80,640,000원
수원지방법원 2025타경100918. 안양 동안구 호계동 리츠팰리스 301호로, 감정평가상 도시형생활주택·원룸구조로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 윤기례이고 2022.08.18 매매를 원인으로 2022.08.26 소유권을 취득했으며, 당시 등기부상 거래가액은 155,000,000원입니다. 현존 권리관계의 핵심은 근저당이 아니라 보증금 150,000,000원의 선순위 임차권입니다.
김나래는 2022.05.29 임대차계약, 2022.05.30 확정일자, 2022.07.15 전입·점유를 갖췄고 2024.05.03 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025.03.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 시간 순서만 보면 임차권이 명백히 앞섭니다. 다만 2026.06.09 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 903-16 리츠팰리스 3층301호 · 시민대로137번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 원룸구조 · 전유면적 15.8619㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 윤기례 · 2022.08.26 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 80,640,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약서
과거 국민은행 근저당 60,000,000원과 한국캐피탈 근저당 24,000,000원은 각각 2022.07.15, 2022.06.03 말소돼 현존 부담이 아닙니다. 현재 분석의 중심은 말소기준 2025.03.24보다 앞선 김나래 임차권입니다. 전입 2022.07.15, 확정일자 2022.05.30이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나래 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.07.15 | 2022.05.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.05.29 | 실질 0원 주택도시보증공사 승계·확약 |
실제 임차인은 김나래 1명이며, 주택도시보증공사는 확약서상 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있습니다. 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 80,640,000원은 최근 평균 아래, 그러나 시장은 하락 중
리츠팰리스는 총 72세대, 2013.12.09 준공입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 101,000,000원과 최신 거래 104,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 가격 추세 -25.7%를 우선해서 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 80,640,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 17.3㎡ | 2 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 16.33㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2025.03 | 15.61㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2024.10 | 17.3㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2024.10 | 15.86㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2024.10 | 15.86㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 15.61㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2023.04 | 15.61㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2023.03 | 15.61㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.02 | 15.61㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.10 | 15.61㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.08 | 15.86㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 101,000,000원 |
전체 12건 평균은 115,583,333원이지만 155,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 101,000,000원으로 내려왔고 최신 거래도 104,000,000원입니다. 여기에 최근·과거 비교 추세가 -25.7%이므로 시장은 명확한 하락 흐름을 보입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,851,520원 |
| 1. 임차인 김나래 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 78,788,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족분은 71,211,520원입니다. 다만 2026.06.09자 확약서에 따라 해당 임차권의 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 동안구 호계동, 지하철 4호선 범계역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 범계역이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로서 원룸구조로 이용 중입니다. 전유면적은 15.8619㎡이며 리츠팰리스는 총 72세대입니다.
- 도로·토지. 북서측 및 남서측으로 약 8미터 포장도로에 각각 접하고, 토지는 도시지역·준주거지역입니다. 공시지가는 3,945,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등에 포함되며 소로2류에 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 가격 범위가 75,000,000원에서 155,000,000원까지 넓고, 최근·과거 가격 추세가 -25.7%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09자 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 승계관계 확인. 실제 임차인은 김나래 1명이고 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 승계 및 말소 관련 서류가 매각물건명세서 내용과 일치하는지 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확약은 해당 임차권에 대한 것입니다. 현재 실제 점유 상태와 별도 점유자가 있는지는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 115,583,333원보다 최근 12개월 평균 101,000,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선하고, -25.7%의 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 6회 유찰의 의미. 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 이 물건의 6회 유찰과 단지 경매 평균 6.0회 유찰은 환금성에 대한 시장의 보수적 평가 신호로 봐야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 포함되지 않은 비용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 6회 유찰의 이유까지 사라진 것은 아니다
이 물건의 첫인상은 보증금 150,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험합니다. 실제로 현재 최저가 80,640,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 71,211,520원의 미배당액이 계산됩니다. 하지만 2026.06.09 제출된 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 가격 비교의 기준은 보증금 150,000,000원이 아니라 확약 반영 실질취득 80,640,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 101,000,000원의 79.8%로 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 가격 추세가 -25.7%이고, 실제 75,000,000원·79,000,000원 거래가 있으며, 물건 자체가 이미 6회 유찰됐습니다. 결론은 “권리 리스크는 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 하락장·소형 원룸형 상품·다회유찰에 대한 가격 안전마진은 계속 필요하다”입니다.
