수원지방법원 2025타경100941. 안양시 만안구 안양동 어반휴플러스 2층 204호 오피스텔입니다. 감정가는 336,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 215,040,000원입니다. 권리분석의 핵심은 단순히 말소기준권리 이후 권리가 소멸하느냐가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 조영연의 보증금이 매수인에게 남느냐입니다.
조영연은 임대차계약일 2020.04.07, 확정일자 2020.04.08, 점유개시 2020.05.14, 주민등록 2020.05.15로, 말소기준권리인 오정자 근저당의 2020.12.28보다 앞섭니다. 보증금은 280,000,000원이고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 622-342 어반휴플러스 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 18층 중 2층 204호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김석진 · 2020.05.08 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 215,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2020.12.28 오정자 근저당권이며 채권최고액은 328,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 조영연은 2020.05.15 전입으로 말소기준보다 빠르기 때문에 원칙적으로는 별도 검토가 필요합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.05.15 | 우선변제 있음 확정 2020.04.08 · 배당요구 2025.06.27 | 실질 0원 2026.05.04 확약서 |
배당 계산만 보면 매각대금 215,040,000원에서 집행비용 3,810,560원을 제외한 211,229,440원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 대비 68,770,560원이 미배당됩니다. 통상의 대항력 임차인이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어져 실질취득이 약 280,000,000원에 고정되는 구조지만, 이 사건은 확약으로 그 반환청구권을 포기했으므로 실질취득은 215,040,000원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 2.15억은 최근 거래 2.90억의 74.2%
어반휴플러스 실거래 중 가장 최근 거래는 2025.09 · 68.89㎡ · 8층 · 290,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이라 최근 12개월 평균 역시 290,000,000원입니다. 현재 최저가 215,040,000원은 이 최근 시세의 74.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 68.89㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 71.32㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2023.06 | 71.32㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 66.23㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2022.06 | 66.23㎡ | 10 | 329,000,000원 |
| 2022.01 | 76.35㎡ | 9 | 361,000,000원 |
| 2021.10 | 64.64㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2021.08 | 65.21㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 290,000,000원 |
전체 8건 평균은 326,250,000원이지만 가격 판단에는 오래된 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래 수준은 290,000,000원이고, 최근 구간은 과거보다 12.5% 낮은 하락 추세입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 점은 분명하지만, 과거 평균만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,560원 |
| 1. 임차인 조영연 보증금 | 280,000,000원 | 211,229,440원 |
| 2. 근저당권 · 오정자 | 328,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 68,770,560원이지만, 2026.05.04 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 215,040,000원 | 68,770,560원 | 215,040,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 172,032,000원 | 111,176,448원 | 172,032,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 137,625,600원 | 145,101,158원 | 137,625,600원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 실질취득이 보증금 280,000,000원 안팎으로 묶이는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 하지만 이번 사건은 그 잔존 반환청구권까지 포기한 확약이 있어, 확약이 그대로 유효하게 적용되는 한 유찰에 따라 실제 취득원가도 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양초등학교 북측 인근으로 오피스텔·점포·음식점·숙박업소·농산물시장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 전철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 18층 건물의 2층 204호로, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 소로1류와 중로1류에 접하고, 공시지가는 3,042,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 오피스텔이고 최근 거래는 2025.09의 290,000,000원 1건입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -12.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.04자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제로 확인되는지 점검하세요.
- 임차권 상태 확인. 조영연 임차권등기는 보증금 280,000,000원, 전입 2020.05.15, 확정일자 2020.04.08로 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 중대한 인수 위험입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 중심 판단. 전체 8건 평균 326,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 290,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 12.5% 낮아진 흐름이므로, 현재 최저가가 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 16세대 소규모 오피스텔이고 경매 평균 유찰 횟수 17.5회라는 점을 감안해 재매각 가능성과 실수요를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래 위험한 구조지만, 확약이 판을 바꾼다”
등기만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 336,000,000원짜리 오피스텔에 걸려 있고, 현재 매각가에서는 68,770,560원이 미배당되는 전형적인 인수 위험형입니다. 하지만 이번 사건은 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 2026.05.04자 확약서를 제출했다는 점이 결정적입니다.
그 확약을 그대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 215,040,000원입니다. 최근 실거래 290,000,000원의 74.2%라 가격 자체는 시세 아래에 있습니다. 다만 최근 거래가 -12.5% 하락 흐름이고, 소규모 오피스텔에 반복 유찰 통계까지 겹칩니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 환금성과 추가 하락 여지입니다.
