수원지방법원 2025타경100917. 군포시 당동 778-21의 3층 301호 오피스텔입니다. 감정가 247,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 197,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “후순위 임차권 소멸”이 아닙니다. 정민주는 2021.11.09 전입·점유를 시작했고, 등기 경정 내용상 임대차계약일자와 확정일자는 2021.10.20입니다. 말소기준권리로 선언된 2023.03.08 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차관계입니다.
현재 회차의 기계적 배당표만 보면 보증금 232,000,000원 중 194,033,600원이 배당되고 37,966,400원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.11 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 판단하는 것이 일관됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100917 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 778-21 3층301호 · 도로명 경기도 군포시 군포역2길 19 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 현황 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 3층 301호 |
| 거래 비교면적 | 48.7601㎡ |
| 소유자 | 김금순 · 2021.11.09 소유권 이전 · 거래가액 233,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 197,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 232,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.03.08 동안양세무서장 관련 압류입니다. 그 뒤의 군포시·국·국민건강보험공단·서울특별시 압류와 2025.03.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 정민주의 임차관계는 전입·점유가 2021.11.09로 말소기준보다 빠르므로, 등기된 임차권 자체의 접수일 2023.03.09만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
임차관계 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 | 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정민주 | 2021.11.09 확정일자 2021.10.20(경정) | 232,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 배당요구 2025.06.11 HUG 승계 확약 |
| 이정서 | 2024.02.27 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
정민주 임차권의 2023.05.12 경정등기는 별도의 새 임차인이 아니라 기존 1번 임차권의 임대차계약일자·확정일자를 2021.10.20으로 경정한 내용입니다. 정민주는 보증금 232,000,000원에 대해 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않는 구조입니다.
② 시세 비교 — 197,600,000원은 거래기준의 84.8%
노블리앙은 총 19세대, 사용승인 기준일은 2021.10.12입니다. 비교면적 48.76㎡의 확인 거래는 2021.10, 10층, 233,000,000원 1건이며, 거래 평균·최고·최저·최신 거래가 모두 233,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 48.76㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 평균 | 48.7601㎡ | 1건 | 233,000,000원 |
현재 최저가 197,600,000원은 이 거래기준의 84.8%입니다. 확약을 반영하면 실질취득 역시 197,600,000원이므로, 대항력 보증금 232,000,000원을 더해 시세를 비교할 필요는 없습니다. 다만 거래 표본 자체가 1건뿐이어서 233,000,000원을 두터운 현행 시세대로 단정하기보다는 제한된 비교기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,566,400원 |
| 1. 임차인 정민주 보증금 | 232,000,000원 | 194,033,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 정민주 보증금의 미배당액은 37,966,400원으로 계산됩니다. 그러나 2026.05.11 확약서에 따라 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때와 있을 때가 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 197,600,000원 | 37,966,400원 | 0원 | 197,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 158,080,000원 | 76,933,120원 | 0원 | 158,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 126,464,000원 | 108,106,496원 | 0원 | 126,464,000원 |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 정민주의 미배당 보증금이 증가해 매수인의 부담이 커집니다. 그러나 이번 사건은 정민주 임차권의 승계인이 잔존 보증금 청구를 포기했기 때문에 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 매수인의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국철 1호선 군포역 남서측 인근의 역주변 상가지대로, 오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 군포역이 북동측 약 200m 거리에 있고, 서측으로 군포로와 노선버스 정류장이 있어 차량 진출입과 대중교통 상황은 양호합니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 17층 건물의 3층 301호이며 현황 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스보일러 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,932,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 노블리앙은 19세대이고 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 3.1회를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 임차권을 반드시 원본 대조해야 합니다.
- 정민주 임차권 말소. 배당 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 이정서 점유. 2024.02.27 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 압류 5건. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.03 등기의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했고 내부상태는 표준적·일반적 관리상태를 기준으로 감정됐으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 시세 표본. 거래기준 233,000,000원은 동일면적 확인 거래 1건에 기반하므로 추가 현장 시세와 비교해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수를 끊었다”
이 사건을 보증금 232,000,000원짜리 대항력 임차인이 있는 물건이라는 이유만으로 피하면 핵심을 놓칩니다. 반대로 등기상 임차권이 말소된다고 단순하게 생각해도 안 됩니다. 정민주의 대항력은 말소기준권리보다 앞서 원래라면 현재 회차에서 37,966,400원의 인수가 발생하는 구조입니다. 하지만 2026.05.11 주택도시보증공사의 확약이 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권 말소에 동의하면서 주된 실질 인수는 0원이 됐습니다.
가격만 보면 현재 최저가 197,600,000원은 거래기준 233,000,000원의 84.8%입니다. 다만 동일면적 거래 표본이 1건이고, 19세대 오피스텔이며 경매 평균 유찰이 3.1회라는 점 때문에 단순히 “시세보다 싸다”는 한 문장으로 끝내기에는 환금성 검토가 부족합니다. 여기에 압류 5건의 당해세 가능성과 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 결론은 주된 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 세금·등기·환금성 확인을 마쳐야 하는 조건부 안전형입니다.
