수원지방법원 2025타경101068. 안양시 동안구 호계동 896-9, 전파로 103의 8층 806호 오피스텔입니다. 감정가는 201,000,000원이고 현재 최저매각가는 128,640,000원으로 감정가의 64%입니다. 등기상 현재 소유자는 정용철이며, 2019.08.09 거래가액 249,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2020.01.30 광주세무서장의 국세 압류이고, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 진짜 핵심은 등기 순서보다 정주영의 선순위 임차권입니다. 정주영은 2019.07.15 전입·점유·확정일자를 갖춘 것으로 기재되어 있어 2020.01.30 말소기준보다 앞섭니다. 보증금도 249,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형이지만, 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 2026.06.09 확약서가 제출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 뒤집는다

말소기준은 2020.01.30 국세 압류입니다. 2023.02.13 국세 압류, 2025.05.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.05.22 국민건강보험공단 압류, 2025.09.26 광주광역시 압류, 2025.12.17 광주광역시 남구 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차 관련 인물 3명

실제 이름이 확인되는 임차·점유 관련 인물은 3명입니다. 주택도시보증공사는 정주영 주택임차권의 승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 2023.12.12 을구 1-3 경정등기는 기존 1번 임차권의 계약일자·확정일자를 경정한 기록입니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,640,000원 가정)

배당계산상 정주영 보증금 미배당분은 122,960,960원입니다. 그러나 2026.06.09 확약에 따라 해당 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력을 포기하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세 해당 시 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 늘어나는 원래의 미배당

이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당 인수액이 늘어, 싸게 낙찰받아도 총부담이 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 그 연결고리가 끊깁니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 128,640,000원으로 보는 것이 맞습니다.

⑤ 공매·세금·점유 체크

• 과거 공매공고. 2021.07.28 한국자산관리공사의 공매공고가 있었고, 2021.07.29 공매취소공고 후 2023.10.23 공매공고 등기가 말소됐습니다. 경매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
• 세금 압류. 2020.01.30 광주세무서장 압류가 말소기준이며, 이후 국세·광주광역시·광주광역시 남구 등 압류가 이어집니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 점유자 2명. NUMONOV JAVOKHIR ANVARJON UGLI와 RUZMATOVA MUNISA SHAVKATOVNA가 2025.03.11 전입한 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
• 정주영 임차권. 배당요구일은 2025.06.26이고, 우선변제권 행사 대상입니다. 다만 HUG 승계 후 2026.06.09 확약으로 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기가 기재돼 있습니다.

⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 감정평가서에는 주거용 여부를 재확인하도록 기재돼 있습니다.
• 주위환경. 감정요항표에는 부흥고등학교 남측 인근이며 주변에 아파트·오피스텔·공장·근린생활시설이 혼재한다고 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 범계역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물의 8층 806호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지시설이 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 도시지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이번 분석의 핵심은 2026.06.09 확약입니다. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의가 실제 매각물건명세서 원문에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 점유 현황 확인. 정주영 외 2025.03.11 전입자 2명의 실제 점유 상태와 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인해 예상배당표와 차이가 생기는지 점검해야 합니다.
• 오피스텔 실제 사용 확인. 공부상 오피스텔이고 감정평가서도 주거용 여부 재확인을 요구합니다. 현황 사용 형태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.
• 가격 판단 별도. 감정가 201,000,000원 대비 128,640,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘확약의 효력 확인’

표면만 보면 보증금 249,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가에서 122,960,960원이 미배당되는 상당히 부담스러운 사건입니다. 확약이 없다면 현재 회차 낙찰가 128,640,000원과 미배당액을 합친 부담은 251,600,960원으로, 최저가가 크게 내려가도 실질 부담이 줄지 않는 전형적인 구조입니다.

하지만 2026.06.09 주택도시보증공사의 확약은 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정주영 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 실제 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않고, 세금 압류가 다수 존재하며, 이미 5회 유찰됐다는 점은 남습니다. 따라서 권리 핵심은 확약으로 해소됐지만, 가격과 점유·세금 확인까지 끝나야 비로소 입찰 판단이 가능한 C등급 사건으로 봅니다.

* 확약에 따른 0원 평가는 정주영 임차권 및 그 승계인에게만 적용됩니다. 배당계산상 미배당액 122,960,960원 자체가 사라지는 것이 아니라, 확약 내용에 따라 매수인에게 그 잔존 보증금 반환청구권을 행사하지 않는다는 의미입니다.