수원지방법원 2025타경100977. 안양시 동안구 호계동 삼성원시티 6층 601호, 전용 58.04㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려온 최저가격이 아닙니다. 임차인 김지영은 2020.06.19 전입·점유했고, 말소기준인 국세 압류는 2023.02.28 접수됐습니다. 전입이 말소기준보다 약 2년 8개월 빠르므로 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
보증금 292,000,000원이 현재 최저가 212,480,000원보다 큽니다. 집행비용을 제외하지 않은 단순 산술만으로도 미회수 보증금은 79,520,000원입니다. 집행비용 3,774,720원을 반영해 매각대금 중 임차인에게 돌아갈 수 있는 금액을 208,705,280원으로 보면 인수 잔액은 83,294,720원입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 총액은 보증금 2.92억 부근에서 움직이며, 국세·지방세 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 더 증가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 966-67 삼성원시티 6층 601호 도로명: 경기도 안양시 동안구 엘에스로 50-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.04㎡ · 방3·주방·거실·욕실2 · 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김기용 (2020.07.10 소유권이전 · 매매 원인 2019.02.04) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 212,480,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 실질취득 기준 | 약 292,000,000원 + 집행비용·당해세 변동분 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
2019.03.07 설정된 장안신용협동조합 근저당권은 2020.06.19 일부포기를 원인으로 이 호실 등기에서 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.28 국세 압류입니다. 김지영의 전입·점유는 2020.06.19로 말소기준보다 앞서며, 임차권등기 경정에는 1차 보증금 279,000,000원의 확정일자 2020.06.04와 증액된 13,000,000원의 확정일자 2022.06.10이 기재돼 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 전유부분 전부 | 292,000,000원 | 전입·점유 2020.06.19 1차 2020.06.04 2차 2022.06.10 | 대항력 有 배당요구 有 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 김지영 1명입니다. 2024.08.01의 을구 3-2번은 같은 임차권의 확정일자를 정정한 등기로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이지만 임차인 수에는 포함하지 않습니다.
② 실질취득과 시세 — 할인은 4.7% 수준
삼성원시티는 21세대, 2019.02.19 준공 건물입니다. 전용 58㎡ 안팎 최근 거래는 2024.07의 330,000,000원, 2025.07의 303,000,000원, 2025.12의 310,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 314,333,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 최근 12개월 평균 306,500,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 56.87㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 58.04㎡ | 7 | 303,000,000원 |
| 2024.07 | 58.7㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 306,500,000원 |
실질취득 기준 292,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.3%로, 금액 차이는 14,500,000원입니다. 최신 거래 310,000,000원과 비교하면 18,000,000원 낮습니다. 표면 최저가가 최근 평균의 69.3%인 것처럼 보이지만, 선순위 임차보증금을 반영하면 실제 할인 폭은 약 4.7%에 불과합니다.
유찰돼도 총부담은 약 2.92억
| 회차 가정 | 낙찰가 | 단순 인수 잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 212,480,000원 | 79,520,000원 | 292,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 169,984,000원 | 122,016,000원 | 292,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 135,987,200원 | 156,012,800원 | 292,000,000원 |
단순 인수 잔액은 보증금에서 낙찰가를 뺀 값입니다. 실제 배당에서는 집행비용과 당해세가 먼저 차감될 수 있어 매수인 인수액과 총투입액은 표보다 증가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,774,720원 |
| 1. 임차인 김지영 | 292,000,000원 | 208,705,280원 배당 가능 |
| 매수인 인수 잔액 | - | 83,294,720원 |
| 국세·지방세 압류 4건 | 미상 | 당해세 해당액에 따라 변동 |
| 주택도시보증공사 | 292,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 확정일자·전입·배당요구를 반영해 매각대금 중 집행비용을 제외한 208,705,280원을 임차인 배당재원으로 계산한 구조입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 임차인 배당액은 감소하고 매수인 인수 잔액은 그만큼 증가합니다. 2019년 장안신용협동조합 근저당은 2020.06.19 말소돼 이 배당에서 제외했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·주방·거실·욕실2 구조의 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물 중 6층입니다.
- 입지. 호계1동행정복지센터 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택· 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재경보기·도시가스보일러 개별난방·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 주상용 건부지이며 일반상업지역·준주거지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 2,683,000원/㎡이고 과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 21세대 소규모 건물로 최근 확인되는 동일 면적대 거래가 3건에 그칩니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세도 -7.1%여서 매도 시 가격 협상력이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 잔액을 합한 실질취득가를 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 임차보증금 계산. 현재 최저가 기준 단순 인수 잔액은 79,520,000원이며, 집행비용을 반영하면 약 83,294,720원입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 금액을 반드시 확인해야 합니다. 선순위 차감액만큼 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 김지영의 1·2차 임대차계약, 확정일자, 배당요구, 보증금 증액 내역과 매각물건명세서상 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계. 신청채권자 주택도시보증공사의 292,000,000원 청구와 김지영의 임차보증금 사이의 변제·승계 관계를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권등기 물건이므로 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 현장 조사해야 합니다. 임차권등기만 남아 있고 이미 퇴거한 경우와 현재 점유 중인 경우의 명도 절차가 다릅니다.
- 소규모 건물 환금성. 21세대 규모와 최근 거래 3건, 경매 평균 2.3회 유찰 이력을 감안해 향후 매도 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·세금 교부청구서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.12억 낙찰”이 아니라 “약 2.92억 취득”
이 물건은 감정가 332,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 212,480,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김지영의 보증금은 292,000,000원입니다. 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금 인수액이 커지므로 실질취득은 약 2.92억 수준에 고정됩니다.
최근 12개월 실거래 평균 306,500,000원보다 14,500,000원 낮고 최신 거래 310,000,000원보다 18,000,000원 낮다는 점은 긍정적입니다. 하지만 최근 가격 추세가 -7.1%이고, 국세·지방세 당해세에 따라 총부담이 2.92억을 넘어설 수 있으며, 21세대 소규모 건물의 낮은 거래량도 감안해야 합니다. 결론은 표면 가격은 큰 폭 할인, 실질 가격은 소폭 할인입니다. 권리구조를 정확히 확인하지 않은 최저가 입찰은 금물이며, 당해세와 보증기관 청구 관계가 확인돼야 비로소 최종 응찰가를 정할 수 있습니다.