수원지방법원 2025타경100945. 의왕시 오전동 ‘포레스트공감’ 나동 3층 301호, 전용 75.87㎡의 단지형 다세대주택입니다. 건축물현황도상 방 3개, 화장실 2개, 거실, 주방, 발코니 구조이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 위치합니다. 사용승인일은 2022.02.24입니다.
권리 흐름의 핵심은 2024.06.20입니다. 같은 날 기존 단원신용협동조합 근저당권 3건이 일부포기를 원인으로 말소됐고, 장수빈 씨에게 소유권이 이전된 뒤 한국양계축산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 임차인 최재혁 씨의 전입일은 2024.06.28로 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 미상이라는 사정만으로 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 오전동 663-14 포레스트공감 나동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 의왕시 백운로 159 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.87㎡ · 방3·화장실2·거실·주방·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 · 사용승인 2022.02.24 |
| 소유자 | 장수빈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 209,408,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 339,210,347원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당 말소 후 새 근저당이 기준
말소기준 근저당은 최초 채권최고액 408,000,000원으로 설정됐고 2024.08.14 400,800,000원으로 경정됐습니다. 이후 2025.11.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 근저당권자의 표시 변경이나 권리 이전은 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 변경·승계입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 2024.06.28 | 2025.04.07 신고 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최재혁 씨의 전입신고는 말소기준권리 설정일인 2024.06.20보다 늦은 2024.06.28입니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 승계도 없습니다. 배당요구는 2025.04.07 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 34.3%라는 숫자보다 표본 부족을 먼저 본다
포레스트공감은 총 16세대이며 확인된 비교 거래는 2023.04의 1건입니다. 거래 전용면적은 72.57㎡, 5층, 거래가는 610,000,000원이고 대상 물건 전용면적은 75.87㎡입니다. 최저가 209,408,000원은 이 거래가의 34.3%로 계산돼 표면상 격차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 72.57㎡ | 5 | 610,000,000원 |
| 비교 지표 | 대상 75.87㎡ | 1건 | 610,000,000원 |
그러나 이 가격은 단 하나의 거래에 의존하며 매각기일과 거래 시점의 간격도 큽니다. 최근 거래의 상승·하락 추세를 판단할 추가 표본이 없고, 16세대 규모의 다세대는 대단지 아파트보다 호별 상태와 매수자 수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 따라서 “610,000,000원 대비 34.3%이므로 싸다”는 결론은 금물입니다. 현재 매도 호가, 인근 연립·다세대 거래와 내부 상태를 함께 확인해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,731,712원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 650,400,000원 | 205,676,288원 | 444,723,712원 |
| 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 2,349,600,000원 | 0원 | 2,349,600,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 0원 | 1,320,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 408,000,000원 | 0원 | 408,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 렌티스 주식회사 | 6,911,600원 | 0원 | 6,911,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 4,734,911,600원 | 205,676,288원 | 4,529,235,312원 |
예상배당에는 당해세와 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 등기 흐름에는 단원신용협동조합 근저당권 3건의 2024.06.20 말소가 확인되는 반면, 위 배당 시뮬레이션에는 해당 근저당권이 배당순위에 포함돼 있습니다. 실제 배당순위는 최신 등기사항전부증명서와 배당요구 종기 서류를 반드시 대조해야 합니다. 어느 경우에도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 209,408,000원 | 205,676,288원 | 4,529,235,312원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 167,526,400원 | 164,381,030원 | 4,570,530,570원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 134,021,120원 | 131,344,824원 | 4,603,566,776원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 339,210,347원이며 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 신청채권자 예상배당은 0원으로 제시돼 있습니다. 채권자의 미회수 위험과 매수인의 권리 인수 위험을 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 이용상태. 방3·화장실2·거실·주방·발코니 등을 갖춘 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 고천중학교 북서측 근거리에 위치하며 연립·다세대, 근린생활시설, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m의 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건물. 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, PVC 이중창 구조이며 위생 급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지를 평탄화한 사다리형 주거용 건부지이며 토지면적은 866.0㎡, 공시지가는 1,831,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이며 확인된 실거래가 1건에 그쳐 매도 가능 가격과 거래 소요기간의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 2022년 단원신용협동조합 근저당권 3건이 2024.06.20 실제로 말소됐는지 최신 등기 원본에서 재확인하세요.
- 배당표 대조. 등기상 말소 흐름과 예상배당표의 선순위 반영이 다르므로 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 최재혁 씨의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의를 위해 계약관계를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 현재 점유자, 실제 사용 부분, 출입 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 재조사. 610,000,000원 거래는 2023.04의 1건뿐입니다. 현재 호가와 인근 다세대의 최근 거래를 별도로 조사하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘거래 가능 가격’이 승부처
이 물건은 임차인의 전입이 말소기준보다 늦고 제시된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액이 0원이므로, 대항력 보증금 인수형 물건은 아닙니다. 기존 단원신용협동조합 근저당권 3건도 2024.06.20 말소된 흐름이 확인됩니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가는 감정가의 51%, 비교 거래가의 34.3%지만 이미 3회 유찰됐고 포레스트공감은 16세대입니다. 시세 근거도 2023.04의 단일 거래에 머뭅니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 추가 검증 필요입니다. 입찰의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 현 시점에서 실제로 다시 팔 수 있는 가격과 기간을 얼마나 보수적으로 산정하느냐에 있습니다.