수원지방법원 2025타경100903. 안양시 만안구 안양동 ‘청명더에이스’ 3층 301호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 소유자 백상훈은 2021.06.30. 거래가 348,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 기존 하나은행 근저당권은 소유권이전 전인 2021.06.04. 일부포기를 원인으로 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.11.10. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

임차인 최현아는 2021.06.30. 전입과 점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서며, 확정일자는 경정된 등기 내용에 따라 2021.06.07.입니다. 따라서 원래 구조대로라면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 현재 최저가를 기준으로 배당 후 남는 보증금은 119,994,560원이고, 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

이번 사건의 핵심은 그 구조를 뒤집는 확약서입니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 확약이 유효하게 적용되면 매수인이 떠안을 보증금은 실질 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약으로 인수 해소

등기부상 하나은행 근저당은 이미 말소돼 현재 살아 있는 담보권이 아닙니다. 말소기준은 2022.11.10. 주택도시보증공사 가압류이고, 그 뒤의 국세 압류·임차권등기·강제경매개시결정· 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 최현아의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 임차권등기가 소멸하더라도 원래의 대항력에 따른 잔존 보증금 인수 문제가 남을 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

을구 3-2는 확정일자를 2021.06.07.로 바로잡은 임차권 경정 부기이며 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 최현아 1명입니다. 확약은 이 임차권과 그 승계인 주택도시보증공사에 적용되며, 주어진 자료상 확약 밖의 별도 실제 임차인은 없습니다.

* 인수 0원 판단은 2026.01.16.자 확약서의 유효성, 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 실제 매각·명도 단계까지 유지되는 것을 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 싸지만 하락장을 반영해야 한다

청명더에이스는 총 8실, 2020.12.15. 사용승인된 소규모 오피스텔입니다. 확인되는 실거래는 3건이며, 전체 평균은 321,333,333원입니다. 다만 2021년 369,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

확약 적용 후 실질취득액 231,040,000원은 최근 12개월 평균 297,500,000원의 77.7%이고, 최신 거래 255,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 보면 할인 구간인 것은 맞습니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -19.4%로 하락 중이므로, 과거 369,000,000원 거래나 전체 평균 321,333,333원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,040,000원 가정)

기계적 배당계산에서는 임차보증금 부족분 119,994,560원이 남지만, 2026.01.16.자 확약에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 임차권 자료에는 주거로 기재돼 있으나, 감정평가서도 주거용 여부를 별도로 확인하도록 명시했습니다.
• 입지. 안양시 만안구청 북측 인근이며, 주변은 다세대·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 명학역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 14층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지시설, 옥내주차장과 기계식주차장설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 공시지가는 3,067,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.01.16.자 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
• 말소 협조 확인. 매각 후 주택도시보증공사의 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
• 주거용 여부 확인. 공부상 오피스텔이므로 실제 이용상태와 주거용 적용 여부를 현장과 관련 서류로 재확인하세요.
• 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 321,333,333원보다 최근 12개월 평균 297,500,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -19.4%입니다. 현재 할인율이 향후 매도가격 하락과 장기 보유비용을 충분히 보상하는지 검토해야 합니다.
• 환금성 검증. 총 8실, 실거래 3건, 경매 평균 4.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 임대수요와 예상 매도기간을 별도로 점검하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사·현장 방문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 할인은 확약이 만들고, 가격 할인은 환금성이 설명한다”

이 물건은 겉으로 보면 보증금 347,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가보다 인수 위험이 더 큰 사건입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 119,994,560원을 추가로 떠안고, 더 유찰될수록 인수액이 증가하는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 해당 확약이 유효하면 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

가격도 최근 12개월 평균의 77.7%로 낮아졌습니다. 다만 최신 거래가 255,000,000원까지 내려왔고 거래 추세는 -19.4%입니다. 총 8실의 소규모 오피스텔, 평균 4.0회 유찰과 낙찰률 0.0%라는 환금성 자료까지 감안하면 현재 가격을 단순한 급매 할인으로만 볼 수 없습니다. 권리상 조건부 합격, 가격상 신중 검토. 이 사건의 승부처는 확약서의 효력을 원문으로 확정하고, 낮은 환금성을 감수할 만큼 충분한 매수가격인지 판단하는 데 있습니다.