수원지방법원 2025타경100914. 안양시 만안구 안양동 강후그로잉 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 244,000,000원이고 6회 유찰된 현재 최저매각가는 156,160,000원입니다. 등기상 핵심은 2022.11.22. 주택도시보증공사의 가압류 1,199,000,000원이며, 이를 기준으로 뒤의 경매개시결정과 임차권등기 경정사항은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기 순서만 보면 안 됩니다. 임차인 신현규의 전입일은 2019.08.20., 확정일자는 2019.07.16.로 말소기준권리인 2022.11.22.보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없다면 대항력 있는 임차인의 잔존 보증금을 매수인이 부담할 수 있는 유형입니다. 현재 최저가 156,160,000원과 보증금 208,000,000원의 차액은 51,840,000원이고, 이 경우 최저가가 더 내려가도 실질취득은 약 208,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
* 확약이 없다면 현재 최저가 156,160,000원 기준 잔존 보증금은 51,840,000원이고, 실질취득은 208,000,000원으로 계산되는 구조입니다. 위 0원 판단은 2026.06.09. 확약이 적용되는 해당 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 832-15 강후그로잉 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 박달로557번길 32-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 대상면적 | 41.38㎡ |
| 소유자 | 홍경희 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 156,160,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약으로 인수 차단
소유권은 2019.08.22. 홍경희에게 이전됐습니다. 임차인 신현규는 2019.08.20. 전입했고, 임대차계약의 확정일자는 2019.07.16.로 확인됩니다. 이후 2022.11.22. 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 먼저 성립한 구조입니다.
2023.08.25.에는 보증금 208,000,000원의 주택임차권이 등재됐고, 2023.10.25. 경정등기를 통해 계약일과 확정일자 내용이 정리됐습니다. 이후 2025.03.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 권리분석상 가장 중요한 후속 사실은 2026.06.09. 제출된 확약서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현규 | 2019.08.20 | 2019.07.16 | 208,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | HUG 승계 · 실질 인수 0원* |
임차권등기상 보증금은 당초 217,000,000원에서 2021.08.09. 9,000,000원이 감액된 208,000,000원입니다. 신현규는 배당요구를 했고, 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권 행사가 가능한 상태입니다. 이 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.09. 확약을 제출했으므로 매수인에게 잔존 보증금 반환청구를 하지 않는다는 점이 이번 권리분석의 결정적인 안전장치입니다.
③ 시세 비교 — 60.1%라는 숫자만 보면 안 된다
강후그로잉은 8세대 규모이고 사용승인일은 2019.03.04.입니다. 비교 가능한 실거래는 2022.09. 43.86㎡·3층의 260,000,000원 거래 1건입니다. 현재 최저매각가 156,160,000원은 이 거래가의 60.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 43.86㎡ | 3 | 260,000,000원 |
가격표만 놓고 보면 감정가 244,000,000원보다도 낮고, 확인되는 실거래 260,000,000원과 비교해 할인폭이 큽니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이고 그 거래월도 2022.09.입니다. 따라서 60.1%를 곧바로 현재 시세 대비 확정적인 할인율로 해석하기보다, 현장 시세와 최근 매물 수준을 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,986,240원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 153,173,760원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,407,000,000원, 배당액은 153,173,760원, 미배당은 1,253,826,240원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 주변환경. 안양여자고등학교 북서측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 북측으로 소로3류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 219.5㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,203,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 표시 확인. 외벽에는 건물명이 ‘강후그로윙 7차’로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 현재 상태 확인. 신현규의 보증금 208,000,000원, 전입일 2019.08.20., 확정일자 2019.07.16. 및 주택도시보증공사의 승계관계를 최신 서류와 대조해야 합니다.
- 현장 시세 재확인. 확인되는 실거래가 2022.09. 260,000,000원 1건뿐이므로 60.1%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하기 어렵습니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모이고 이미 6회 유찰됐다는 사실을 매도기간과 재판매 가능성 판단에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기와 확약이 존재하므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 문제는 확약으로 풀렸지만, 6회 유찰의 이유는 따로 봐야 한다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 208,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 156,160,000원에 낙찰될 경우 잔존 보증금을 인수해야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그 구조라면 최저가가 내려가도 실질취득은 약 208,000,000원에 묶입니다.
하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 결론을 바꿉니다. 대항력을 포기하고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 156,160,000원으로 봅니다.
다만 가격 평가는 신중해야 합니다. 비교 거래는 2022.09.의 260,000,000원 1건뿐이고, 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 강후그로잉은 8세대 규모이며 관련 경매 통계상 평균 유찰도 4.5회입니다. 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 환금성과 현재 시세의 신뢰도는 별도의 리스크입니다. 이 물건은 “권리 때문에 피해야 할 물건”보다는 “권리는 정리됐지만 왜 6회나 유찰됐는지를 현장에서 확인해야 하는 물건”에 가깝습니다.
