219,520,000원
수원지방법원 2025타경100934. 안양동 미목연 6층 603호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 방3·거실·주방·W/C2 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층·지상13층 건물의 6층입니다. 사용승인은 2018.12.27.이고 소유자는 권영만입니다. 권영만은 2021.02.23. 매매로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 324,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”가 아닙니다. 임차인 구자운의 전입일은 2021.01.07., 확정일자는 2020.12.01.로, 말소기준인 2022.04.11. 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 잔액 인수 문제가 생기는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 실질적으로 바꾸는 2026.01.16. 확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 392-5 미목연 6층603호 · 만안로141번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방3·거실·주방·W/C2 · 지하3층 지상13층 중 6층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.02.23. 매매 · 거래가액 324,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 219,520,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 청구금액 | 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수위험을 끊는다
말소기준은 2022.04.11. 국세 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 안양시 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인 구자운은 말소기준보다 앞선 2021.01.07. 전입·점유과 2020.12.01. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구자운 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 324,000,000원 | 2021.01.07. 2020.12.01. | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계·확약 |
② 시세 비교 — 2.1952억은 지표상 낮지만 하락장 보정이 필요하다
시세 지표에서 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최신 거래도 2023.10. 250,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득 219,520,000원은 이 최근 시세지표의 87.8%입니다. 전체 4건 평균 298,750,000원만 보면 할인 폭이 더 커 보이지만, 과거의 370,000,000원 거래가 포함되어 있고 최근 대비 과거 가격 추세는 -20.6%이므로 전체 평균을 가격 메리트의 주된 근거로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 66.58㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 66.58㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 66.58㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2021.08 | 57.48㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 298,750,000원 |
다만 본건의 시세 대상 면적은 83.01㎡이고 거래 표본은 66.58㎡·57.48㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 219,520,000원이 250,000,000원보다 낮다는 사실만으로 곧바로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정할 수 없습니다. 특히 가격 추세가 -20.6%인 하락 흐름이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,873,280원 |
| 1. 임차인 구자운 보증금 | 324,000,000원 | 215,646,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 확약을 반영하지 않은 룰상 현재 회차 인수액은 108,353,280원입니다. 그러나 2026.01.16. 확약에 따라 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 219,520,000원 | 108,353,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 175,616,000원 | 151,642,624원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 140,492,800원 | 186,274,099원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 구자운의 배당액이 줄고 미배당 보증금이 늘어나므로, 단순히 최저가가 내려갔다고 매수인의 총부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서도 낙찰가 219,520,000원에 룰상 인수액 108,353,280원이 더해지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약 때문에 해당 인수위험이 실질 0원으로 해소된다는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양초교 동측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 명학역(지하철1호선)이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 방3·거실·주방·W/C2·현관 구조입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 대지로, 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며 북측·서측 약 5m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,083,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등이며 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 거래 표본이 4건뿐이며 본건 83.01㎡와 거래 표본 면적도 일치하지 않습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.16. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 승계관계 확인. 실제 임차인은 구자운 1명이고 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 면적 확인. 본건 시세 대상 면적 83.01㎡와 확인 거래의 66.58㎡·57.48㎡가 일치하지 않습니다. 250,000,000원을 동일 면적 확정시세처럼 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -20.6%이므로 전체 거래 평균 298,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원을 우선 보되, 면적 차이를 추가로 감안해야 합니다.
- 환금성 확인. 8세대 오피스텔이고 현재 2회 유찰, 단지 경매 통계 평균 유찰 4.2회·낙찰률 0.0%입니다. 낙찰 이후 재매각 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
맺으며 — “확약이 이 사건의 권리를 바꾼다”
이 물건은 서류의 한 줄을 놓치면 분석 결과가 정반대로 바뀝니다. 구자운은 324,000,000원 보증금의 대항력 있는 선순위 임차인이고, 현재 배당 구조만 보면 108,353,280원의 미배당 인수액이 발생합니다. 낙찰가가 더 내려가면 룰상 인수액은 151,642,624원, 186,274,099원으로 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 2026.01.16. 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 회수하지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 확인된 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 219,520,000원입니다.
그렇다고 가격까지 무조건 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액은 최근 12개월 시세지표 250,000,000원의 87.8%이지만 거래 표본 면적이 일치하지 않고, 시장 추세는 -20.6% 하락입니다. 8세대 오피스텔이라는 환금성, 이미 2회 유찰된 점과 단지 경매 통계 평균 유찰 4.2회도 함께 봐야 합니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 보수적으로 보는 사건입니다.
