수원지방법원 2025타경100896. 군포시 당동 비씨팰리스3차 10층 1004호 오피스텔입니다. 건물은 지상 17층 규모이고 본건은 10층에 위치합니다. 감정상 사무실 2개와 거실·주방·욕실 등이 있는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 이홍순은 2019.11.28. 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2021.12.29. 설정된 선정애의 근저당권 15,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 압류·가압류·강제경매개시결정이 이어졌습니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 일반적인 후순위 권리 소멸만으로 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
이 사건의 핵심은 박현호의 선순위 대항력과 보증금 반환채무입니다. 2019.11.20. 전입한 박현호는 2021.12.29. 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 기록되어 있고, 확정일자도 존재합니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 하지만 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존보증금 청구와 대항력을 포기하는 확약서를 제출하면서 원래의 인수 구조와 실제 입찰 판단이 달라졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 10층 1004호 도로명: 경기도 군포시 군포로580번길 28 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 실거래 비교면적 55.7282㎡ · 지상 17층 중 10층 |
| 이용상태 | 오피스텔(사무실2·거실·주방·욕실·현관·보일러실 등) |
| 소유자 | 이홍순 (2019.11.28. 매매, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 | 240,000,000원 |
| 최저매각가 | 192,000,000원 (감정가 80% · 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2021.12.29. 선정애 근저당권 · 채권최고액 15,000,000원 |
| 임차관계 | 박현호 · 윤민식 / 실제 신고된 임차인 2명 |
| 매수인 인수 | 박현호 관련 실질 0원(확약 유효 시) · 윤민식 관련 사항 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
등기상 말소기준은 2021.12.29. 선정애 근저당권입니다. 이후의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 양천구 압류와 공매공고 등 일부 사항은 이미 말소되었습니다. 그러나 박현호는 말소기준권리 이전에 전입한 임차인이므로, 등기된 임차권이 매각으로 소멸하는지와 별개로 미배당 보증금의 인수 문제를 반드시 따져야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박현호 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2019.11.20. 확정 2019.11.06. 증액 확정 2021.10.25. |
231,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 확약 |
배당요구 2023.12.08. 예상배당 188,512,000원 원래 미배당 42,488,000원 확약 유효 시 인수 0원 |
| 윤민식 1004호 전부 |
전입 2024.05.28. 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
배당요구 2025.06.02. 기록상 대항력 없음 보증금·점유관계 확인 |
주택도시보증공사는 박현호의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 박현호와 윤민식의 보증금도 서로 합산해 확정 채무로 취급하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 후 가격과 하락 추세
비씨팰리스3차는 20세대 규모이며 2019.03.22. 준공되었습니다. 비교 대상은 전용 약 55.73㎡의 오피스텔 거래입니다. 전체 실거래 7건 평균은 242,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 입찰 판단에서는 최근 12개월 평균 215,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.73㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 55.73㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 56.05㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2024.06 | 55.73㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 2023.12 | 55.73㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2023.09 | 56.05㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 55.73㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 7건 | 242,000,000원 |
확약이 유효해 매수인 인수액이 0원이면 현재 최저가 192,000,000원이 실질취득의 기준입니다. 이는 최근 12개월 평균의 89.3%이며, 최신 거래가 200,000,000원보다 8,000,000원 낮습니다. 다만 취득세와 기타 비용을 제외한 단순 가격 비교이고, 최근 거래의 층과 개별 상태도 다릅니다. 전체 평균 대비 최저가 비율 79.3%만을 근거로 큰 할인이라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
아래는 현재 회차의 기초 배당 추정입니다. 박현호 보증금 231,000,000원에 대한 배당과 미배당 부족분을 계산한 것이며, 2026.08.06. 확약에 따라 실제 매수인에게 남는 반환채무는 0원으로 별도 판단합니다. 확약에 따른 실제 채권 귀속과 최종 배당은 법원 절차에서 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,488,000원 |
| 1. 박현호 임차보증금 주택도시보증공사 승계 · 우선변제 |
231,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 선정애 근저당권 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 241,577,671원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청 채권 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 채권액은 권리별 기재금액이며, 동일 보증채권의 대위·승계 또는 중복 계상 여부가 확인되지 않아 독립된 경제적 채무로 단순 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정액이며 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 예상배당액은 확정 배당액이 아닙니다.
유찰 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수추정 | 확약 유효 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰(80%) | 192,000,000원 | 42,488,000원 | 0원 |
| 7회 유찰(64%) | 153,600,000원 | 80,350,400원 | 0원 |
| 8회 유찰(51.2%) | 122,880,000원 | 110,640,320원 | 0원 |
확약이 없다면 회차별 실질취득 추정액은 각각 234,488,000원 · 233,950,400원 · 233,520,320원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수 부족분이 늘어나 보증금 231,000,000원 부근에서 실질취득이 고정되는 구조입니다. 따라서 확약 미적용 상태에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 반면 확약이 유효하면 박현호 관련 인수액은 매 회차 0원이므로, 실질취득의 출발점은 각 회차의 매각가가 됩니다. 이 비교에는 취득 부대비용과 별도 확인이 필요한 사항은 제외되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 시내버스정류장과 지하철 1호선 군포역이 인근에 있고 본건까지 차량 접근이 가능하여 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 17층 건물 중 10층입니다. 석재 외벽, 벽지 및 일부 타일 내벽, 이중 창호를 갖추고 있습니다.
- 설비. 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·주차장·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역에 소재하고 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 동측으로 포장도로와 접하며 공시지가는 3,070,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소규모 오피스텔로, 실거래 표본이 제한적이고 최근 가격 하락이 확인됩니다. 일반적인 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵기 때문에 매각 기간과 재판매 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.06. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 정확한 범위와 유효성을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 구분. 확약이 유효하면 박현호 관련 인수는 0원입니다. 확약을 적용할 수 없다면 현재 회차의 원래 인수 추정액 42,488,000원을 포함해 실질취득을 산정해야 합니다.
- 윤민식 별도 확인. 2024.05.28. 전입, 2025.06.02. 배당요구가 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자·점유 및 임대차관계를 확인하고 박현호 관련 확약을 자동 적용하지 않아야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 임차권 승계, 가압류, 경매신청 채권의 관계를 검토해 동일 보증채권의 중복 기재 여부와 배당·말소 처리 방식을 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2023.06.08. 공매공고가 있었고 2023.11.08. 공매공고등기가 말소되었습니다. 한국자산관리공사 관련 공매의 취소 및 후속 진행 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균은 215,000,000원, 최신 거래는 200,000,000원이며 최근 가격 추세는 -15.0%입니다. 전체 평균 242,000,000원만을 기준으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 유찰과 환금성. 본건 6회 유찰, 단지 평균 4.9회 유찰 및 20세대 규모를 고려해 응찰 수요와 향후 매도 가능성을 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하고, 낙찰 후 인도명령·명도 및 임차권등기 말소에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 미납 관리비의 공용부분 해당액, 당해세, 취득 관련 비용 등 최종 부담 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서·실거래 내역을 매각기일 전에 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리를 바꾸고, 하락장은 가격을 바꾼다”
이 물건은 단순히 감정가 240,000,000원에서 최저가 192,000,000원으로 낮아진 오피스텔이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 231,000,000원이 존재하여, 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조였습니다.
그러나 2026.08.06. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 결정적인 변수가 되었습니다. 확약이 유효하게 적용되면 박현호 관련 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득 기준은 192,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 215,000,000원보다 낮아 가격상 여지가 존재합니다.
그렇다고 안전한 투자라고 단정할 수는 없습니다. 최근 거래가격이 15.0% 하락했고, 최신 거래가 200,000,000원과 현재 최저가의 차이는 크지 않습니다. 20세대 규모의 오피스텔이 6회 유찰된 점, 윤민식의 보증금·점유관계가 불명확한 점도 종합적으로 고려해야 합니다.
최종 판단은 조건부 관찰입니다. 확약의 효력과 임차권등기 말소가 확인되면 원래의 큰 인수 위험은 해소되지만, 하락 중인 최근 시세와 환금성 부담 때문에 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 확약 확인이 우선, 최근 시세로 가격을 검증한 뒤 입찰을 판단하는 물건입니다.
