수원지방법원 2025타경101003. 안양시 만안구 안양동 ‘지앤팰리스3차’ 5층 501호 다세대주택입니다. 이 사건은 숫자만 보면 임차보증금 396,000,000원이 최저매각가 249,600,000원을 크게 웃돌아 대항력 임차인의 미배당금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 박안나에게 245,305,600원이 배당되고 150,694,400원이 부족한 것으로 계산됩니다.
하지만 이 사건의 핵심은 그 다음입니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.04. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박안나 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다. 룰상 계산되는 150,694,400원은 구조를 이해하기 위한 금액일 뿐, 확약 내용이 그대로 유효하게 집행된다면 매수인의 실질 부담으로 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 991-10 지앤팰리스3차 5층 501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교면적 69.47㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 복진필 · 2021.11.26. 매매 · 거래가액 396,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 249,600,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 규모 / 사용승인 | 11세대 · 2016.03.28 |
① 권리 흐름 — ‘인수형’에서 ‘확약 해소형’으로
말소기준은 2022.02.09. 서울특별시 압류입니다. 박안나는 2021.11.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.05.로, 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금 396,000,000원에 배당요구도 했으므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다. 이후 안양시 압류, 주택도시보증공사의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인과 승계권자를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박안나 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.26 확정 2021.10.05 | 396,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 룰상 150,694,400원 → 실질 0원 |
| 권경미 | 미상 | 2024.08.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확약 대상 아님 |
실제 임차인으로 확인되는 박안나 1명과, 별도 현황상 점유자로 조사된 권경미 1명이 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차보증금을 가진 추가 임차인이 아니라 박안나 임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박안나의 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 현재 최저가에서는 249,600,000원 낙찰 + 룰상 미배당 150,694,400원으로 단순 계산할 수 있지만, 2026.05.04. 확약을 반영하면 이 임차권 인수는 실질 0원이므로 실질취득은 249,600,000원입니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최신 실거래 | 2021.11 | 69.47㎡ | 5 | 396,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 69.47㎡ | - | 396,000,000원 |
| 감정가 | - | 69.47㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 실질취득 | 확약 반영 | 69.47㎡ | 5 | 249,600,000원 |
실질취득 249,600,000원은 최근 12개월 평균 396,000,000원의 63.0%입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 가격 수치 자체는 감정가와 제시 시세보다 낮습니다. 다만 이 다세대는 총 11세대이고 확인되는 실거래가 1건뿐이며, 그 최신 거래도 2021.11. 거래입니다. 표본이 1건인 만큼 396,000,000원을 안정적인 현재 시세로 단정해 입찰가를 높이는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,294,400원 |
| 1. 임차인 박안나 보증금 | 396,000,000원 | 245,305,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 396,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박안나 보증금의 미배당분은 150,694,400원입니다. 원칙적 대항력 구조에서는 매수인 인수 가능 금액이지만, 2026.05.04. 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 박안나 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 배당 계산에서 별도로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 가격을 내려도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 249,600,000원 | 150,694,400원 | 249,600,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 199,680,000원 | 199,915,520원 | 199,680,000원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 159,744,000원 | 239,292,416원 | 159,744,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 박안나의 미배당 보증금이 늘어나는 구조여서 최저가가 낮아지는 것만으로는 투자 메리트가 커졌다고 보기 어렵습니다. 반대로 이번 사건은 해당 임차권의 대항력과 잔존 반환청구권 포기 확약이 제출돼 있으므로, 그 확약을 반영한 실질취득은 각 회차의 매각가와 동일하게 계산됩니다. 이 차이가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동 양지초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 기존 주택지대로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 대지는 인접 필지와 등고평탄한 형태이고 북측 및 동측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,194,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등이 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지앤팰리스3차는 11세대 규모이며 확인되는 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회로, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한적인 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.05.04. 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 박안나 임차권 전체에 해당하는지 원본을 대조해야 합니다.
- 권경미 점유 상태 확인. 2024.08.16. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계가 미상입니다. 인도·명도 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 이번 사건은 확약 반영 시 실질취득 249,600,000원으로 봐야 합니다. 룰상 인수 150,694,400원을 다시 더해 이중 계산하거나, 반대로 확약 확인 없이 무조건 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 1건 주의. 비교값 396,000,000원은 69.47㎡·5층의 2021.11. 거래 1건입니다. 표본이 적어 개별 상태·수리비·매도기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미 확인. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격·환금성 판단을 반영할 수 있습니다.
- 관리비·세금·점유 인도 확인. 공용부분 관리비, 실제 체납 여부, 당해세와 명도비용은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 확약으로 사라졌지만, 안전등급까지 높아지는 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 임차보증금 396,000,000원이 최저가 249,600,000원보다 크고, 박안나는 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있습니다. 원칙만 적용하면 현재 회차에서 150,694,400원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
그러나 2026.05.04. 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 박안나 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 249,600,000원으로 봅니다. 비교 시세 396,000,000원 대비 63.0%라는 숫자만 놓고 보면 가격 여유가 있습니다.
다만 여기서 곧바로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 확약 밖에 권경미라는 미상 점유자가 남고, 11세대 소규모 다세대이며, 확인되는 실거래는 1건뿐입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 주된 권리폭탄은 확약으로 해소됐지만, 원본 확약 검증·점유 확인·환금성 검토가 끝나야 비로소 가격 메리트를 인정할 수 있는 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
