수원지방법원 2025타경100988. 안양시 만안구 박달동 미영팰리스 에이동 402호, 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 4층에 위치하며, 다세대주택으로 방2·거실·주방·욕실·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가는 215,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 137,600,000원입니다.
권리관계의 핵심은 2023년 설정된 이내희의 주택임차권입니다. 전입일은 2021.10.28, 확정일자는 2021.09.15, 보증금은 208,900,000원으로 말소기준권리인 2025.04.16 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 매각가에서 배당되지 못하는 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 주택도시보증공사의 확약이 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달동 28-2 미영팰리스 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2·거실·주방·욕실·현관 등) · 6층 중 4층 |
| 소유자 | 송치헌 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 137,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2025.04.16 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023.11.06 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 사라지지 않는 선순위 권리입니다. 임차인 이내희는 전입일과 확정일자도 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 이후 2025.12.15 부평세무서장의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이내희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 208,900,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 확약 |
실제 임차인은 이내희 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 이 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금 208,900,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 2026.06.09 제출된 확약서에 따르면 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 137,600,000원 vs 최근 거래 169,000,000원
미영팰리스의 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2026.06 전용 31.57㎡, 5층이 169,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 169,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 31.57㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 169,000,000원 |
현재 최저매각가 137,600,000원은 최근 12개월 평균의 81.4%입니다. 특히 이 사건은 확약으로 매수인 인수액이 실질 0원이므로, 시세와 비교할 때도 실질취득 137,600,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다. 원래 선순위 임차보증금 인수형이었다면 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없지만, 이 사건은 확약이 그 잔존 반환청구권을 제거한 경우입니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,400원 |
| 1. 임차인 이내희 보증금(우선변제) | 208,900,000원 | 134,873,600원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 208,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 임차보증금과 별개의 경제적 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 계산상 보증금 미배당액은 74,026,400원이지만, 2026.06.09 확약에 따라 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동 소재 만안초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 민간임대주택. 2019.12.09 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.30 민간임대주택 부기등기가 되어 있습니다.
- 시장 표본. 미영팰리스는 28세대, 사용승인일은 2019.11.05이며 최근 12개월 거래 확인 건수는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 실제 임차인은 이내희 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 208,900,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 현재 가격 기준. 최저매각가 137,600,000원은 최근 12개월 평균 169,000,000원의 81.4%입니다. 이 사건은 확약 반영 후 실질취득도 137,600,000원으로 봅니다.
- 다회 유찰 확인. 현재 5회 유찰 상태이고 건물 경매 평균 유찰 횟수는 10.9회, 낙찰률은 4.0%입니다. 환금성과 실제 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기. 민간임대주택 등록과 관련된 부기등기가 존재하므로 경매에 따른 말소·후속 행정 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사 및 최근 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 더 중요한 건 확약의 효력
이 물건을 등기 순서만 보면 부담스럽습니다. 보증금 208,900,000원의 주택임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 매각가 기준 배당만으로는 74,026,400원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 취득부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 137,600,000원입니다. 최근 거래 169,000,000원 대비 가격은 낮아졌지만, 평균 10.9회 유찰·낙찰률 4.0%라는 경매 이력이 함께 존재합니다. 권리의 승부처는 확약 확인, 가격의 승부처는 환금성 확인입니다.
