수원지방법원 2025타경101147. 안양시 만안구 안양동 그린힐빌리지 비동 301호, 감정평가상 다세대주택(방3·거실·주방·욕실2)입니다. 감정가 316,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 103,547,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 가격구조를 결정하는 것은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인 남승호의 보증금 261,000,000원입니다.
남승호는 2022.04.06. 전입했고 확정일자는 2022.01.23.입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2022.12.28.이므로 전입이 더 빠릅니다. 임차권등기도 2024.03.29. 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 976-23 그린힐빌리지 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 3층 301호 · 사용승인 2018.06.12 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 103,547,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 297,176,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
말소기준권리는 2022.12.28. 접수된 주택도시보증공사 가압류 403,000,000원입니다. 이후 중국인 가압류, 국의 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그러나 남승호의 전입일은 2022.04.06.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 261,000,000원이고, 현재 최저가 103,547,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 101,297,342원만 배당되어 159,702,658원이 남습니다. 이 잔액은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남승호 | 전유부분 전부 · 2022.04.06 | 261,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| 강다슬 | 2024.07.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 1.04억이 아니라 약 2.61억을 기준으로 본다
이 사건은 최저가 103,547,000원만 놓고 할인율을 계산하면 판단이 왜곡됩니다. 대항력 있는 남승호의 보증금 261,000,000원이 최저가보다 크고, 배당 부족분을 매수인이 인수하므로 가격 판단의 기준은 실질취득 약 261,000,000원입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 보증금 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 103,547,000원 | 159,702,658원 | 261,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 82,837,600원 | 180,053,477원 | 261,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 66,270,080원 | 196,322,781원 | 261,000,000원 |
따라서 5회 유찰이라는 사실 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않는 상황에서는 실질취득 약 261,000,000원이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지 별도로 확인하기 전까지 가격 매력 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,249,658원 |
| 1. 임차인 남승호 보증금 | 261,000,000원 | 101,297,342원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중국인 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 297,176,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,249,658원과 남승호에게 101,297,342원이 배당되고, 남승호 보증금 부족분 159,702,658원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사·중국인· 한국주택금융공사에는 배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 주택지대로 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 3층 301호, 사용승인 2018.06.12. 기본 위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 남측 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 토지면적 269.0㎡ · 공시지가 1,954,000원/㎡ · 대체로 사다리형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·준보전산지·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 그린힐빌리지B동은 8세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 103,547,000원만 보지 말고 남승호 미배당 보증금 159,702,658원을 함께 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 가격 판단은 약 261,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 6회 유찰 시 인수액 180,053,477원, 7회 유찰 시 196,322,781원으로 오히려 증가합니다.
- 남승호 임차권. 전입 2022.04.06 · 확정일자 2022.01.23 · 임차권등기 2024.03.29 · 보증금 261,000,000원을 원본과 대조하세요.
- 강다슬 점유. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 임대차관계와 점유상태를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 현재 효력을 입찰 전 확인하세요.
- 세금·공과금. 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 실제 배당 및 체납관계는 배당요구·교부청구 원본을 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰 ≠ 싸다”
이 물건의 핵심은 감정가 316,000,000원에서 최저가가 103,547,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 보증금 261,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 회차 기준 159,702,658원을 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다.
낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘기 때문에 매수인의 실질취득 부담은 약 261,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율로 접근할 것이 아니라, 약 2.61억원이라는 실질취득액이 안양동 해당 다세대의 실제 시장가격과 비교해 경쟁력이 있는지를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 표면가는 싸지만 권리구조상 할인 효과가 상쇄되는 사건입니다.
