수원지방법원 2025타경101018. 안양시 만안구 안양동 조양위너스 3층 301호, 대상면적 50.26㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 임차보증금 229,000,000원을 그대로 “낙찰자가 떠안는다”고 계산하면 안 된다는 데 있습니다. 조찬주는 2019.03.14 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2019.03.04로, 말소기준인 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 본래는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
현재 최저매각가 177,920,000원에서 집행비용 3,290,880원을 먼저 제하면 조찬주 보증금에는 174,629,120원만 배당되고, 계산상 54,370,880원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어가 실질취득비용이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 확약이 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하면서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 조찬주 임차관계에서 발생하는 매수인 실질 인수액은 0원*으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 830-23 조양위너스 3층 301호 |
| 물건종류 / 대상면적 | 다세대주택 · 50.26㎡ · 지상 5층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 | 2018.07.02 |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 177,920,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 조찬주가 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 금천구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 조찬주의 임차관계가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 전입·점유가 2019.03.14, 확정일자가 2019.03.04이므로 본래 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이고, 2021.04.28에는 보증금 229,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐졌습니다.
다만 2026.05.13 확약서가 제출되면서 낙찰자 입장에서는 결론이 달라졌습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않고, 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문입니다. 따라서 조찬주 관련 인수금은 실질적으로 0원*입니다.
② 임차인·점유관계 — 확약 대상과 별도 점유자를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조찬주 | 2019.03.14 · 부동산 301호 전부 · 임차권등기 | 229,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 실질 0원* |
| 서재웅 | 2023.11.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확약 대상 아님 |
서재웅의 전입일은 2023.11.15로 말소기준권리 2020.11.03보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 대항력에 따른 보증금 인수 근거가 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 현황조사·매각물건명세서에 이름이 나타나므로, 실제 점유자·계약관계·명도 상대방이 누구인지 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 64%보다 ‘최근 시세의 89.0%’를 봐야 한다
조양위너스는 총 7세대, 사용승인일은 2018.07.02입니다. 확인된 거래는 2023.04 2층 48.4㎡의 200,000,000원 1건입니다. 집계된 최근 12개월 평균금액과 최신 거래금액도 모두 200,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저매각가 177,920,000원은 이 기준의 89.0%입니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2023.04 | 48.4㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | — | 1건 | 200,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.09.22 | 50.26㎡ | 3층 | 177,920,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가는 최근 시세 기준값의 89.0%여서 감정가 278,000,000원보다는 현실적인 가격대에 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 그 최신 거래가 2023.04이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 특히 이 단지의 경매 통계는 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 “감정가의 64%니까 충분히 싸다”는 식의 판단은 위험합니다. 가격 판단의 기준은 감정가 할인율보다 실질취득 177,920,000원과 200,000,000원 시세 기준값의 관계여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,290,880원 |
| 1. 임차인 조찬주 보증금 · 우선변제 | 229,000,000원 | 174,629,120원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 일반적인 대항력 인수 계산만 적용하면 조찬주 보증금 미배당액은 54,370,880원입니다. 그러나 2026.05.13 제출된 확약서에 따라 주택임차권 승계인이 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 조찬주 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 64% | 177,920,000원 | 54,370,880원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 142,336,000원 | 89,456,704원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 41% | 113,868,800원 | 117,525,363원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 조찬주 보증금의 미배당액이 커져 매수인 부담이 확대되는 구조였습니다. 실제 시나리오 계산도 현재 회차 54,370,880원, 5회 유찰 시 89,456,704원, 6회 유찰 시 117,525,363원의 미배당을 보여줍니다. 그러나 확약이 유효하게 적용되는 한 이 금액들은 조찬주 임차관계의 룰상 미배당액일 뿐, 매수인의 실질 인수액은 각 회차 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 안양여자중학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 안양역이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가 2,471,000원/㎡, 토지면적 254.7㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐으나, 거주인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문 등에 의해 확인됐습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본도 1건에 그칩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 가격보다 출구전략을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.05.13 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위와 제출 주체를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 조찬주 배당요구 확인. 배당요구일 2025.06.24, 확정일자 2019.03.04, 전입·점유 2019.03.14 및 임차권등기 내용을 서로 대조해야 합니다.
- 서재웅 점유 확인. 전입일은 2023.11.15로 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 계약내용, 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 확약 반영 현재 실질취득액은 177,920,000원입니다. 감정가 278,000,000원의 64%라는 할인율보다 최근 시세 기준값 200,000,000원의 89.0%라는 비교를 우선해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 거래는 2023.04 200,000,000원 1건입니다. 7세대 소규모 다세대의 개별 층·상태 차이를 감안해 현장 시세를 추가 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상태 확인이 제한됐습니다. 수리비 가능성을 입찰가에 보수적으로 반영해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 체납세와 관리비를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 큰 폭탄은 제거됐지만, 가격과 환금성은 별개다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 229,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 최저가가 177,920,000원이므로 낙찰자가 큰 보증금 잔액을 떠안을 것처럼 보입니다. 실제 계산상 미배당액도 54,370,880원입니다. 하지만 2026.05.13 주택도시보증공사의 확약으로 조찬주 관련 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기돼 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 현재 실질취득 177,920,000원은 최근 시세 기준값 200,000,000원의 89.0%로 감정가보다 현실적인 수준이지만, 확인 실거래는 1건뿐이고 조양위너스는 총 7세대의 소규모 다세대입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 여기에 확약 밖 전입자 서재웅의 보증금이 확인되지 않았습니다. 주된 인수위험은 해소됐지만, 환금성과 점유 확인이 남은 보수적 접근 대상이라는 결론이 적절합니다.
