수원지방법원 2025타경101131. 안양시 동안구 호계동 안양에스케이브이1센터 제1층 제134호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있으나, 등기부는 집합건물이고 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 김천휘와 선영심이 각 2분의 1 지분을 보유하며, 2019년 거래가액은 417,886,000원입니다.
권리관계의 기준은 2024년 7월 17일 설정된 중소기업은행 근저당권 372,000,000원입니다. 앞선 국민은행 근저당권은 같은 날 해지돼 이미 말소됐고, 이후의 임의경매개시결정과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않지만, 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 현장 점유자는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-42 안양에스케이브이1센터 1층 134호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지(사건 분류) · 집합건물 제1층 제134호 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 10층 건물 내 제1층 제134호 |
| 소유자 | 김천휘 2분의 1 · 선영심 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 417,886,000원 (2019.02.28) |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 229,376,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 321,252,381원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2018년 국제자산신탁 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2019년 김천휘·선영심 공유 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 372,000,000원은 2024년 7월 17일 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 그날 새로 설정된 중소기업은행 근저당권 372,000,000원입니다.
말소기준 이후 등기된 중소기업은행의 임의경매개시결정과 선영심 지분에 대한 국민은행 가압류 529,394,933원은 매각으로 소멸합니다. 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고가 없는 것과 실제 점유자가 없다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 사업자등록, 점유자, 임대차계약 및 보증금은 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 229,376,000원으로 감정가 448,000,000원의 51.2%입니다. 감정가 대비 218,624,000원 낮아졌지만, 이 차이는 감정가와 최저가의 차이일 뿐 현재 시장가격과의 차이로 확인된 것은 아닙니다.
비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았고 감정평가상 이용은 근린생활시설입니다. 따라서 가격 메리트는 동일 건물 또는 인근 지식산업센터·근린생활시설의 최근 거래, 현재 임대료, 관리비와 점유 상태를 대조한 뒤 판단해야 합니다. 3회 유찰과 51.2%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,011,264원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 372,000,000원 | 225,364,736원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 529,394,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 901,394,933원 중 예상배당은 225,364,736원이며, 미배당액은 676,030,197원입니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수와 별개로, 배당 가정상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 229,376,000원 | 225,364,736원 | 676,030,197원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 183,500,800원 | 180,131,789원 | 721,263,144원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 146,800,640원 | 143,945,431원 | 757,449,502원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 최저가는 183,500,800원, 5회 유찰 시에는 146,800,640원으로 낮아집니다. 각 시나리오에서 중소기업은행의 신청채권 321,252,381원은 전액 충족되지 않지만, 미배당 채권은 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 낮아지는 최저가와 별개로 실제 가치 판단에는 임대관계와 시장가격 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안양시 동안구 호계동 호원초등학교 남서측 인근이며, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 10층 건물의 제1층 제134호이며, 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 토지로 지식산업센터와 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 지목은 공장용지, 토지면적은 4,358.5㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 중로2류와 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 2,906,000원입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록과 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 거래와 현재 매물 가격을 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 이용상태가 근린생활시설이므로 실제 임대료, 보증금과 관리비를 확인해야 합니다.
- 공유자 및 명도. 소유자는 김천휘·선영심 각 2분의 1 공유이므로 실제 점유 주체와 인도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
- 지역·지구 확인. 준공업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 해당 호실 거래에 미치는 영향을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 점유는 미확정
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 이미 말소된 신탁등기와 국민은행 근저당을 제외하면, 2024년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 가압류는 모두 소멸합니다. 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 감정가의 51.2%까지 낮아졌지만 최근 실거래 비교 자료가 없고, 근린생활시설로 이용 중인 가운데 임대관계도 미상입니다. 3회 유찰이라는 결과만으로 저가 매수 기회라고 단정하기보다는 현장 점유, 임대료, 보증금과 동일 건물 거래를 먼저 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 가격 메리트와 명도 난도는 확인 전 보류가 이 사건의 결론입니다.
