수원지방법원 2025타경100863. 군포역 서측 인근의 와이즈캐슬 12층 1201호로, 감정 이용상태는 방 3개·거실·주방 및 식당·화장실· 발코니로 구성된 다세대주택입니다. 표면적인 최저가는 감정가 404,000,000원에서 5회 유찰된 258,560,000원입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 2명이고, 배당 뒤에도 남는 보증금을 매수인이 승계합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
배은혜 임차권자는 보증금 324,000,000원으로 2021.07.23 전입·점유를 시작했고, 2021.07.05 확정일자를 갖춘 뒤 2023.08.09 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 254,140,160원을 배당받아도 69,859,840원이 남습니다. 여기에 NGUYEN TRUONG GIANG의 보증금 1,000원이 별도로 인수되어, 매수인의 총 인수액은 69,860,840원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 775-5 와이즈캐슬 제12층 제1201호 도로명: 경기도 군포시 군포로529번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 66.21㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방/식당·화장실·발코니 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.05.14 · 와이즈캐슬 총 9세대 |
| 소유자 | 이미라 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 258,560,000원 (5회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 뒤에도 남는다
등기상 말소기준은 2025.03.11 강제경매개시결정입니다. 배은혜의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.08.09에 접수되어 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 미배당 보증금을 인수합니다. NGUYEN TRUONG GIANG도 2025.01.07 전입하여 말소기준보다 앞서며, 배당 없이 보증금 1,000원이 전액 인수되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액 69,860,840원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배은혜 건물 전부 · 주거·임차권등기 | 2021.07.23 확정일자 2021.07.05 | 324,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.08.09 | 69,859,840원 |
| NGUYEN TRUONG GIANG | 2025.01.07 | 1,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 1,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가 84.8%가 아니라 실질취득 107.7%
와이즈캐슬 전용 66.21㎡의 확인된 실거래는 2024년 9월 14층 305,000,000원 1건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 모두 305,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 66.21㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.21㎡ | 1건 | 305,000,000원 |
현재 최저매각가 258,560,000원만 비교하면 최근 거래가의 84.8%로 보입니다. 그러나 실제로는 인수액 69,860,840원을 더해야 하므로 실질취득은 328,420,840원입니다. 이는 최근 거래보다 23,420,840원 높고, 최근 거래가의 107.7%입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 15.2% 싸다”고 평가하거나 최저가를 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·감정가 64% | 258,560,000원 | 69,860,840원 | 328,420,840원 |
| 6회 유찰 시 감정가 51% | 206,848,000원 | 120,848,872원 | 327,696,872원 |
| 7회 유찰 시 감정가 41% | 165,478,400원 | 161,639,298원 | 327,117,698원 |
④ 예상배당표 (매각가 258,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,419,840원 |
| 1. 임차인 배은혜 보증금 | 324,000,000원 | 254,140,160원 |
| 인수 · NGUYEN TRUONG GIANG | 1,000원 | 0원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배은혜 보증금 부족분 69,859,840원과 NGUYEN TRUONG GIANG 보증금 1,000원을 합한 총 69,860,840원이 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 군포역 서측 인근이며, 주택·주상용·업무용·상업용 부동산이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 군포역이 있어 교통 사정은 대체로 양호합니다.
- 건물. 2019.05.14 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층이며, 급배수·난방·도시가스·승강기·기계식주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구이며, 과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 323.8㎡, 공시지가는 3,209,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대 규모의 다세대이고, 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 평균 유찰 5.5회와 매각률 0.0%도 보수적으로 볼 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 258,560,000원에 낙찰돼도 인수액을 더한 부담은 328,420,840원입니다.
- 배은혜 임차권 인수 확인. 임차권등기·전입·점유·확정일자가 말소기준보다 빠르고, 배당 후 부족분 69,859,840원이 남습니다.
- 별도 임차인 확인. NGUYEN TRUONG GIANG의 전입·점유 현황과 보증금 1,000원의 계약 원본을 대조해야 합니다.
- 명도 상대 확인. 실제 점유자와 임차권등기자의 현재 점유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 기재된 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기의 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 주차 가능 차량 규격과 운용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 각종 체납액을 관리주체에 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차계약 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수 구조를 먼저 보라”
이 물건은 감정가 404,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 258,560,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 배은혜 임차권자의 보증금 324,000,000원이 낙찰가보다 크고, 별도의 대항력 임차인도 존재합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 69,860,840원, 실질취득액은 328,420,840원입니다.
확인된 최근 실거래 305,000,000원과 비교하면 실질취득이 107.7%로 오히려 높습니다. 6회·7회 유찰을 가정해도 총 부담은 약 3.27억~3.28억원에 머물러, 추가 유찰이 큰 할인으로 이어지지도 않습니다. 총 9세대 다세대, 평균 유찰 5.5회, 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 선순위 임차보증금 인수 부담이 큰 고위험 구조입니다.