135,987,000원
수원지방법원 2025타경100977. 안양 동안구 호계동 삼성원시티 6층 601호로, 감정평가상 방3·주방·거실·욕실2 구조의 아파트입니다. 현재 최저매각가는 135,987,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 기준점은 최저가가 아니라 임차보증금 292,000,000원입니다. 김지영의 주민등록·점유개시는 2020.06.19이고, 말소기준은 2023.02.28 국세 압류입니다. 즉 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 최저가 1.36억만 보고 시세 3억원대 아파트를 절반 이하 가격에 취득한다고 해석하면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득은 약 2.92억원으로 수렴하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 966-67 삼성원시티 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 58.04㎡ · 방3·주방·거실·욕실2 · 9층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김기용 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 135,987,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 2019.03.07 장안신용협동조합 근저당권은 2020.06.19 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.02.28 국 압류입니다. 이후 미추홀구·국민건강보험공단·안양시 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 김지영의 전입·점유가 2020.06.19로 말소기준보다 먼저이므로 임차권등기의 등기일이 2024년이라는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 전유부분 전부 · 2020.06.19 | 292,000,000원 | 대항력 있음 | 판정 미상 | 보증기관 승계 표시 없음 |
임차권등기에는 최초 계약 2020.05.29, 갱신 계약 2022.05.04, 주민등록·점유개시 2020.06.19가 기재돼 있습니다. 확정일자는 경정등기를 통해 1차 2020.06.04 279,000,000원, 2차 2022.06.10 증액 13,000,000원으로 정정돼 있습니다. 별도로 표시된 2024.08.01 항목은 을구 3번 임차권의 경정으로, 별도의 두 번째 실명 임차인으로 보지 않습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.36억이 아니라 2.92억
삼성원시티의 동일·유사 면적 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 314,333,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 306,500,000원, 가장 최근 2025.12 거래는 310,000,000원입니다. 반면 최근 구간은 이전 거래 대비 -7.1%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 56.87㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 58.04㎡ | 7 | 303,000,000원 |
| 2024.07 | 58.70㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 306,500,000원 |
실질취득 약 292,000,000원은 최근 12개월 평균 306,500,000원이나 최신 거래 310,000,000원보다 낮기는 합니다. 다만 차이는 크지 않고, 시장 추세 자체가 -7.1% 하락입니다. 특히 이미 4회 유찰됐고 이 단지의 경매 통계도 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로, 현재 최저가의 44.4%라는 숫자를 가격 메리트로 그대로 받아들이면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,703,818원 |
| 임차인 김지영 보증금 | 292,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 292,000,000원 | 133,283,182원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 청구 292,000,000원 중 133,283,182원이 배당되고 158,716,818원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 주방, 거실, 욕실2 구조입니다.
- 입지. 호계1동행정복지센터 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물 내 6층이며 승강기·소화전·화재경보기·도시가스보일러 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역이며 공시지가는 2,683,000원/㎡입니다.
- 규모. 삼성원시티는 총 21세대이며 2019.02.19 준공됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 135,987,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 약 292,000,000원을 실제 취득원가의 기준으로 보세요.
- 임차인 배당 확인. 김지영 보증금 292,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 매각 직전 배당요구·채권관계를 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.08.01 경정등기는 별도 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 확정일자 정정입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 306,500,000원이지만 최근 구간이 이전 대비 -7.1%이므로 보수적으로 상한가를 잡아야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세 여부와 법정기일을 반드시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·체납세 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.36억 경매”가 아니라 “2.92억 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 135,987,000원입니다. 감정가의 41%까지 떨어진 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 김지영의 보증금 292,000,000원은 전입일이 말소기준보다 빠른 대항력 있는 임차보증금입니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득은 약 292,000,000원으로 고정됩니다.
최근 12개월 실거래 평균 306,500,000원과 최신 거래 310,000,000원보다는 낮지만, 시장 추세가 -7.1%이고 이미 4회 유찰됐다는 점을 감안하면 할인폭은 크지 않습니다. 이 물건은 “감정가 대비 59% 할인”이 아니라 “하락 중인 최근 시세 대비 소폭 낮은 실질취득가를 감수하면서 대항력 임차권을 처리해야 하는 경매”로 봐야 합니다. 권리 난도가 높고 가격 안전마진도 두껍지 않아, 핵심은 최저가가 아니라 보증금 인수와 실제 배당액을 끝까지 확인하는 것입니다.
