✅ 인수 0원 📉 3회 유찰 💰 최저 942,080,000원 ⚠️ 미배당 485,740,800원
수원지방법원 2025타경101041. 안양동 두산명학아너비즈타워 1층 104호로, 감정평가 당시 근린생활시설(“일품 양평해장국”)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유정남이고, 2023.03.13. 소유권을 거래가액 1,828,236,704원에 취득했습니다. 같은 날 남양농업협동조합이 채권최고액 1,416,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국·안양시·부천시의 압류와 남양농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인 박지혜는 104호 전부를 점유하고 있으나 전입신고일이 2024.08.19.로 근저당 설정일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101041 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 전파로44번길 57(안양동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(“일품 양평해장국”) |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · 지하3층, 지상11층 건물 내 1층 104호 · 사용승인일 2021.05.27. |
| 소유자 | 유정남 · 2023.03.13. 소유권이전 · 거래가액 1,828,236,704원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,840,000,000원 / 942,080,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름의 핵심은 2023.03.13. 남양농업협동조합 근저당입니다. 그 이전의 신탁등기는 이미 말소됐고, 같은 날 유정남 앞으로 소유권이 이전된 뒤 근저당이 설정됐습니다. 이후 2025년의 국세·지방세 압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 매수인 인수는 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지혜 | 104호 전부 | 2024.08.19 | 2,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박지혜의 전입일 2024.08.19.는 말소기준권리인 2023.03.13. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,840,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 942,080,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 다음 회차 가정가격은 4회 유찰 시 753,664,000원, 5회 유찰 시 602,931,200원입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용처럼 단순한 동일평형 비교가 어렵기 때문에, 세 번 유찰됐다는 사실 자체도 가격과 환금성을 함께 재검토해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 942,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,820,800원 |
| 2. 근저당 · 남양농업협동조합 | 1,416,000,000원 | 930,259,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 942,080,000원 가정 시 남양농업협동조합 근저당은 채권최고액 기준 485,740,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동 소재 “명학역” 북동측 인근이며, 중소규모 공장·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 1호선 “명학역”이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 현재 이용. 조사시점 현재 근린생활시설 “일품 양평해장국”으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 지하3층·지상11층 건물의 1층 104호이며, 위생·급배수시설·지하주차장·승강기·보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 소로에 각각 접합니다.
- 토지. 공장용지, 일반공업지역이며 토지면적은 6,611.6㎡, 공시지가는 2,489,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역 등에 포함되고, 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세 할인으로 판단하지 말고, 인근 동일·유사 근린시설의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 박지혜는 대항력이 없지만 104호 전부를 점유하고 있으므로 실제 점유·영업관계와 명도 일정을 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 교부청구 금액을 확인해야 배당액을 정확히 볼 수 있습니다.
- 수익성 확인. 현재 근린생활시설로 이용 중인 만큼 임대료·관리비·공실 가능성을 확인해 최저가 대비 실제 수익률을 계산하세요.
- 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰된 물건입니다. 단순히 가격이 내려왔다는 사실보다 시장이 반복해서 응찰하지 않은 이유를 확인하는 것이 우선입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 추가 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.13. 남양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 압류 3건과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 1,840,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 942,080,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 생겼다고 단정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없고, 용도도 근린시설입니다. 현재 회차에서는 권리보다 실제 시장가격·임대수익·공실과 환금성을 확인하는 일이 더 중요합니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후 결정. 이 사건의 핵심입니다.
