수원지방법원 2025타경101108. 안양시 만안구 박달동 38-4 일대 집합건물의 1층 105호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 근린생활시설인 셀프빨래방이고, 집합건축물대장에는 일반음식점으로 기재되어 있습니다. 감정가 291,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 148,992,000원, 감정가의 51.2%입니다.
권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2011.06.28. 설정된 안양만안새마을금고 근저당이며, 채권최고액은 최초 169,000,000원에서 2011.08.11. 122,200,000원으로 변경됐습니다. 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.02.11. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 선순위 담보권의 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달동 38-4 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 박달로497번길 62 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(셀프빨래방) · 집합건축물대장상 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층 105호 |
| 소유자 | 오혜정 (2011.07.27. 소유권이전 · 거래가액 243,022,869원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 148,992,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양만안새마을금고 / 94,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2011.06.28. 근저당권이 말소기준입니다. 2024년에 설정된 서울보증보험, 중소기업은행, 경기신용보증재단의 가압류와 2025.05.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 제외한 146,106,112원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 곽윤아 · 105호 | 2018.11.08. | 1,000원 | 2025.08.18. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 곽윤아 1명입니다. 전입일 2018.11.08.은 말소기준일인 2011.06.28.보다 늦으므로 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.18. 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 발생하더라도 낙찰자 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 51.2%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저가는 148,992,000원으로 감정가 291,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 이 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이고, 현황 용도와 건축물대장상 용도가 다르며 이미 3회 유찰됐다는 점은 시장이 가격 또는 활용성에 보수적으로 반응했을 가능성을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,885,888원 |
| 1. 근저당 · 안양만안새마을금고 | 169,000,000원 | 146,106,112원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 5,607,473원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,475,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 403,082,473원, 채권자 배당액은 146,106,112원, 미배당액은 256,976,361원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(51.2%) | 148,992,000원 | 146,106,112원 | 256,976,361원 | 충족 |
| 4회 유찰(40.96%) | 119,193,600원 | 116,724,890원 | 286,357,583원 | 충족 |
| 5회 유찰(32.77%) | 95,354,880원 | 93,238,492원 | 309,843,981원 | 미충족 |
신청채권액 94,000,000원은 현재 회차와 4회 유찰 시나리오에서는 예상배당액 범위 안에 있지만, 5회 유찰 시나리오의 채권자 배당액 93,238,492원은 신청채권액보다 적습니다. 이 변화 역시 채권자의 배당 문제이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 1층 105호는 근린생활시설인 셀프빨래방으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다.
- 입지. 박달초등학교 북동측 인근으로 상가, 단독·다가구주택, 아파트 단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측 소로1류와 남동측 소로3류에 접하며, 토지는 5필지 일단의 사다리형 상업용 건부지입니다.
- 토지. 토지면적은 530㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지이며 공시지가는 ㎡당 3,118,000원입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 개발행위허가제한지역, 정비예정구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 차이 확인. 건축물대장상 일반음식점과 현황 셀프빨래방의 차이가 적법한 용도 범위인지 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 영업설비 소유관계. 세탁기·건조기·냉난방기 등 설비가 임차인, 소유자 또는 제3자 소유인지 확인하고 반출 조건을 정리해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 곽윤아의 전입일, 보증금, 배당요구 및 점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 공실·수익성 검토. 셀프빨래방 매출이나 임대료가 제시되지 않았으므로 예상 임대수익과 공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 51.2%라는 사실만으로 저가 낙찰이라 단정하지 말고 인근 1층 근린생활시설의 실제 거래가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 개발행위허가제한지역과 정비예정구역 등 토지이용 제한이 향후 영업·리모델링·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 점유자의 영업 종료와 설비 반출 일정, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 활용성과 가격 검증이 핵심
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 제시된 범위에서 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원으로 판단됩니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되지는 않습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이고, 건축물대장상 일반음식점과 현황 셀프빨래방 사이에 용도 차이가 있습니다. 실거래 비교 없이 이미 세 차례 유찰됐으므로 감정가의 51.2%라는 숫자만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 정밀검증. 현장 영업상태와 설비 소유관계, 적법한 용도, 주변 상가의 실제 거래·임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.