수원지방법원 2025타경100896. 군포시 당동 비씨팰리스3차 10층 1004호 오피스텔입니다. 감정평가상 사무실2·거실·주방·욕실·현관·보일러실 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 중 10층입니다. 현재 소유자는 이홍순이고, 2019.11.21 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 2021.12.29 설정된 선정애의 근저당권 15,000,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 그러나 박현호는 이보다 앞선 2019.11.20 전입·점유와 2019.11.06 확정일자를 갖고 있어 원래대로라면 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다. 보증금도 231,000,000원으로 현재 최저가와 거의 같은 규모입니다.
다만 이번 사건에서는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.08.06 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 박현호 임차보증금과 관련한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100896 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 10층 1004호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 55.7282㎡ · 사무실2·거실·주방·욕실·현관·보일러실 · 17층 중 10층 |
| 소유자 | 이홍순 · 2019.11.21 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 현재 회차 | 5회 유찰 · 감정가 100% |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
박현호의 전입·확정일자는 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 확약이 제출되어 이번 사건에서는 그 잔존 반환청구권이 실질 0원으로 정리됩니다.
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현호 부동산 전유부분 전부 | 2019.11.20 / 2019.11.06 | 231,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원 |
| 윤민식 1004호 전부 | 2024.05.28 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
임차관계 신고자는 박현호·윤민식 2명입니다. 주택도시보증공사는 박현호의 주택임차권 승계인으로, 별도의 실거주 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 확약은 박현호 임차권에 관한 승계인에게 적용됩니다. 그 밖의 윤민식은 2024.05.28 전입으로 2021.12.29 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 내려가는데 최저가는 240,000,000원
비씨팰리스3차의 동일 면적대 거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 242,000,000원이지만, 과거 280,000,000원 거래 등이 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 215,000,000원, 최신 거래는 2026.06 200,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -15.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.73㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 55.73㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 56.05㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2024.06 | 55.73㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 2023.12 | 55.73㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2023.09 | 56.05㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 55.73㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
현재 최저가 240,000,000원은 전체 평균 242,000,000원만 보면 99.2%처럼 보입니다. 그러나 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균 215,000,000원과 비교하면 111.6%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 높은 상태입니다. 여기에 최근 가격 추세가 -15.0%이므로 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 박현호 임차보증금 · 우선변제 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 선정애 | 15,000,000원 | 4,840,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 241,577,671원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
240,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,160,000원과 박현호 보증금 231,000,000원이 먼저 배당되고, 선정애 근저당권에는 4,840,000원이 배당됩니다. 배당표상 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산 인수액과 실제 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 192,000,000원 | 42,488,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 153,600,000원 | 80,350,400원 | 0원 |
42,488,000원과 80,350,400원은 대항력 있는 임차보증금이 잔존한다는 전제의 회차별 계산값입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.08.06 확약으로 해당 잔존 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으므로 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 박현호 임차권 승계분에 적용되며, 윤민식은 별도 임차관계이지만 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포중학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 군포역이 있고 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 사무실2·거실·주방·욕실·현관·보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역 등에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 평지이며 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,070,000원/㎡입니다.
- 건물. 2019.03.22 준공, 총 20세대 규모이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 가격 추세가 -15.0%이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.06 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 내용이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 윤민식 보증금 확인. 전입은 2024.05.28로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당관계 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 242,000,000원보다 최근 12개월 평균 215,000,000원과 최신 거래 200,000,000원, 추세 -15.0%를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 회차 점검. 현재 5회 유찰인데도 최저가가 240,000,000원입니다. 데이터상 6회 유찰 시 192,000,000원, 7회 유찰 시 153,600,000원 시나리오가 있습니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2023.06.08 공매공고 등기와 2023.08.31 공매취소공고 이력이 있으며 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 교차 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·세금 등 실제 배당액에 따라 배당표는 달라질 수 있으므로 최종 배당요구 및 조세채권을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 선순위 임차인 때문에 처음에는 고위험 물건처럼 보입니다. 박현호의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 빠르고 보증금도 231,000,000원입니다. 하지만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됐습니다.
그렇다고 지금 가격이 좋은 것은 아닙니다. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 111.6%이고, 최신 거래는 200,000,000원, 최근 추세는 -15.0%입니다. 여기에 현재 5회 유찰, 단지 경매 평균 4.9회 유찰이라는 이력도 있습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 보류. 이번 사건의 핵심은 선순위 임차인 공포가 아니라 최근 시세보다 높은 현재 회차 가격을 피하는 데 있습니다.
