수원지방법원 2025타경100977. 안양시 동안구 호계동 삼성원시티 6층 601호에 대한 강제경매입니다. 주택도시보증공사가 292,000,000원을 청구하며 경매를 신청했고, 최저매각가는 5회 유찰 끝에 감정가의 약 32.77%까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후에도 살아남을 수 있는 임대차보증금 채무입니다.
임차인 김지영은 2020.06.19 전입 및 점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.02.28 국세 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시되어 있습니다. 따라서 후순위 압류나 경매개시결정이 소멸하더라도, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면 그 미변제 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100977 (강제경매 · 안양지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 966-67 삼성원시티 6층 601호 도로명: 경기도 안양시 동안구 엘에스로 50-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.04㎡ · 방3·주방·거실·욕실2 · 지상 9층 중 6층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2019.02.19 준공 · 21세대 |
| 소유자 | 김기용 (2020.07.10 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 108,790,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.28 갑구 3번 · 국(인천세무서장) 압류 |
| 선행 임차권 | 김지영 · 보증금 292,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸하지만 보증금은 별개다
말소기준권리는 2023.02.28 국세 압류입니다. 이후 설정된 미추홀구 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 안양시 압류는 매각에 따른 말소 대상입니다. 한편 2019년 설정된 장안신용협동조합의 채권최고액 4,070,000,000원 근저당권은 2020.06.19 이미 말소되었습니다. 현재 인수할 근저당 채무로 계산해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김지영 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
292,000,000원 최초 279,000,000원 증액 13,000,000원 |
전입·점유 2020.06.19 1차 확정 2020.06.04 2차 확정 2022.06.10 |
대항력 있음 압류보다 선행 |
배당관계 확인 확정일자 기재 실제 배당 0원 |
잔액 인수 위험 실제 임차인 보증금 승계관계 확인 필요 |
2024.08.01 을구 3-2번은 김지영의 기존 임차권등기에 대한 확정일자 경정입니다. 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 분석대상 보증금 원금은 292,000,000원입니다.
특히 주택도시보증공사의 경매 청구액과 김지영의 보증금이 모두 292,000,000원이라는 점에 주목해야 합니다. 두 금액을 각각 별도 보증금으로 합산하는 것은 부적절합니다. 다만 금액이 일치한다는 사실만으로 보증기관의 대위변제, 채권양수 또는 임차권 승계관계가 확정되는 것도 아닙니다. 주택도시보증공사가 배당받는 금액이 임차보증금 반환채무를 얼마만큼 소멸시키는지를 확인해야 매수인의 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.09억이 아닌 실질취득을 비교해야 한다
삼성원시티는 21세대의 소규모 공동주택입니다. 동일하거나 유사한 전용면적대 실거래는 아래와 같습니다. 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 하며, 특히 최근 거래가격이 이전 기간보다 7.1% 하락한 점을 반영해야 합니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 · 최신 | 56.87㎡ | 8층 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 58.04㎡ | 7층 | 303,000,000원 |
| 2024.07 | 58.70㎡ | 5층 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 2건 | 306,500,000원 |
| 전체 거래 평균 | 유사 면적 | 3건 | 314,333,333원 |
전체 3건 평균인 314,333,333원에는 2024.07 거래가 330,000,000원이 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 306,500,000원, 최신 거래는 310,000,000원입니다. 시장 추세도 -7.1%이므로 전체 평균을 기준으로 할인율을 크게 계산하는 것은 위험합니다.
실질취득 시뮬레이션 — 유찰되어도 총부담은 거의 고정
아래 계산은 주택도시보증공사의 배당수령액이 동일 임차보증금의 변제로 충당되어 매수인의 인수채무가 그만큼 감소하는 경우를 전제로 합니다. 예상 집행비용을 매각대금에서 먼저 공제하므로 실질취득액은 보증금 원금보다 집행비용만큼 높게 계산됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 조건부 인수잔액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 108,790,000원 | 185,533,060원 | 294,323,060원 |
| 6회 유찰 시 | 87,032,000원 | 206,934,576원 | 293,966,576원 |
| 7회 유찰 시 | 69,625,600원 | 224,027,661원 | 293,653,261원 |
현재 회차에서 낙찰가 108,790,000원과 조건부 미배당 잔액 185,533,060원을 합하면 294,323,060원입니다. 6회 유찰 시 293,966,576원, 7회 유찰 시 293,653,261원으로 총액 변화는 제한적입니다. 입찰가 하락만큼 보증금 인수 부담이 커지는 구조이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 108,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,323,060원 |
| 임차인 · 김지영 보증금 | 292,000,000원 | 0원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 292,000,000원 | 106,466,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 108,790,000원 |
신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 292,000,000원 중 예상배당은 106,466,940원, 미배당은 185,533,060원입니다. 임차인에게 직접 배당된 금액은 0원으로 산정되어 있습니다. 임차보증금 인수액은 보증기관의 권리승계와 배당금 충당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 현황 기준)
- 입지. 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 호계1동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 건물. 2019.02.19 준공된 9층 철근콘크리트구조 건물의 6층 601호입니다. 아파트로 이용 중이며 방3, 주방, 거실, 욕실2 등의 구조입니다. 승강기, 소화전, 화재경보기, 도시가스 개별난방 등의 설비가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 약 4미터 도로에 접해 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역 및 준주거지역에 걸쳐 있으며, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
- 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 개별 호실의 내부 상태와 점유 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 소규모 단지. 총 21세대로 거래 표본이 많지 않습니다. 유사 면적 실거래가 303,000,000원에서 330,000,000원까지 형성되어 있지만, 최근 거래는 과거보다 낮은 가격대에 집중되어 있습니다.
- 경매 환금성. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.9회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 거래·낙찰 표본이 제한된 만큼 매각 회복 가능성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기와 매각물건명세서. 김지영의 대항력, 보증금 292,000,000원, 2020.06.19 전입·점유 및 미변제 잔액 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 보증기관 승계관계. 주택도시보증공사의 292,000,000원 청구권이 김지영의 보증금 반환채권과 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 배당금 106,466,940원이 매수인의 인수채무를 실제로 감소시키는지 서면으로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 인수액 확정. 현재 회차의 조건부 인수잔액은 185,533,060원이지만, 배당금과 임차보증금 변제의 연결이 인정되지 않을 경우 292,000,000원 전액의 별도 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 확정일자 경정. 2024.08.01 경정된 최초·증액 보증금의 확정일자를 확인하고, 우선변제권 및 배당순위에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 조세채권 검토. 국세·지방세 압류 4건과 국민건강보험공단 압류에 대해 실제 채권액, 법정기일, 당해세 및 우선징수 여부를 확인해야 합니다.
- 낙찰가 착시 경계. 108,790,000원이라는 최저가는 최종 취득비용이 아닙니다. 보증금 인수까지 포함한 금액으로 매수 한도를 설정해야 합니다.
- 추가 유찰 효과. 6회·7회 유찰 시에도 보증금형 실질취득액은 약 292,000,000원 부근에 유지됩니다. 입찰가 인하가 곧바로 총취득원가 절감으로 이어지지 않습니다.
- 점유·명도. 임차권등기 존재와 실제 현장 점유는 구분해야 합니다. 점유자, 열쇠 인도, 임차권 말소 및 보증금 정산을 확인한 뒤 명도비용과 소요기간을 판단해야 합니다.
- 관리비와 부대비용. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 취득세 및 기타 비용을 확인해야 합니다.
- 최신 시세와 원본 대조. 최근 12개월 평균 306,500,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 비교하고, 매각물건명세서·등기부·현황조사·배당요구 및 채권승계 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.09억 낙찰”과 “1.09억 취득”은 완전히 다르다
삼성원시티 601호는 감정가 대비 최저가 할인 폭이 크지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 292,000,000원이 실질적인 취득비용을 결정하는 사건입니다. 보증기관의 배당액이 동일 보증금 채권의 변제에 충당된다면 현재 회차 실질취득액은 294,323,060원 수준입니다. 추가 유찰이 진행되더라도 인수잔액이 증가해 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
이 조건부 금액은 최근 12개월 평균 306,500,000원보다 낮지만, 실거래 하락 추세 -7.1%, 21세대 소규모 단지, 평균 4.9회 유찰, 낙찰률 0.0%를 고려하면 높은 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 더구나 주택도시보증공사의 배당이 보증금 반환채무를 줄이지 못한다면 총부담은 400,790,000원까지 늘어날 수 있으며, 이는 최근 실거래 시세보다 높습니다.
따라서 결론은 입찰 보류 및 권리승계·배당귀속 선확인입니다. 가격표에 나타난 5회 유찰보다 더 중요한 것은 보증금 292,000,000원 중 최종적으로 얼마를 매수인이 부담하게 되는지를 명확히 하는 것입니다. 배당 후 인수액이 확정되지 않은 상태에서의 응찰은 저가 낙찰을 노리는 투자가 아니라 상당한 보증금 채무를 불확실하게 떠안는 선택이 될 수 있습니다.
