수원지방법원 2025타경100877. 안양시 만안구 박달동 미라벨파크 A동 2층 204호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 129,280,000원으로 감정가 202,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 단순히 “4회 유찰돼 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 김용성의 임대차는 2019.10.05 계약, 2019.10.11 확정일자, 2019.11.10 점유개시, 2019.11.11 주민등록으로 확인되고, 데이터상 말소기준권리는 2022.04.01 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.

원칙대로라면 현재 회차에서 보증금 195,000,000원 중 126,670,080원만 배당되고 68,329,920원이 미배당되어 매수인에게 이어질 수 있습니다. 이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 것이 핵심입니다. 그런데 이번 사건에는 그 원칙을 바꾸는 문서가 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.14 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약서가 핵심

등기부상 2018.11.05 오정농업협동조합 근저당권 1,488,000,000원이 있었지만 2019.11.08 이미 말소됐습니다. 이후 김연호가 2019.12.09 소유권을 취득했고, 데이터상 말소기준은 2022.04.01 주택도시보증공사 가압류 3,673,000,000원입니다. 서울특별시·안성시·국·의왕시·의정부시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 김용성은 2019.11.11 주민등록, 2019.10.11 확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 앞섭니다. 2023.11.27에는 보증금 195,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.06.05 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 + 우선변제권을 갖는 인수형 임차권이지만, 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약 때문에 실질 부담 판단이 달라집니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

③ 가격 비교 — 73.9%지만 거래 표본은 1건

미라벨파크A의 비교 실거래는 전용 38.27㎡, 4층의 2022.06 거래 175,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 129,280,000원은 이 비교가격의 73.9%입니다. 확약이 적용돼 인수액이 실질 0원이면 실질취득 역시 129,280,000원이므로 표면상 비교거래보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)

배당 계산상 임차인 보증금 부족액은 68,329,920원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 2026.05.14 확약이 적용되면 해당 부족분에 대한 매수인 반환청구권이 포기돼 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액이 보증금에 묶인다

확약이 없다고 가정하면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져, 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 5회·6회 유찰 숫자만 보고 가격이 계속 싸진다고 판단하면 안 됩니다. 반대로 이번 사건처럼 대항력 포기와 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 함께 제출된 경우에는 그 확약이 적용되는 임차권에 한해 이 구조가 해소됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 박달중학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 2층 204호이며, 승강기·도시가스보일러 개별난방·급배수 및 위생설비가 있습니다.
• 도로. 북북동측으로 5~6미터 도로에 접합니다.
• 용도·규제. 도시지역, 제1종일반주거지역·자연녹지지역 등으로 제시되며 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 미라벨파크A는 총 14세대이며 확인된 비교 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회로, 거래·낙찰 표본이 두텁지 않은 물건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.05.14 확약에서 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 동일 임차권에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소. 주택도시보증공사의 말소 동의가 실제 소유권 이전 후 임차권등기 정리까지 연결되는지 절차를 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 서울특별시·안성시·국·의왕시·의정부시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
• 시세 확인. 비교 실거래는 2022.06의 175,000,000원 1건뿐이므로 현장 중개업소의 현재 매도·매수 호가와 최근 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대·도시형생활주택이고 현재까지 4회 유찰됐다는 점을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 물건이므로 실제 현 점유상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다

이 사건을 겉으로만 보면 감정가 202,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 129,280,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 김용성은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 195,000,000원의 임차인이고, 확약이 없다면 현재 매각가에서 68,329,920원의 인수 위험이 남습니다.

이번 사건의 반전은 주택도시보증공사가 제출한 확약입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다. 그 경우 실질취득은 129,280,000원이고 비교 거래 175,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교거래가 1건에 불과하고 이미 4회 유찰된 소규모 다세대라는 점을 감안하면, 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 현 시세와 환금성을 추가 검증해야 하는 물건입니다.

* 확약 반영 인수 0원은 2026.05.14 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 해당 임차권에 그대로 적용된다는 전제입니다. 배당 계산상 미배당액은 68,329,920원입니다.