수원지방법원 2025타경100912. 군포시 당정동 로체샤르빌 4층 403호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 전용면적은 46.34㎡이고 건축물현황도상 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용되며, 5층 건물의 4층에 자리합니다. 사용승인일은 2020.02.06.입니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 임차권자 박빈은 보증금 285,000,000원, 주민등록일 2020.07.02., 경정된 점유개시일 2020.06.26.으로 등기돼 있습니다. 말소기준권리로 선언된 서울특별시 압류일 2025.02.19.보다 훨씬 빠르기 때문에 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차권이 매수인에게 남습니다. 그런데 2026.06.10. 주택도시보증공사의 확약서가 이 인수 리스크를 실질적으로 제거합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약으로 실질 인수 0원

현재 소유자 권태익은 2020.07.27. 거래가액 275,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2020.02.12. 설정됐던 강구수산업협동조합 근저당권은 2020.06.16. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.19. 서울특별시 압류입니다.

문제는 그보다 앞선 2024.03.22. 박빈의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.05.20.과 2022.05.09. 두 차례로 기재돼 있고, 보증금은 기존 275,000,000원에 2022.05.09. 10,000,000원이 증액돼 총 285,000,000원입니다. 확정일자는 2020.05.21.과 2022.06.08.이며, 2024.06.17. 경정등기로 점유개시일이 2020.06.26.으로 정정됐습니다.

실제 확인되는 임차인은 박빈 1명입니다. 2024.06.17. 등기는 별도 임차인이 아니라 기존 3번 임차권의 점유개시일을 2020.06.26.으로 고친 경정등기입니다.

* 등기 구조 자체는 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.10. 확약서가 해당 임차권의 대항력·잔존 반환청구권 포기와 말소 동의를 명시하므로 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 이 확약의 효력은 박빈 임차권에 한정해 판단합니다.

② 가격 비교 — 실질취득 2.048억 vs 최근 실거래 2.48억

로체샤르빌 동일 면적 46.34㎡의 확인된 최근 거래는 2026.04. 3층 248,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 248,000,000원이며, 현재 최저매각가격 204,800,000원은 이 금액의 82.6%입니다.

확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인이 부담할 실질취득 기준금액은 204,800,000원이고, 2026.04. 거래가 248,000,000원보다 43,200,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 실거래 표본이 1건뿐이므로, 이 82.6% 수치 하나만으로 시세 범위를 넓게 확정해 해석하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)

주택도시보증공사 청구액 285,000,000원 중 예상배당은 201,132,800원, 미배당액은 83,867,200원입니다. 그러나 2026.06.10. 확약서에서 미변제 보증금에 관한 매수인 상대 잔존 반환청구권을 포기했으므로 이 미배당액을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.

④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 확약 반영 인수는 0원

* 박빈 임차권에 대한 2026.06.10. 확약을 반영한 실질 인수액. 확약 자체가 없다면 선순위 대항력 임차보증금이 최저가보다 큰 인수형 사건이므로 단순히 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로, 건축물현황도상 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 경기도 군포시 당정동 소재 당정역(지하철 1호선) 동측 인근이며, 연립·다세대·주상용·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 당정역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물, 사용승인일 2020.02.06.이며 승강기·도시가스·난방·위생 급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측 및 남측으로 각각 왕복2차선 도로와 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,269,000원/㎡, 토지면적 391.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.10. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 낙찰 후 박빈의 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 실거래가 2026.04. 248,000,000원 1건뿐이므로 주변 다세대 거래와 개별 호수 상태를 추가 확인해야 합니다.
• 환금성 점검. 총 12세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.0회이므로 매수 후 재매각 기간과 가격을 보수적으로 점검하는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 2026.06.10. 확약

표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 박빈의 보증금은 285,000,000원으로 현재 최저가 204,800,000원보다 크고, 전입·점유 역시 2025.02.19. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 선순위 대항력 임차보증금 때문에 단순한 ‘할인 경매’로 볼 수 없습니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 변화가 있습니다. 2026.06.10. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 보증금의 매수인 상대 반환청구권까지 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 박빈 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득 기준 204,800,000원은 확인된 최근 실거래 248,000,000원의 82.6%입니다.

다만 로체샤르빌은 12세대이고 최근 동일면적 거래가 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약서로 정리됐지만, 최종 승부는 환금성과 실제 시세 검증에 달려 있습니다. 확약 원문과 임차권 말소 절차가 확인된다는 전제에서 권리 부담은 낮아졌고, 가격은 최근 거래보다 낮은 구간에 들어와 있습니다.