수원지방법원 2025타경101068. 안양시 동안구 호계동 전파로 103, 8층 806호 오피스텔입니다. 이 사건은 등기상 가장 앞선 담보권이 아니라 2020.01.30. 국 압류가 말소기준권리로 선언된 구조입니다. 정주영은 그보다 앞선 2019.07.15. 전입·점유를 갖추고 보증금 249,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으므로, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하는 대항력 인수형에 해당합니다.
현재 최저매각가 201,000,000원에서 집행비용 3,614,000원을 먼저 빼면 임차보증금 배당액은 197,386,000원이고, 부족액은 51,614,000원입니다. 따라서 확약 미반영 시 총부담은 201,000,000원 + 51,614,000원 = 252,614,000원입니다. 보증금 249,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로, 최저가만 보고 2.01억원짜리 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
그러나 2026.06.09. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 미회수 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 원문 그대로 유효하게 적용되면 정주영 임차권의 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 201,000,000원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 896-9 8층 806호 · 도로명 경기도 안양시 동안구 전파로 103 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 8층 806호 · 주거용 여부 재확인 필요 |
| 소유자 | 정용철 (2019.08.09. 거래가 249,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (3회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30. 갑구 4번 압류 · 국(처분청 광주세무서장) |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 인수형, 확약 후에는 조건부 0원
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정주영 | 전입·점유 2019.07.15 확정일 2019.07.15 → 2019.08.27 경정 | 249,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | HUG 승계 |
| NUMONOV JAVOKHIR ANVARJON UGLI | 전입 2025.03.11 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| RUZMATOVA MUNISA SHAVKATOVNA | 전입 2025.03.11 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
등기된 정주영 임차권은 전유부분 전부를 대상으로 합니다. 최초 임차권등기에는 임대차계약일 2019.06.26., 확정일 2019.07.15.가 기재됐으나, 2023.12.12. 경정등기에서 계약일 2019.08.09., 확정일 2019.08.27.로 정정됐습니다. 전입·점유일 2019.07.15.는 말소기준일보다 빠르므로 대항력 판단의 핵심은 유지됩니다.
현재 확인되는 실명 점유자는 정주영을 포함해 3명입니다. 주택도시보증공사는 실제 점유 임차인을 추가한 것이 아니라 정주영 임차보증금의 승계인으로 기재된 것이므로, 보증금은 249,000,000원 한 건으로만 계산합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰로 표시돼 있지만 최저매각가는 감정가와 같은 201,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 감정가나 소유자의 과거 취득가만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
소유자 정용철의 2019.08.09. 취득가액은 249,000,000원이고 현재 감정가는 201,000,000원으로 48,000,000원 낮습니다. 그러나 과거 취득가격은 현재 시장가격을 대신하지 못합니다. 특히 오피스텔은 실제 주거용 사용 여부, 임대수익, 건물 상태와 수요층에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 최저가 2.01억원 자체를 가격 메리트로 가점해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 정주영 보증금 | 249,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 임차권 가압류 · 신한은행 | 224,760,695원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정주영 임차보증금의 부족액은 51,614,000원입니다. 다만 2026.06.09. 확약이 유효하게 적용되면 해당 부족액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·공매·후순위 권리
- 말소기준. 2020.01.30. 국 압류가 말소기준권리입니다. 이후 관악세무서장, 국민건강보험공단, 광주광역시, 광주광역시 남구의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류가 5건 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 세목·법정기일과 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 2021.07.28. 한국자산관리공사의 공매공고가 등기됐다가 2023.10.23. 말소됐습니다. 공매 취소 이후 별도 진행이나 잔존 절차가 없는지 교차 확인이 필요합니다.
- 신한은행 가압류. 정주영 임차권에 대한 신한은행의 224,760,695원 가압류는 2023.11.24. 해제로 말소됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현재 주거용 여부를 다시 확인해야 합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 입지. 안양시 동안구 비산동 부흥고등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·공장· 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 범계역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물의 최상층 806호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 사다리형 토지이며 남측 포장도로에 접합니다. 준공업지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등에 포함되고 공시지가는 2,843,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트·공장·근린생활시설이 섞인 준공업지역의 오피스텔로, 일반 주거용 아파트보다 수요층과 금융조건이 제한될 수 있습니다. 실제 주거 적법성·임대수익·공실 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 호수, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문에서 대조하세요.
- 확약의 승계 범위. 주택도시보증공사가 정주영 임차권 전부를 적법하게 승계했는지, 별도의 양도·대위 범위가 남아 있지 않은지 확인하세요.
- 점유자 2명 확인. NUMONOV JAVOKHIR ANVARJON UGLI와 RUZMATOVA MUNISA SHAVKATOVNA의 임대차계약, 보증금, 점유 부분, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 5건의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 교부청구액을 집행법원 자료에서 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고는 말소됐지만 관련 공매가 완전히 취소·종결됐는지 다시 확인하세요.
- 오피스텔 이용 확인. 실제 주거용 사용 여부, 전입 가능 여부, 부가가치세·취득세·대출조건, 관리규약을 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰에도 최저가가 감정가의 100%입니다. 범계역 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가와 임대수익을 확인하기 전에는 201,000,000원을 저가로 평가하지 마세요.
- 명도·관리비. 현재 점유자와의 인도 협의, 인도명령 가능 범위, 공용부분 관리비 체납을 확인하세요.
맺으며 — “확약은 주된 폭탄을 제거했지만, 가격과 잔여 점유가 남는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 확약이 없으면 보증금 249,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차 실질 총부담이 252,614,000원까지 올라가는 인수형 물건입니다. 하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해, 정주영 임차권의 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가 물건이 되는 것은 아닙니다. 확약 밖 점유자 2명의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았고, 세금 압류 5건과 공매 이력을 대조해야 하며, 3회 유찰에도 현재 최저가는 감정가와 같은 201,000,000원입니다. 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 결론은 주된 인수는 조건부 해소, 점유·세금·가격은 보류입니다. 확약서 원문과 점유관계를 확인한 뒤 주변 오피스텔의 실제 거래·임대수익으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
* 인수 0원 및 실질취득 201,000,000원은 2026.06.09. 확약서가 대상 임차권 전부에 유효하게 적용되고, 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 그대로 이행된다는 전제입니다.