수원지방법원 2025타경100857. 안양시 만안구 박달동 미영팰리스 에이동 3층 303호인 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 홍수한의 임차보증금 208,900,000원입니다. 홍수한은 2021.11.02 주민등록과 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 2024.01.26 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2025.03.12 강제경매개시결정보다 앞서 있으므로 원칙적으로 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 170,400,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,185,600원을 제외한 167,214,400원이 임차보증금 항목에 배당되고, 룰상 미배당 보증금은 41,685,600원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이 미배당액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.10 대항력을 포기하고, 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 홍수한에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 홍수한에게만 적용되는 것이므로 다른 임차인의 권리까지 포괄하는 확약으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 확인된 실제 임차인은 홍수한 1명이며, 주택도시보증공사는 우선변제권 승계인으로 같은 보증금을 별도 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달동 28-2 미영팰리스 에이동 3층303호 · 도로명 박달우회로 146 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택 · 전용 32.55㎡ · 방 2개·거실·주방/식당·욕실 · 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 3층 |
| 소유자 | 송치헌 · 2019.12.06 소유권이전 (2019.10.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 170,400,000원 (4회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 규모 | 2019.11.05 · 28세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍수한 | 전유부분 전부 | 2021.11.02 / 2021.11.02 | 208,900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 주택도시보증공사 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 4회 유찰이어도 현재가는 최근 거래 이상
미영팰리스(28-2)의 전용면적 매칭 실거래는 최근 12개월 동안 1건 확인됩니다. 2026.06, 전용 31.57㎡, 5층 거래가 169,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 169,000,000원, 최신 거래 역시 169,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 31.57㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.55㎡ 대상 | 1건 | 169,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득액은 170,400,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 169,000,000원의 100.8%입니다. 즉 실질취득액이 최근 거래보다 1,400,000원 높습니다. 따라서 감정가 213,000,000원에서 4회 유찰됐다는 사실만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,185,600원 |
| 1. 임차인 홍수한 보증금 (우선변제) | 208,900,000원 | 167,214,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 홍수한 보증금의 미배당액은 41,685,600원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 위험으로 계산되는 금액이지만, 2026.06.10 확약에 따라 홍수한에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 청구 208,900,000원은 같은 보증금 회수 구조와 연결되어 있으므로 매수인 부담으로 이중 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때 인수액은 오히려 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 80%) | 170,400,000원 | 41,685,600원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 75,288,480원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 51%) | 109,056,000원 | 102,170,784원 | 실질 0원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약이 없으면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 경제적 부담이 보증금 수준에서 쉽게 내려오지 않습니다. 하지만 이 사건의 홍수한에 대해서는 제출된 확약 때문에 각 회차의 룰상 인수액을 실제 매수인 부담으로 그대로 적용하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 단위세대로 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 6층이며 대상은 3층입니다.
- 입지. 안양시 만안구 박달동, 만안초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 일반주택지대입니다.
- 교통. 4차로 박달우회로와 접하고 전철 1호선 안양역까지 1.7킬로미터 거리입니다. 중로와 접해 통행 및 승용차 접근성도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 이용설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,624,000원/㎡, 토지면적 761.5㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모의 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 10.9회, 매각률 4.17%로 나타납니다. 현재 물건도 4회 유찰돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서와 원문에서 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 반영 시 현재 실질취득액은 170,400,000원입니다. 최신 실거래 169,000,000원보다 높으므로 4회 유찰이라는 숫자만으로 할인 물건이라 판단하지 않아야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 홍수한의 주택임차권등기는 2024.01.26 등기되어 있습니다. 확약서의 말소 동의가 실제 말소 절차로 연결되는지 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 처리 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2025.12.11 부평세무서장 처분의 압류가 등기되어 있으며 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 배당 및 조세 관련 원문은 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래가 1건뿐이므로 169,000,000원을 절대적 시세로 단정하기보다 대상 호수의 상태와 개별 조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 안 싸다”
이 사건은 첫눈에 보면 보증금 208,900,000원의 대항력 임차인이 최저가 170,400,000원을 넘는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 룰상 미배당 41,685,600원을 보여 줍니다. 그러나 2026.06.10 확약으로 홍수한의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의해, 매수인 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 실질취득액 170,400,000원은 2026.06 최신 실거래 169,000,000원보다 1,400,000원 높고, 최근 12개월 평균의 100.8%입니다. 게다가 현재 4회 유찰, 단지 평균 유찰 10.9회와 매각률 4.17%라는 환금성 지표까지 고려하면, 이 물건은 권리 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만 현재 가격은 최근 시세보다 저렴하지 않은 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
