수원지방법원 2025타경101147. 경기도 안양시 만안구 안양동 그린힐빌리지 비동 301호 다세대주택입니다. 감정가 316,000,000원에서 6회 유찰된 만큼 최저매각가는 82,838,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 할인을 받은 물건처럼 보입니다. 하지만 등기와 임차관계를 확인하면 판단이 달라집니다. 2022년 전입한 대항력 임차인의 보증금이 261,000,000원이고, 최저가 기준 배당액만으로는 보증금을 전부 반환할 수 없습니다.

매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 저가 낙찰 기회가 아니라 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 등기상 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 것과 임차보증금 반환 부담이 사라지는 것은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 가압류와 남는 보증금

이 사건의 말소기준권리는 2022.12.28 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 중국인 채권자의 가압류, 국가의 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 남승호는 말소기준권리보다 앞선 2022.04.06 주민등록과 2022.01.23 확정일자를 가지고 있으며, 점유개시일도 2022.03.04로 기재되어 있습니다. 이후 2024.03.29 임차권등기를 마쳤습니다. 이 선순위 대항력 때문에 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 261,000,000원 보증금이 핵심

임차·점유 관련 인물은 남승호와 강다슬입니다. 남승호는 임차권등기와 보증금이 확인된 대항력 임차인입니다. 강다슬은 후순위 전입자로 조사되었으나 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 없습니다.

③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 부담은 거의 그대로

현재 회차 최저매각가 82,838,000원을 전부 납부하더라도 집행비용을 제외한 배당가능액은 80,946,916원입니다. 이 금액이 남승호의 보증금 배당에 사용되면 미변제액 180,053,084원이 남습니다.

결국 최저가가 보증금보다 낮은 대항력 인수형에서는 낙찰가가 떨어질수록 배당액이 줄고, 반대로 매수인이 인수하는 보증금은 커집니다. 그 결과 실질취득 부담은 보증금 261,000,000원에 집행비용이 더해지는 수준에 머뭅니다.

각 회차 예상 인수액에 해당 회차 최저가를 합산한 실질취득 추정치입니다. 향후 집행비용·배당순위·실제 낙찰가에 따라 달라질 수 있으며, 취득세와 명도비용 등은 별도입니다.

④ 시세·환금성 — 저가 낙찰처럼 보여도 할인 판단은 보류

그린힐빌리지B동은 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 준공일은 2018.06.12로 확인됩니다. 동일 조건에서 신뢰할 수 있는 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않아, 실질취득 부담 약 2.63억이 현 시세보다 저렴한지 검증되지 않았습니다.

관련 단지 경매통계에는 평균 유찰 횟수 7.1회가 기재되어 있습니다. 현재 물건도 6회 유찰된 상태입니다. 소규모 다세대라는 특성과 반복 유찰 이력을 감안하면 환금성과 실제 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 82,838,000원 가정)

집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 남승호 보증금 261,000,000원 중 배당 예상액 80,946,916원을 제외한 180,053,084원이 매수인 인수 대상으로 분석됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사·중국인·한국주택금융공사 채권액은 각 기재된 청구금액 기준입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 양지초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 진입과 주·정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 301호입니다. 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 구조이며 난방·위생·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 8m, 남측 약 4m 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,954,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사되었습니다.
• 임대등록. 2022.11.18 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 관련 임대의무와 등록상태의 현재 효력은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 소규모 다세대주택이고, 관련 경매통계상 평균 7.1회 유찰 이력이 있습니다. 실질취득 부담액 대비 실제 거래 가능가격을 반드시 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 금액으로 판단. 최저가 82,838,000원만 기준으로 입찰하지 마세요. 인수 추정액 180,053,084원을 합산한 262,891,084원이 주요 판단 기준입니다.
• 남승호 보증금 인수. 매각물건명세서의 선순위 임차권 인수 문구와 전입·점유·확정일자·배당요구 관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 배당액 변동. 실제 낙찰가, 집행비용, 조세채권, 우선변제 순위에 따라 보증금 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 강다슬의 점유. 전입은 후순위이나 계약·보증금이 미상입니다. 실제 점유자와 인도 협의 대상을 확인해야 합니다.
• 유찰 효과 착시. 7회·8회 유찰 시에도 보증금 인수가 늘어나 실질취득 부담은 261,000,000원에 집행비용이 더해지는 수준에 머뭅니다.
• 실거래 비교. 동일 권역·유사 규모·유사 상태의 다세대주택 실거래와 실질취득액을 대조해야 합니다. 감정가만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
• 민간임대주택 등록. 임대등록 의무의 현재 상태와 매각 후 처리 사항을 관계기관 및 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비, 점유 상태, 인도 절차에 필요한 비용을 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 싸다고 실질취득도 싼 것은 아니다”

이 사건은 6회 유찰·최저가 82,838,000원이라는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 권리관계의 핵심은 261,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수 추정액은 180,053,084원, 실질취득 부담은 262,891,084원으로 계산됩니다.

향후 유찰로 최저매각가가 추가 하락하더라도, 낙찰대금에서 변제되는 보증금이 감소하면서 매수인 인수액이 증가하는 구조입니다. 더 낮은 최저가가 곧 더 저렴한 취득을 의미하지 않습니다.

여기에 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 환금성 변수, 관련 경매물건의 반복 유찰 이력, 확인되지 않은 실거래 비교가격까지 고려해야 합니다. 결론은 보수적 접근입니다. 임차보증금 인수 구조가 명확하게 해소되거나, 실질취득 부담을 충분히 뒷받침하는 시장가격이 검증되지 않는 한 낮은 최저가만을 이유로 입찰할 물건은 아닙니다.