수원지방법원 2025타경100899. 안양시 동안구 호계동 창성빌리지 다동 201호, 전용 52.38㎡의 다세대주택입니다. 소병준·우선숙이 각 2분의 1 지분으로 2019년 거래가 200,000,000원에 취득했고, 같은 날 백상기가 전입과 점유를 시작했습니다. 백상기는 2019년 12월 2일 보증금 190,000,000원에 대한 확정일자를 받았고, 2021년 10월 11일 보증금 10,000,000원을 증액해 총 보증금이 200,000,000원이 됐습니다.

이후 백상기는 2024년 12월 16일 주택임차권등기를 마쳤고, 2025년 3월 18일 자신이 채권자가 되어 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기부에는 매각으로 정리할 선순위 근저당이 남아 있지 않아 강제경매개시결정이 소멸 기준 역할을 하지만, 백상기의 전입·점유와 확정일자는 그보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

백상기는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 등기된 임차보증금은 최초 190,000,000원에 2021년 10월 11일 10,000,000원이 증액된 총 200,000,000원입니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되더라도, 배당액이 보증금에 미달하면 부족분은 소멸하지 않고 매수인에게 남습니다.

③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 약 2억원으로 고정

현재 최저가 169,600,000원에서 집행비용 3,174,400원을 먼저 공제하면 백상기에게 배당될 수 있는 금액은 166,425,600원입니다. 임차보증금 200,000,000원에서 이를 뺀 33,574,400원이 미배당 보증금 잔액이며, 이 금액을 매수인이 인수한다고 보면 실질취득은 다음과 같습니다.

낙찰가가 169,600,000원에서 108,544,000원까지 내려가도 실질취득은 203,174,400원에서 202,319,616원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘기 때문입니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가 79.5%가 아닌 실질취득 95.2%

창성빌리지 다동의 전용 52.38㎡ 안팎 실거래는 5건이고, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 213,333,333원입니다. 최신 거래는 2025년 6월 4층의 245,000,000원이며, 최근 거래 평균은 이전 거래보다 2.6% 하락한 흐름입니다.

최저가 169,600,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 79.5%로 보이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 부담 203,174,400원은 최근 12개월 평균의 95.2%로, 평균과의 차이는 약 4.8%에 불과합니다. 최신 4층 거래 245,000,000원보다는 낮지만, 대상은 2층이고 거래 표본이 적으며 최근 추세도 2.6% 하락이므로 큰 가격 가점을 주기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)

신청채권 청구액 200,900,500원의 미배당액 34,474,900원과, 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금 잔액 33,574,400원은 구분해야 합니다. 매수인 인수 판단은 등기된 임차보증금 200,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 창성빌리지 다동은 총 10세대, 1994.11.03. 준공입니다.
• 입지. 호계초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 노선버스 정류장의 위치와 운행빈도를 기준으로 대중교통 이용은 보통입니다.
• 도로. 대상 토지는 북서측 소로1류에 접하며, 기본적인 위생·급배수·전기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,847,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대의 소규모 다세대이고 준공 후 기간이 길어, 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가보다 보증금부터 계산. 입찰가를 낮추면 미배당 임차보증금이 증가합니다. 총 부담이 약 2억원 부근에 고정되는 구조를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
• 배당표 원본 확인. 임차보증금 200,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수액을 법원의 배당계산과 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 증액분 순위 확인. 최초 보증금 190,000,000원과 2021년 증액분 10,000,000원의 계약서·지급일·확정일자를 각각 확인해야 합니다.
• 임대차 진정성 확인. 백상기가 임차권자이자 신청채권자인 이유, 임대차계약 체결 경위, 보증금 지급자료와 반환채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
• 점유·인도 상태 확인. 임차권등기 후 이사했는지, 현재 누가 점유하는지, 열쇠 인도와 명도 협의가 필요한지를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태·수리비 확인. 1994년 준공 다세대이므로 누수·배관·창호·도시가스·공용부 상태를 확인하고 수리비를 응찰가에 반영해야 합니다.
• 시세 보수 적용. 최근 거래 추세가 2.6% 하락했고 거래 표본도 적습니다. 지하층 150,000,000원과 4층 245,000,000원의 편차를 감안해 2층 개별 상태에 맞춘 보수적 시세를 적용해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인”이 아니라 “보증금 2억 인수형”

이 물건의 핵심은 두 번 유찰돼 최저가가 169,600,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 백상기의 대항력 있는 임차보증금 200,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않을 때, 매수인이 그 잔액을 이어받는다는 점입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 203,174,400원이고, 한두 차례 더 유찰돼도 총 부담은 약 202,000,000원 수준에 머뭅니다.

최근 12개월 평균 213,333,333원보다 약간 낮고 최신 거래 245,000,000원보다도 낮지만, 최근 평균과의 차이는 약 4.8%에 불과합니다. 대항력 임차권과 관계인 확인, 배당액 변동, 점유·인도, 노후 다세대의 수리비를 감수하기에는 안전마진이 넓지 않습니다. 최저가만 보면 싸지만, 실질취득으로 보면 제한적인 할인입니다. 결론은 가격은 조건부, 권리는 고위험 확인 대상입니다.