수원지방법원 2025타경100858. 안양시 만안구 안양동 그린힐빌리지 에이동 202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이범섭이고, 2019.08.08 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 두 명의 임차·점유 관계와 주택도시보증공사의 확약입니다.

말소기준은 데이터상 2025.03.10 강제경매개시결정입니다. 김한성은 2021.07.16 전입, 2021.07.07 확정일자, 보증금 187,000,000원으로 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 현재 최저가 121,600,000원보다 보증금이 커 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 임차권 승계인 주택도시보증공사의 확약 때문에 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일 전 임차권이 핵심

등기상 김한성의 주택임차권은 2023.07.20 등기됐고, 임차보증금은 187,000,000원입니다. 전입 2021.07.16, 확정일자 2021.07.07로 2025.03.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이후 2025.03.24 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

또 2022.11.21에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 등기돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 함께 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유자 분석

확인되는 개인 임차인·점유자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 김한성의 주택임차권을 승계한 보증기관으로서 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

두 사람 모두 2025.05.20 배당요구 사실이 확인됩니다. 김한성은 확정일자와 보증금이 명확해 우선변제권 행사 구조가 확인되지만, 한연수는 보증금·확정일자가 없어 실제 인수금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득가 — 최저가 1.216억만 보고 끝내면 안 된다

현재 최저가는 121,600,000원입니다. 김한성의 경우 배당표상 미배당액이 67,902,400원으로 계산되지만, 확약 때문에 이 금액은 실질 인수 0원입니다. 따라서 알려진 금액만 놓고 보면 실질취득의 출발점은 최저가 121,600,000원입니다.

그러나 한연수의 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 121,600,000원 + 한연수 관련 미확정 인수위험으로 보는 것이 정확합니다. 확약이 있다고 해서 전체 임차인 위험이 0원이 되는 사건은 아닙니다.

김한성 관련 미배당액은 제공된 배당 시나리오의 룰상 계산값입니다. 주택도시보증공사의 확약 때문에 이 임차인에 대한 실제 매수인 인수는 0원으로 처리합니다. 한연수는 확약 대상이 아니며 금액 미상입니다.

④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

그린힐빌리지A동 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2026.07 247,000,000원, 이전 거래는 2024.06 265,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 247,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -6.8% 하락한 흐름입니다.

이 단지는 총 11세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 현재 물건도 이미 6회 유찰된 만큼 최저가 할인폭 자체보다 환금성과 실제 수요가 약한 이유를 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 121,600,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 김한성 보증금 부족분은 67,902,400원이지만, 확약에 따라 김한성 관련 실질 인수는 0원입니다. 한연수의 보증금·우선변제액은 미상이라 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 관계인의 폐문 부재로 내부는 직접 확인되지 않았습니다.
• 입지. 안양양지초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·다세대주택·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 443.0㎡, 공시지가 2,094,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측 소로2류, 남서측 세로에 각각 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 그린힐빌리지A동은 총 11세대이고 경매 평균 유찰 횟수 7.0회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 있어 가격 할인만큼 환금성 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한연수 권리부터 확정. 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 점유·임대차계약·보증금·확정일자 원문을 확인해야 합니다.
• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약의 적용 범위와 원문을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 실거래 면적 착시 주의. 대상은 41.6㎡, 확인된 거래는 57.26㎡입니다. 121,600,000원이 247,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최신 247,000,000원 거래는 이전 265,000,000원보다 낮고 최근 대비 과거 추세는 -6.8%입니다.
• 6회 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰됐고 단지 평균도 7.0회입니다. 내부 상태·수요·명도·임차관계·환금성을 함께 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 등기 원문과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 물건입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 위험 하나는 지웠지만, 빈칸이 하나 남았다”

이 사건은 처음 보면 보증금 187,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 121,600,000원으로는 접근하기 어려운 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 67,902,400원의 미배당액을 계산합니다. 그러나 김한성 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있어, 그 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.

문제는 그 다음입니다. 한연수는 말소기준보다 앞선 2023.12.01 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 위험은 김한성 확약 밖입니다. 게다가 6회 유찰, 11세대 규모, 경매 평균 7.0회 유찰, 낙찰률 0.0%, 최근 거래 추세 -6.8%가 함께 나타나고 있습니다.

또 최저가 121,600,000원은 최신 거래 247,000,000원보다 크게 낮지만 거래 표본은 57.26㎡, 대상은 41.6㎡라 직접 비교가 성립하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “보증기관 확약으로 주된 인수위험은 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인과 낮은 환금성을 먼저 해결해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 크게 줄 단계는 아닙니다.