수원지방법원 2025타경101063. 안양시 만안구 안양동 베아누체 에이동 2층 202호입니다. 등기상 현재 소유자는 윤혜옥이며 2021.06.24. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 180,000,000원입니다. 같은 날 안양중부새마을금고가 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 오정례의 225,000,000원 가압류, 현재 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 오정례가 2023.05.15. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 더구나 오정례는 등기부상 225,000,000원 가압류권자와 동일인으로 기재되어 있어 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 확인해야 할 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101063 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 845-11 베아누체 에이동 2층202호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 제2종근린생활시설(상호: 천인암) 및 주거용 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 · 6층 중 2층 |
| 소유자 | 윤혜옥 · 2021.06.24. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 119,296,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 120,459,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.06.24. 안양중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 채무자는 윤혜옥입니다. 오정례의 가압류와 현재 임의경매개시결정, 2026.01.06. 국 압류는 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수금은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오정례 | 2023.05.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
오정례의 전입일 2023.05.15.은 말소기준권리 2021.06.24.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 자료 기준으로 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았고, 확정일자 및 배당요구 여부도 확인되지 않아 배당관계는 별도로 원본을 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 면적이 다르다
베아누체A동B동 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 276,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 119,296,000원은 최근 12개월 평균의 43.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 54.93㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 59.26㎡ | 6 | 292,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 276,000,000원 |
가격 자체는 감정가 233,000,000원에서 3회 유찰되어 119,296,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 51.2% 수준이지만, 이 사건은 단순 주거용 동일평형 비교가 아니라 용도 차이와 시세 표본 불일치를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,470,144원 |
| 2. 근저당 · 안양중부새마을금고 | 144,000,000원 | 116,825,856원 |
| 3. 가압류 · 오정례 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 119,296,000원 가정 시 채권자 총 청구액 369,000,000원 중 116,825,856원이 배당되고 미배당액은 252,174,144원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 119,296,000원 | 116,825,856원 | 252,174,144원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 95,436,800원 | 93,318,938원 | 275,681,062원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 76,349,440원 | 74,575,150원 | 294,424,850원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만안초등학교 남동측 인근으로 각종 근린생활시설, 주상복합건물, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 전철 1호선 안양역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 현황 이용. 제2종근린생활시설, 상호 ‘천인암’의 영업장소 및 주거용으로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이지만 조사 당시 영업장소 겸 주거용으로 사용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 남동측 약 10m, 남서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,776,000원/㎡ · 토지면적 611.3㎡ · 중로각지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소와 실제 영업장소·주거용 이용이 다르므로 허가·신고 및 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 오정례 점유관계. 전입자와 가압류권자가 동일인입니다. 임대차계약서, 보증금 지급 사실, 실제 점유원인을 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 실거래 면적 54.93㎡·59.26㎡가 시세 매칭 기준 68.73㎡와 달라 단순 비율 비교를 피해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회인 만큼 권리 외에 용도·점유·상품성 요인을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘용도와 실제 가치’
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 전입자 오정례도 말소기준권리 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 비교적 단순한 편입니다.
다만 감정가 233,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 119,296,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 276,000,000원과 비교하면 43.2%에 불과하지만, 거래 면적이 본건 시세 매칭 기준과 다르고 공부상 사무소와 현황 영업장소·주거용의 차이도 있습니다. 여기에 전입자와 가압류권자가 동일인이라는 점까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원이지만, 용도·점유·비교시세의 신뢰도를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
