수원지방법원 안양지원 2025타경100895. 안양시 만안구 안양동 ‘서동에이스빌’ 에이동 2층 201호, 전용 43.41㎡ 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2017년 9월 28일 안양협심새마을금고 근저당권 129,350,000원입니다. 이후 설정된 대부업체 근저당권과 근저당권부채권 질권, 경기신용보증재단·소상공인시장진흥공단· 신용보증기금의 가압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 놓입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 64%인 165,120,000원입니다. 매각대금에서 집행비용과 선순위 안양협심새마을금고 근저당권이 우선 배당되고, 후순위 근저당권자는 일부만 배당받는 구조입니다. 채권자들의 미배당액은 총 120,473,178원으로 계산되지만, 이는 후순위 채권자의 미회수액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리

2017년 9월 5일 관악농업협동조합 명의로 설정됐던 공동담보 근저당권은 2017년 9월 28일 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 안양협심새마을금고 근저당권 129,350,000원입니다.

2021년 설정된 주식회사에이치모기지론솔루션대부의 근저당권 45,000,000원과 그 근저당권부채권에 설정된 주식회사강남캐피탈대부의 질권은 말소기준보다 후순위입니다. 2024년 이후의 가압류 3건과 2025년 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 순위입니다. 배당 부족이 발생해도 등기상 후순위 채권액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당표에는 임차보증금 배당이나 매수인 승계액이 반영되지 않았고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 전입 관계까지 확정된 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 62.8%

서동에이스빌의 확인된 실거래는 4건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 262,750,000원과 최신 거래 278,000,000원을 우선했습니다. 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래 평균보다 3.0% 높은 흐름입니다.

매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액은 165,120,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 262,750,000원의 62.8%이며, 금액 차이는 97,630,000원입니다. 최신 거래 278,000,000원과 비교하면 실질취득액은 112,880,000원 낮습니다.

감정가 258,000,000원은 최근 12개월 평균보다 4,750,000원 낮아 감정가 자체도 최근 거래 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 그 감정가에서 2회 유찰돼 165,120,000원까지 내려왔으므로, 확인된 실거래만 놓고 보면 가격 할인 폭은 분명합니다.

④ 유찰 회차별 가격

회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)

총 채권액 282,481,498원 중 162,008,320원이 배당되고, 120,473,178원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 2필지 일단의 토지도 다세대주택인 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 근명고등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 북서측 포장도로를 통해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 벽돌치장쌓기 마감이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적은 936.0㎡, 공시지가는 2,213,000원/㎡이며 제1종일반주거지역에 속합니다.
• 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 26세대 소규모 다세대로 거래량이 제한적이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 확인자료와 현황조사서, 매각물건명세서를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
• 질권 관계 확인. 후순위 근저당권부채권에 설정된 질권의 배당 관계와 말소 촉탁 대상을 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
• 가격 비교. 전용면적과 층이 완전히 같은 거래만 있는 것은 아니므로 최근 실거래와 본건 2층 43.41㎡의 개별 상태를 함께 비교하세요.
• 환금 기간. 확인된 거래가 4건이고 26세대 다세대인 점을 반영해 매도 기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 잡으세요.
• 시설 상태. 내부 마감, 누수, 도시가스 난방, 승강기 가동 상태와 수선 필요 비용을 현장에서 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 인수조건을 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 합격, 가격 매력, 환금성은 확인”

이 물건의 말소기준은 2017년 9월 28일 안양협심새마을금고 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 질권, 가압류와 강제경매개시결정은 후순위이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 감정가 258,000,000원에서 2회 유찰돼 165,120,000원으로 내려왔습니다. 인수액이 없어 실질취득액도 165,120,000원이며, 최근 12개월 실거래 평균 262,750,000원의 62.8%입니다. 최근 거래 추세도 이전 거래보다 3.0% 높아, 확인된 시세 기준 가격 우위는 분명합니다.

다만 이 결론을 그대로 수익으로 연결하려면 두 가지 확인이 남습니다. 감정요항표상 미상인 임대관계와, 26세대 다세대의 제한적인 환금성입니다. 단지 경매 통계상 매각률이 0.0%인 점까지 고려하면 낮게 사는 것만큼 실제 점유와 나중에 팔 수 있는 가격을 확인하는 과정이 중요합니다. 이 사건은 권리는 합격, 가격은 매력, 점유·환금성은 현장 확인으로 정리됩니다.