수원지방법원 2025타경101141. 안양시 만안구 안양동 안양케이씨씨스위첸 1층 107호로, 사건 용도는 대지이며 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 기준시점 현재 상호명 ‘PRESENT’의 무인카페로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021년 10월 8일 주식회사대구은행의 근저당권이고, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기와 배당표만 보면 매수인이 금액으로 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 무인카페가 운영 중이고 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인은 없지만 실제 운영주체와 점유권원, 사업자등록 및 인도 대상은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 등기상 인수위험보다 점유 확인과 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 433-1 안양케이씨씨스위첸 1층 107호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 상호명 ‘PRESENT’의 무인카페 |
| 전용면적 | 28.2113㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 25층 중 1층 107호 |
| 소유자 | 황천문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 271,360,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권 청구액 | 537,596,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 2021년 10월 8일 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 68.8%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
안양KCC스위첸의 최근 12개월 거래 12건 평균은 394,291,666원, 최신 거래는 2026년 7월 330,000,000원입니다. 원자료상 최저가는 최근 12개월 평균의 68.8%입니다. 그러나 대상 전용면적은 28.2113㎡이고, 아래 거래 표본은 60.0㎡~74.99㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 66.0㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 74.96㎡ | 13 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 24 | 583,000,000원 |
| 2026.06 | 74.51㎡ | 5 | 386,000,000원 |
| 2026.06 | 74.96㎡ | 24 | 392,000,000원 |
| 2026.05 | 74.96㎡ | 12 | 416,000,000원 |
| 2026.05 | 66.0㎡ | 7 | 318,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 5 | 487,000,000원 |
| 2026.05 | 66.0㎡ | 19 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 74.96㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 66.0㎡ | 20 | 324,500,000원 |
| 2026.03 | 74.99㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 394,291,666원 |
수치만 놓고 보면 실질취득액 271,360,000원은 거래 최저 318,000,000원과 최신 거래 330,000,000원보다 낮습니다. 하지만 거래 표본의 전용면적과 대상 면적이 다르고, 대상은 현재 근린생활시설인 무인카페로 이용 중입니다. 따라서 이 표는 단지 전체 가격대의 참고자료일 뿐, 107호의 직접 시세나 적정 낙찰가를 입증하는 비교표가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,599,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 621,600,000원 | 266,760,960원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,625,015원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 632,225,015원 중 채권자 예상배당은 266,760,960원이며, 미배당액은 365,464,055원입니다. 신청채권 청구액 537,596,123원도 전액 충족되지 않습니다. 미배당 채권은 소멸 여부와 별개로 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동 소재 만안구청 북서측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·다세대·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남동측 직선거리 약 750m에 1호선 명학역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 현황. 1층 107호 근린생활시설로 기준시점 현재 상호명 ‘PRESENT’의 무인카페로 이용 중입니다.
- 도로. 서남측 약 36m, 북동측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 대로1류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,910,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 건물. 2021년 7월 28일 사용승인된 138세대 안양KCC스위첸 내 근린생활시설이며, 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거 거래 표본은 존재하지만 대상은 전용 28.2113㎡ 근린생활시설이므로 주거 실거래를 직접 대입할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. ‘PRESENT’ 무인카페의 사업자등록 명의, 실제 운영자, 소유자와의 계약관계 및 점유권원을 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 임대관계·보증금·확정일자 자료가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 유무는 현장조사와 원본 서류로 검증해야 합니다.
- 동일 용도 시세 확보. 28.2113㎡ 1층 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 조사해 수익가치와 적정 낙찰가를 산정하세요.
- 유찰률 오판 금지. 감정가의 51.2%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 공실·임대료·관리비·명도비용을 함께 반영하세요.
- 배당표 확인. 근저당권 채권최고액 621,600,000원과 신청채권 청구액 537,596,123원이 매각대금을 초과하므로 소유자 잔여는 없습니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·시가지경관지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 내용을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기가 소멸하고 산정된 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조는 단순합니다. 그러나 현재 ‘PRESENT’ 무인카페로 사용 중이고 임대관계가 미상이며, 최근 거래 표본도 대상 28.2113㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최저가가 감정가의 51.2%, 최근 12개월 평균의 68.8%라는 사실만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
등기상 인수위험은 낮지만, 점유와 가격의 불확실성은 남아 있습니다. 실제 운영주체와 점유권원을 확인하고 동일 규모 근린생활시설의 매매·임대 사례를 확보한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 이 사건의 결론은 권리는 합격, 가격과 명도는 보류입니다.
