수원지방법원 2025타경100981. 안양시 만안구 안양동 미영팰리스 2층 203호, 감정평가상 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 신유영이며, 2018년 12월 20일 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 자체보다 그보다 앞서 존재하는 김금주 임차인의 대항력 있는 임차권입니다. 전입신고는 2020년 7월 14일, 점유개시는 2020년 7월 10일이고, 임차보증금은 224,000,000원입니다.
매각물건명세서에는 이 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 157,696,000원만 보고 “감정가의 절반 수준”이라고 판단하면 실제 부담을 크게 왜곡합니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조여서 총 실질취득액은 약 224,000,000원 수준에 수렴한다고 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 859-14 미영팰리스 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.52㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건 내 2층 |
| 사용승인 | 2018.10.22 |
| 소유자 | 신유영 (2018.12.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 157,696,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
말소기준으로 제시된 권리는 2025년 4월 14일의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김금주의 주택임차권등기는 2024년 7월 22일 접수됐고, 실제 전입일은 2020년 7월 14일입니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김금주 전유부분 전부 · 주거 | 224,000,000원 | 2020.07.14 점유 2020.07.10 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 배당요구 2024.07.22 | 미배당 잔액 인수 |
임대차계약은 2020년 5월 12일 214,000,000원으로 시작했고, 2022년 4월 20일 10,000,000원이 증액돼 보증금이 224,000,000원이 됐습니다. 등기에는 최초 보증금 확정일자 2020년 6월 16일, 증액분 10,000,000원에 대한 확정일자 2022년 4월 22일이 기재돼 있습니다. 다만 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 1.58억이 아니라 2.24억을 비교해야 한다
미영팰리스의 비교 가능한 실거래는 2021년 9월 290,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최근 평균·최신 거래가 모두 이 한 건으로 잡혀 있어 표본이 매우 제한적이고, 현재 매각기일과도 시차가 큽니다. 따라서 이 거래가를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 41.23㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 비교 기준 | — | 1건 | 290,000,000원 |
현재 최저가 157,696,000원은 이 거래가의 54.4%이지만, 이 비율은 투자 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 권리 승계를 반영한 실질취득 약 224,000,000원은 2021년 거래 290,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 단 1건이고 2021년 거래라는 점 때문에 현재 가치 대비 할인폭을 신뢰성 있게 확정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,007,744원 |
| 인수 · 임차인 김금주 보증금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,000,000원 | 154,688,256원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 주택도시보증공사 청구 224,000,000원 중 154,688,256원이 배당되고 69,311,744원이 미배당됩니다. 임차권은 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 실질취득 판단은 대항력 보증금 224,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 미영팰리스는 11세대이고 사용승인일은 2018.10.22입니다.
- 입지. 만안초등학교 북측 인근이며 다세대 등 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,082,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대이고 확인 가능한 실거래가 1건뿐입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 실질취득액을 먼저 계산. 현재 최저가 157,696,000원이 아니라 대항력 보증금 224,000,000원을 기준으로 총 부담을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김금주의 임차권등기, 전입일, 보증금 224,000,000원, 확정일자 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 배당·승계 구조 확인. 배당에서 실제로 얼마가 임차보증금에 충당되는지와 최종 인수잔액을 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 시세 표본 부족. 확인되는 거래는 2021.09의 290,000,000원 1건뿐입니다. 현재 호가·인근 유사 다세대 거래를 추가 확인하지 않으면 가격 판단 오차가 큽니다.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모이므로 아파트처럼 풍부한 거래 표본과 환금성을 전제하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰”보다 “2.24억 대항력”이 먼저다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 308,000,000원 대비 최저가 157,696,000원, 즉 3회 유찰 후 51.2%라는 할인율입니다. 하지만 실제 권리분석에서 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금 224,000,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 현재 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 실질취득액은 약 224,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
확인 가능한 2021년 거래 290,000,000원보다 실질취득액은 낮지만, 거래 표본이 단 1건이고 시차도 큽니다. 여기에 소규모 다세대, 3회 유찰, 생존하는 대항력 임차권까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 절반의 싸게 나온 물건”이 아니라, 2.24억원짜리 권리인수형 다세대를 현재 시장가와 다시 비교해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
