가는 현재 최저가인 109,056,000원입니다.
최근 실거래 169,000,000원과 비교하면 실질취득가는 64.5% 수준입니다. 가격만 놓고 보면 매력적인 구간이지만, 최근 거래는 1건뿐이고 단지 매각률은 3.7%, 평균 유찰 횟수는 10.9회입니다. 여기에 민간임대주택 등록 관련 사항도 남아 있습니다.
권리상 핵심 인수 위험은 확약으로 해소될 가능성이 높습니다. 그러나 확약의 실제 이행, 임차권등기 말소, 민간임대주택 관련 규제, 현장 점유 및 환금성까지 확인해야 최종 판단이 가능합니다. 이 물건은 확약서 확인이 선행되는 조건부 가격 검토 대상이지, 낮은 최저가만으로 안전성을 단정할 수 있는 물건은 아닙니다.
