수원지방법원 2025타경101100. 군포시 당동 와이즈캐슬 12층 1202호, 전용 41.76㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 253,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 161,920,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 224,000,000원과 비교하면 최저가는 72.3%입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율보다 임차권과 확약의 적용 범위를 먼저 봐야 합니다.
등기부상 이승태는 2021.11.29 전입·점유, 2021.11.01 확정일자를 갖고 있고 2023.12.05 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 3,066,880원을 제외한 158,853,120원이 이 임차보증금에 배당되고, 부족분 76,146,880원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 기재돼 있습니다. 따라서 이승태 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 확약이 모든 점유자에게 확장되는 것이 아니라는 점입니다. 김승훈은 2024.07.04 전입하고 2025.06.16 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김승훈에 대해서는 대항력 가능·금액 미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 이승태·주택도시보증공사의 확약으로 함께 소멸한다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 775-5 와이즈캐슬 12층 1202호 · 군포로529번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 단위세대 · 전용 41.76㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 · 14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 이미라 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
이 사건의 선언된 말소기준은 2025.05.28 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.12.05 이승태의 주택임차권은 보증금 235,000,000원으로 등기돼 있어 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 현재 매각가를 기준으로 계산한 미배당액은 76,146,880원입니다. 다만 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력·잔존보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있으므로 이승태 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 이승태 대항력 우선변제 확약 | 2021.11.29 / 2021.11.01 | 235,000,000원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기). 확약 전 부족분 76,146,880원이 계산되나, 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의로 실질 인수 0원. |
| 김승훈 대항력 가능·미상 | 2024.07.04 / 미상 | 미상 | 2025.06.16 배당요구. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 여부와 금액을 확정할 수 없음. 이승태 관련 확약의 적용대상이 아님. |
② 시세 비교 — 명목 가격은 낮지만 ‘실질취득’은 아직 확정되지 않았다
와이즈캐슬은 9세대 규모이며, 대상 면적은 41.76㎡입니다. 확인된 최근 거래는 많지 않습니다. 최근 12개월에는 2026.08 전용 41.76㎡ 13층이 224,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 224,000,000원입니다. 현재 최저가 161,920,000원은 이 값의 72.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.76㎡ | 13 | 224,000,000원 |
| 2024.07 | 37.64㎡ | 12 | 227,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.76㎡ | 1건 | 224,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 225,500,000원 |
가격 추세는 최근 거래가 이전 거래 대비 -1.3%로 내려와 있습니다. 따라서 전체 평균 225,500,000원보다 최신 거래 224,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 명목 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 김승훈의 보증금과 인수 여부가 미상이므로 아직 “실질취득가가 시세보다 싸다”고 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 이승태 보증금 | 235,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이승태 임차보증금의 부족분은 76,146,880원입니다. 다만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 확약에 따라 이승태 관련 부족분의 매수인 실질 부담은 0원으로 봅니다. 이 확약은 김승훈에게 적용되지 않으며, 김승훈의 보증금은 확인되지 않아 별도 인수액을 계산할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 이승태 인수액은 늘지만 확약 적용
| 회차 | 매각가 | 계산상 이승태 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 161,920,000원 | 76,146,880원 | 확약 적용 시 이승태 관련 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 | 129,536,000원 | 108,077,504원 | 확약 적용 시 이승태 관련 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 | 103,628,800원 | 133,622,003원 | 확약 적용 시 이승태 관련 실질 0원 |
이승태 임차권만 놓고 보면 매각가가 내려갈수록 배당 부족액이 커집니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 있으므로 그 증가분을 매수인의 실질 취득비용으로 더하지 않습니다. 반대로 김승훈의 보증금은 금액 자체가 확인되지 않으므로 유찰이 더 된다고 해서 그 위험까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택 단위세대로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 지하철1호선 군포역 서측 인근이며 업무용·상업용·주상용·주거용 건물이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 군포로 주변이고 군포역까지 300미터 이내이며, 대중교통시설과 간선도로 접근성이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층으로, 급·배수·난방·승강기·주차·소방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 폭 10미터 및 폭 4미터 도로에 접하며 통행과 차량 접근이 무난합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 특정용도제한지구, 과밀억제지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,209,000원/㎡입니다.
- 규모. 와이즈캐슬은 9세대이며 2019.05.14 사용승인된 것으로 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 확약 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 김승훈 보증금 확인. 2024.07.04 전입, 2025.06.16 배당요구 사실은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 실질취득비용을 바꿀 핵심 변수입니다.
- 확약 적용대상 구분. 주택도시보증공사의 확약은 이승태 임차권에 관한 것입니다. 김승훈의 권리까지 함께 포기된 것으로 확대해석하면 안 됩니다.
- 5회 유찰 착시 주의. 최저가 161,920,000원은 최근 12개월 거래 224,000,000원의 72.3%이지만, 미상 인수금이 더해지면 할인폭은 달라집니다.
- 최근 가격 흐름. 최근 거래 추세가 -1.3%이므로 전체 평균보다 2026.08 거래 224,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 적절합니다.
- 소규모 물건 환금성. 전체 9세대로 거래 표본이 적고, 확인된 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0입니다.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
처음 등기만 보면 보증금 235,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 161,920,000원에 낙찰받아도 76,146,880원을 추가 인수하는 구조입니다. 하지만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 있어 이승태 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 “인수 0원짜리 161,920,000원 물건”으로 보면 안 됩니다. 별도로 김승훈이 2024.07.04 전입했고 배당요구도 했으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 224,000,000원보다 명목 최저가는 낮지만, 김승훈의 인수금이 확인되기 전에는 실제 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 사건은 5회 유찰된 가격보다 확약의 정확한 범위와 김승훈의 보증금 확인이 입찰 여부를 가르는 물건입니다.
