수원지방법원 2025타경100862. 군포시 당동 비씨팰리스3차 10층1002호 오피스텔입니다. 소유자 김용석은 2019년 9월 거래가 211,000,000원에 소유권을 취득했고, 이 물건에는 2019년부터 점유·전입한 김영숙의 주택임차권이 2023년 등기됐습니다. 임차보증금은 216,000,000원이며 전입일 2019.06.28, 최초 확정일자는 2019.06.04입니다.
등기상 기준권리는 2025.03.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김영숙 임차권은 그보다 앞서 존재하므로 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 문제로 이어질 수 있습니다. 현재 최저가 기준 배당 계산상 부족분은 71,029,760원입니다. 그러나 2026.05.04 확약서에서 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100862 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 10층1002호 · 경기도 군포시 군포로580번길 28 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 비씨팰리스3차 |
| 소유자 | 김용석 (2019.09.18 매매 · 거래가액 211,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 20세대 · 2019.03.22 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 남는 변수는 미상 점유자
2019년 김용석 소유권 취득 후 2022년 민간임대주택등기가 기재됐고, 2023년에는 김영숙의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 등기된 임차권의 보증금은 216,000,000원이고, 배당요구 및 우선변제권 행사가 가능합니다. 이후 2025.03.11 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며, 2025.04.22 국민건강보험공단 압류는 기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영숙 | 전유부분 전부 · 2019.06.28 | 216,000,000원 | 有 | 有 | 주택도시보증공사 승계 · 확약상 잔존 인수 0원* |
| 조승우 | 1002호 전부 · 2024.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 밖 · 보증금 미상 위험 별도 확인 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 김영숙 임차권의 승계인으로 기재된 신청채권자이며, 김영숙 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 하락 추세와 미상임차인을 같이 봐야 한다
비씨팰리스3차 실거래 8건의 전체 평균은 244,875,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02 230,000,000원, 2026.06 200,000,000원으로 평균 215,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -15.6% 낮아 명확한 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.73㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 55.73㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 56.05㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2024.06 | 55.73㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 2023.12 | 55.73㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2023.09 | 56.05㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 49.71㎡ | 17 | 265,000,000원 |
| 2022.01 | 55.73㎡ | 13 | 250,000,000원 |
현재 최저가 147,840,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 68.8%이고 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 김영숙 임차권만 놓고 보면 확약 때문에 실질취득의 확정분은 147,840,000원으로 볼 수 있어 가격 차이는 존재합니다. 그러나 조승우 보증금이 미상이므로 실제 총취득비용은 현재 숫자만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 1. 임차인 김영숙 보증금(우선변제) | 216,000,000원 | 144,970,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김영숙 보증금의 미배당액은 71,029,760원이지만, 2026.05.04 확약으로 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 조승우의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 김영숙 부족분은 늘어도 확약상 0원*
| 회차 | 매각가 | 계산상 김영숙 미배당·인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 64% | 147,840,000원 | 71,029,760원 | 확약상 0원* · 조승우 미상 별도 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 118,272,000원 | 100,183,808원 | 확약상 0원* · 조승우 미상 별도 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 41% | 94,617,600원 | 123,485,517원 | 확약상 0원* · 조승우 미상 별도 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총취득비용이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 김영숙 임차권은 주택도시보증공사의 확약으로 그 잔존 인수액을 실질 0원*으로 처리합니다. 따라서 위 71,029,760원·100,183,808원·123,485,517원은 확약이 없을 때의 계산상 부족액이며, 매수인에게 그대로 전가되는 금액으로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔이며 비씨팰리스3차는 20세대, 2019.03.22 준공입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 연립 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 3,070,000원/㎡, 토지면적 564.3㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지 실거래 표본은 8건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 추세는 -15.6%, 경매 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 주체를 원본으로 대조해야 합니다.
- 조승우 보증금 확인. 2024.03.11 전입한 조승우는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 계약서, 점유관계, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 두 임차인을 합산하지 말 것. 김영숙 보증금 216,000,000원과 주택도시보증공사는 같은 임차보증금의 승계 관계이므로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 전체 실거래 평균 244,875,000원보다 최근 12개월 평균 215,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 유찰 횟수 해석. 현재 4회 유찰, 단지 평균 4.9회 유찰입니다. 할인폭만으로 가격 가점을 주기보다 환금성과 미상임차인 위험을 함께 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기 원본에서 매각 후 처리관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 겹입니다. 첫째, 김영숙의 216,000,000원 선순위 임차권은 현재 최저가만 보면 71,029,760원의 미배당 인수가 생기는 구조지만, 주택도시보증공사의 2026.05.04 확약 때문에 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 둘째, 그 확약과 무관한 조승우가 1002호 전부에 전입해 있는데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 그대로 남아 있습니다.
가격은 현재 147,840,000원으로 최근 12개월 평균 215,000,000원의 68.8%까지 내려왔지만, 시장 자체도 최근 거래군이 이전보다 -15.6% 하락했습니다. 이미 4회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 4.9회입니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 “주된 선순위 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상임차인 1명의 보증금을 확인해야 비로소 가격을 판단할 수 있는 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다.
