227,850,000원
의정부지방법원 2025타경5465. 파주시 동패동 책향기마을우남퍼스트빌아파트 1405동 601호, 14층 건물 중 6층 아파트입니다. 감정가 465,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 227,850,000원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 산정되어 실질취득도 227,850,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균이 406,041,666원인 점을 감안하면 가격 할인은 분명합니다.
다만 이 물건의 핵심은 “싸다”가 아니라 임차권등기 확인입니다. 김성민 임차권등기는 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되어 있으나, 별도의 임차권 경정 기재에는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않는 부분이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격은 합격권, 권리는 원본 대조 후 확정이라는 결론이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1711 책향기마을우남퍼스트빌아파트 제1405동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 101.9776㎡ · 철근콘크리트구조 금속기와지붕 14층 건물 중 6층 |
| 단지 / 사용승인 | 책향기마을14단지우남퍼스트빌(1711) · 600세대 · 2006.04.10 |
| 소유자 | 변영희 (2006.10.10. 거래가 310,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 227,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 152,983,620원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐고, 임차권은 뒤에 붙었다
말소기준으로 산정된 권리는 2006.09.26 우리은행 근저당권 243,600,000원입니다. 그 뒤에 붙은 신한은행 근저당권, 중소기업은행 근저당권, 압류, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸되는 구조입니다. 현재 회차 배당표도 선순위 채권이 매각대금을 대부분 흡수해 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않는 구조로 계산되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 성명 확인 1명, 경정 기재 1건
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 기재 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 15,000,000원 30,000,000원 · 50,000,000원 · 150,000,000원 후속 기재 | 2013.08.23 / 2013.08.23 / 2025.04.17 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
| 임차권 경정 기재 | 주거(임차권등기) | 미상 | 전입 미상 / 2013.08.23 / 2025.09.22 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없어 보증금을 별도로 합산할 사안은 아닙니다. 성명 확인 임차인은 1명입니다. 다만 경정 기재가 같은 임차권의 정정인지, 별도 확인이 필요한 기재인지에 따라 체감 리스크가 달라질 수 있으므로, 임차권등기명령 결정문·매각물건명세서·현황조사 원본을 맞춰보는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 56.1%
같은 단지(책향기마을14단지우남퍼스트빌, 600세대·2006년 준공) 동일 면적 101.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 현재 회차 실질취득 227,850,000원은 실거래 최저 280,000,000원보다도 낮고, 평균 406,041,666원의 56.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 101.98㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 101.98㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 101.98㎡ | 3 | 397,000,000원 |
| 2025.12 | 101.98㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2025.10 | 101.98㎡ | 9 | 434,000,000원 |
| 2025.06 | 101.98㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 101.98㎡ | 9 | 480,000,000원 |
| 2025.04 | 101.98㎡ | 6 | 472,500,000원 |
| 2025.04 | 101.98㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2025.04 | 101.98㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2025.03 | 101.98㎡ | 8 | 464,000,000원 |
| 2025.02 | 101.98㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 406,041,666원 |
최근 실거래는 280,000,000원~480,000,000원까지 편차가 큽니다. 그래도 현재 회차 실질취득가 227,850,000원은 실거래 하단보다 낮습니다. 권리 확인이 정리된다면 가격 안전마진은 상당하지만, 임차권 경정 확인이 끝나기 전까지는 이 할인폭을 그대로 “확정 수익”으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,989,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 243,600,000원 | 223,860,100원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 254,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 22,800,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 61,200,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 146,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 728,400,000원 중 예상배당은 223,860,100원, 미배당은 504,539,900원입니다. 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 227,850,000원 | 504,539,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 159,495,000원 | 571,937,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 111,646,500원 | 619,116,551원 | 0원 |
가격이 더 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 배당표 산정상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 가격 리스크보다 권리 확인 리스크가 더 중요합니다. 김성민 임차권과 경정 기재가 후순위·소멸로 정리되는지 확인되면, 현재 회차 가격 자체는 시세 대비 경쟁력이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 동패동 소재 “교하중학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,592,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12건의 실거래가 확인되며, 280,000,000원~480,000,000원까지 거래 편차가 큽니다. 가격대와 내부 상태에 따라 매수층 반응이 갈릴 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 대조. 김성민 임차권등기, 2025.09.22 경정 기재, 매각물건명세서의 전입·보증금 표시가 서로 일치하는지 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 판단. 배당표 산정상 인수 0원이므로 현재 실질취득은 227,850,000원입니다. 단, 경정 기재 확인 전에는 인수 0원을 최종 확정값처럼 보지 마세요.
- 신청채권자 배당 구조 확인. 현재 시나리오에서는 선순위 배당으로 후순위 신한은행 배당이 0원으로 계산됩니다. 채권자 간 배당 구조와 말소관계를 원본으로 다시 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트 물건은 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 있는 사건은 실제 점유자, 전입세대, 우편물, 관리사무소 진술을 교차 확인해야 명도 계획을 세울 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 A, 확인 전 권리는 B”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 465,000,000원에서 2회 유찰되어 실질취득 227,850,000원, 실거래 평균 406,041,666원의 56.1%입니다. 같은 단지 동일 면적 거래와 비교하면 가격 메리트는 큽니다. 하지만 권리분석에서는 마지막 1장이 중요합니다. 김성민 임차권등기는 대항력 없음으로 표시되어 있으나, 경정 기재에 전입·보증금 미상이 남아 있어 원본 대조 전에는 안전형으로 단정할 수 없습니다. 결론은 “가격은 매력적, 임차권 경정 확인 후 입찰”입니다.
