수원지방법원 2025타경100886. 군포시 당정동 센트럴비즈파크지식산업센터 13층 1309호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 이용상태는 공부상 지식산업센터, 조사시점 현재 사무실입니다. 감정가는 220,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 112,640,000원입니다. 등기 권리의 기준점은 2022.09.20. 설정된 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 207,600,000원입니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 2025.03.14. 임의경매개시결정과 2025.07.25. 신한자산신탁 가압류가 있고 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 윤태영의 전입일은 2023.04.19.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100886 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당정동 181-38 센트럴비즈파크지식산업센터 13층 1309호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 지식산업센터 · 조사시점 현재 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 13층 1309호 |
| 소유자 | 주식회사에스지플랜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 112,640,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 179,940,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.20. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 207,600,000원이고 채무자는 주식회사에스지플랜입니다. 이후 경매개시결정과 신한자산신탁의 226,334,400원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.08.11. 교보자산신탁 명의의 신탁 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태영 | 44.49 | 2023.04.19 | 미상 | 미상 | 2025.05.28 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 · 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 51.2%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 112,640,000원으로 감정가 220,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 할인 폭은 크지만, 비교할 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,376,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 207,600,000원 | 110,263,040원 |
| 3. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 226,334,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 433,934,400원, 채권자 예상배당은 110,263,040원, 미배당은 323,671,360원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포역 북동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 사무실 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 군포역(1호선)이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 지식산업센터이고 조사시점 현재 사무실로 이용 중입니다. 감정평가 참고사항에는 타인에게 임대 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 14층 건물 내 13층으로, 급배수·위생설비, 천정매립 시스템에어컨, 승객 및 화물용 승강기, 화재탐지·옥내소화전, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 3,605.0㎡, 지목 공장용지, 평지·가로장방이며 서측 및 북측으로 폭 약 25미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제지역·과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,193,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 윤태영의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 보증금과 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 112,640,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 4·5회 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 90,112,000원, 5회 유찰 시 72,089,600원으로 내려가지만, 미배당은 각각 345,844,416원, 363,542,413원으로 증가합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 이용상태 확인. 공부상 지식산업센터이며 조사시점 현재 사무실로 이용 중이고 타인에게 임대 중인 것으로 조사됐습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 판단 자료가 부족하다
이 사건은 말소기준 이후의 경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 쪽에서는 큰 인수 구조가 드러나지 않습니다.
다만 현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 게다가 3회 유찰된 지식산업센터·사무실 이용 물건이고 임차인의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수 0원, 그러나 가격 메리트는 시세 확인 전까지 보류”가 가장 정확합니다.
