수원지방법원 2025타경101072. 의왕시 학의동 스카이뷰 A동 301호로, 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 전용면적은 52.335㎡이고 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 위치합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 선순위 임차보증금의 인수 여부를 확약서가 뒤집는 구조에 있습니다.
임차인 정은정의 전입일은 2021.02.19., 점유개시일은 2021.02.20., 확정일자는 2021.02.23.이며 임차권등기는 2023.04.17. 접수됐습니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2024.04.16.보다 모두 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 배당을 단순 적용하면 보증금 중 203,025,920원이 배당되고 86,974,080원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 거의 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101072 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 77 스카이뷰 제에이동 제3층 제301호 도로명: 경기도 의왕시 학현로 124-1 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 52.335㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 규모 / 사용승인 | 스카이뷰 16세대 · 2020.03.25. |
| 소유자 | 이송현 (단독소유, 2021.02.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 206,720,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약서가 해소
말소기준권리는 2024.04.16. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 정은정의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계될 수 있습니다. 반면 2024.10.21. 의왕시 압류와 2025.05.15. 현 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.02.21. 이단비가 신청했던 종전 강제경매개시결정은 2024.08.09. 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 이용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정은정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.02.19. 점유개시 2021.02.20. 확정 2021.02.23. 배당요구 2025.07.31. | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 승계 대항력 포기 실질 인수 0원* 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 임차권 승계인입니다. |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 판단
이 사건은 원래 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 커서, 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다. 현재 회차 기준 낙찰가 206,720,000원에 룰상 미배당 보증금 86,974,080원을 더하면 권리상 총부담은 293,694,080원으로 보증금 수준에 가까워집니다. 다만 2026.03.24. 확약이 유효하게 적용되면 인수액이 0원이므로, 실질취득은 206,720,000원으로 낮아집니다.
스카이뷰 유사면적의 최근 12개월 실거래는 3건이며 평균은 408,333,333원, 최신 거래는 2026.01.의 390,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 206,720,000원은 최근 12개월 평균의 50.6%로, 감정가 323,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01. | 48.55㎡ | 5층 | 390,000,000원 |
| 2025.03. | 48.55㎡ | 5층 | 390,000,000원 |
| 2025.03. | 54.3㎡ | 5층 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 408,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 206,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,694,080원 |
| 1. 임차인 정은정 보증금(우선변제) | 290,000,000원 | 203,025,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 이단비 | 290,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정은정 보증금의 미배당액은 86,974,080원입니다. 원래는 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 효력이 인정되는 전제에서는 실질 인수액이 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 206,720,000원 | 86,974,080원 | 293,694,080원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 165,376,000원 | 127,739,264원 | 293,115,264원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 132,300,800원 | 160,351,411원 | 292,652,211원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택인 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 의왕시 학의동 백운호수 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택· 농경지·근린생활시설이 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 남측 학현로에 접합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으나 노선 종류와 운행 횟수가 제한적이어서 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 ㎡당 2,078,000원입니다. 도시지역·과밀억제권역 등에 포함되고 개발제한구역과 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지는 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 차량 진출입이 가능합니다.
- 환금성. 2020.03.25. 사용승인된 16세대 소규모 물건입니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 현재 물건은 2회 유찰돼, 가격 메리트와 별개로 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.24. 확약서의 제출 주체가 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사인지, 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 무조건적·전면적인지 확인하세요.
- 매각물건명세서 문구 대조. 임차권 인수 여부와 확약 반영 문구가 최종 명세서에도 동일하게 기재돼 있는지 확인해야 합니다. 문구가 달라지면 실질취득 계산도 달라집니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현장 점유·열쇠 인도·잔존 물품 여부는 별도입니다. 현황과 실제 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 가격 기준. 확약이 유효할 때만 실질취득 206,720,000원을 시세와 비교해야 합니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 총부담은 293,694,080원으로 상승합니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대, 제한적인 대중교통, 최근 거래 3건이라는 조건을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 산정하세요.
- 체납·부대비용. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 취득세, 등기비용, 명도비용을 별도로 조회해 입찰가 상한에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면적으로 보증금 290,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 206,720,000원보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 인수형입니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 회차의 권리상 총부담은 293,694,080원이고, 추가 유찰을 기다려도 총액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
그러나 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 그대로 유효하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 206,720,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 408,333,333원의 50.6%로 가격 차이가 큽니다. 다만 16세대 소규모 다세대주택, 다소 불편한 대중교통, 2회 유찰, 제한적인 거래 표본은 분명한 환금성 감점 요인입니다. 결론은 “확약 원본 확인 시 권리 조건부 합격, 가격 메리트 있음”입니다.
