수원지방법원 2025타경101147. 안양시 만안구 안양동 그린힐빌리지 비동 301호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 말소기준권리는 2022.12.28. 주택도시보증공사의 가압류인데, 임차인 남승호는 그보다 앞선 2022.03.04. 점유를 시작하고 2022.04.06. 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2022.01.23.입니다.
임차권등기일 자체는 2024.03.29.로 말소기준보다 늦지만, 대항력의 기초가 되는 점유와 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다. 등기일만 보고 후순위 임차권으로 판단해서는 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 976-23 그린힐빌리지 비동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 · 사용승인 2018.06.12 · 승강기설비 |
| 규모 | 그린힐빌리지B동 · 총 8세대 |
| 소유자 | 지유리 (2020.03.13. 소유권이전, 2018.05.25. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 161,792,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 297,176,400원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 임차권등기일보다 앞선 전입·점유가 핵심
말소기준은 2022.12.28. 주택도시보증공사 가압류 403,000,000원입니다. 이후 등기된 중국인의 가압류, 노원세무서장의 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 남승호는 말소기준 전에 점유와 전입을 갖추었으므로 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 남승호 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.04.06 2022.01.23 점유 2022.03.04 | 261,000,000원 | 있음 2024.03.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 102,273,088원 |
| 강다슬 현황조사·매각물건명세서 | 2024.07.22 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
남승호는 말소기준 이전에 전입과 점유를 갖추고 확정일자도 보유했으며 배당요구를 했습니다. 우선변제 후에도 부족한 보증금이 남으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 반면 강다슬의 전입일은 2024.07.22.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 확인된 보증금·확정일자·배당요구 내역은 특정되지 않았습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 263,000,000원대
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가합니다. 따라서 최저가 하락분이 그대로 매수인의 총취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 51.2% | 161,792,000원 | 102,273,088원 | 264,065,088원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 129,433,600원 | 134,178,470원 | 263,612,070원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 103,546,880원 | 159,702,776원 | 263,249,656원 |
현재 회차의 실질취득 264,065,088원은 감정가의 약 83.6%입니다. 4회 또는 5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 263,612,070원, 263,249,656원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 감정가 대비 최저가가 51.2%에서 32.77%까지 내려가더라도 총부담은 약 263,000,000원대에 묶입니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,065,088원 |
| 1. 임차인 남승호 보증금 | 261,000,000원 | 158,726,912원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중국인 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 297,176,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,065,088원을 제외한 매각대금 전액이 임차인 남승호에게 배당되는 구조입니다. 남승호의 보증금 미배당액 102,273,088원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 방3·거실·주방·욕실2 구조의 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호입니다. 사용승인일은 2018.06.12.입니다.
- 입지. 안양시 만안구 안양동 양지초등학교 북동측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 남측 약 4미터 포장도로에 접하며 토지는 대체로 사다리형입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 1㎡당 1,954,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본 위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건도 이미 3회 유찰되어 가격뿐 아니라 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 161,792,000원에 인수액 102,273,088원을 더한 264,065,088원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 남승호 배당액 재계산. 당해세·집행비용·최우선변제 변동 시 남승호의 실제 배당액과 매수인 인수액도 달라지므로 배당요구종기와 배당순위를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 남승호와 강다슬이 함께 확인되는 만큼 현 점유자, 인도 대상, 실제 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 강다슬 계약 확인. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·배당요구 내용이 특정되지 않았으므로 실제 계약서와 점유경위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 점검. 2022.11.18. 등기의 매각 후 처리 및 임대사업자 관련 의무를 등기부·매각물건명세서·관할기관 자료와 대조해야 합니다.
- 환금성 검증. 8세대 다세대, 단지 평균 유찰 4.9회라는 수치를 반영해 매도기간과 자금회수 가능성을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 인수금으로 되돌아온다
이 물건은 최저가만 보면 감정가 316,000,000원의 51.2%인 161,792,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 남승호의 보증금 261,000,000원이 낙찰가를 웃돌기 때문에 현재 회차에서 102,273,088원을 추가로 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 264,065,088원입니다.
더 유찰돼 최저가가 129,433,600원 또는 103,546,880원으로 내려가더라도 인수액이 각각 134,178,470원, 159,702,776원으로 늘어 실질취득은 계속 약 263,000,000원대에 머무릅니다. 실거래 비교값도 확인되지 않고, 8세대 다세대·3회 유찰·단지 평균 유찰 4.9회라는 환금성 부담도 있습니다. 최저가는 낮지만 총취득비용은 낮아지지 않는 대항력 인수형입니다. 이 사건의 결론은 분명합니다. 최저가가 아니라 보증금과 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.