수원지방법원 2025타경100986. 의왕시 청계동 세종메디컬프라자 5층 501호로, 감정평가 당시 근린생활시설인 관인 모차르트 음악학원으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 오다은이며, 2015년 7월 22일 중소기업은행이 설정한 채권최고액 97,200,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 중소기업은행이 청구금액 72,760,476원으로 임의경매를 신청했고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 승계할 등기상 권리나 대항력 임차보증금은 확인되지 않습니다. 하지만 인수 0원과 명도 부담 0원은 같은 뜻이 아닙니다. 이경은이 501호 전체를 점유하고 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 영업 여부와 인도 조건을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 청계동 991 세종메디컬프라자 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 경기도 의왕시 안양판교로 211 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(학원) · 관인 모차르트 음악학원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 오다은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 168,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 72,760,476원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2008년 소유권보존과 신탁을 거쳐 오미녀에게 소유권이 이전됐고, 2015년 3월 16일 성명이 오다은으로 변경됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015년 7월 22일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 과거 서울보증보험·경기신용보증재단의 가압류와 의왕시 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 확인은 필요
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 이경은의 전입신고일은 2018년 12월 26일로, 말소기준권리인 2015년 7월 22일 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 해당 여부와 실제 점유관계는 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경은 | 501호 전체 | 2018.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%는 시세가 아니다
현재 최저매각가는 168,320,000원으로 감정가 263,000,000원의 64%입니다. 다만 확인된 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 임대수익·공실·업종 수요·전용면적과 공용면적·관리비·주차조건 등에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,156,480원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,963,520원 |
현재 회차 가정에서는 중소기업은행 근저당권이 전액 배당되고 소유자에게 67,963,520원이 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이경은의 보증금이 미상이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 168,320,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 134,656,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 107,724,800원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의왕시 청계동 덕장초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 왕복 8차선, 북서측 왕복 4차선, 북동측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설인 관인 모차르트 음악학원으로 이용 중이었습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 기계식주차설비, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 4,136,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 이경은의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 사업자등록 내용을 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 현재 영업 확인. 감정평가 당시 학원으로 이용됐으므로 현재 영업자, 폐업 여부, 시설물 소유와 철거·원상복구 조건을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 64%만으로 가격을 판단하지 말고 인근 근린시설 매매사례와 실제 임대료·공실기간을 조사하세요.
- 관리비·주차. 체납 관리비와 기계식주차설비의 운영 상태, 이용 가능 대수와 유지비를 확인하세요.
- 업종 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역과 토지거래계약 허가구역에 따른 이용·거래 조건을 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 점유자가 있으므로 인도명령, 열쇠 인수, 집기 처리와 영업 중단 일정을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 변경 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 물건의 등기상 구조는 단순합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 전입신고가 늦은 이경은에게 대항력도 없습니다. 다만 근린시설은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 환금성과 수익성이 보장되지 않습니다. 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않았고, 실제 임차인의 보증금·확정일자와 현재 영업 상태도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 입찰 가능, 가격 판단은 보류입니다. 현 최저가 168,320,000원이 적정한지는 인근 상가 거래와 임대수익, 공실 위험을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
