수원지방법원 2025타경101166. 안양메가밸리 6층 616호로, 공부상 용도는 공장이지만 감정평가상 현황 사무실 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철골철근콘크리트 평지붕 8층 중 6층이며, 공용 위생설비, 소화설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 소유자는 아엠아이테크주식회사로, 2011.03.31. 거래가액 722,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 경매를 연 권리는 2022.04.28. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 등기에는 6층 624호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2024년 이후 다수의 가압류·압류와 2025.06.17. 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 뒤에 접수된 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 799 안양메가밸리 6층 616호 · 도로명 경기도 안양시 동안구 학의로 268 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장 · 현황 사무실 등 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트 평지붕 8층 중 6층 · 공용 위생·소화·승강기설비 |
| 소유자 | 아엠아이테크주식회사 (2011.03.31. 소유권이전 · 거래가액 722,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,640,000,000원 / 1,049,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,422,558,481원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2022년 근저당
등기부에는 2003년부터 다수의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정이 나타나지만, 현재 인수 여부는 말소·해지 기록까지 함께 읽어야 합니다. 2003년 공동담보 근저당권들은 2003.06.13. 일부포기로 말소됐고, 2004~2007년 권리와 경매개시결정은 2008.04.16. 강제경매 매각을 원인으로 말소됐습니다. 이후 설정된 신한은행·농협은행·우리은행 근저당권도 2014.08.14., 2019.10.18., 2022.04.28. 각각 해지 또는 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 70,000,000원의 선후가 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)이노진 | 전부 | 70,000,000원 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사에는 (주)이노진이 전부를 점유하고 보증금 70,000,000원, 차임 5,000,000원으로 기재돼 있습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 매수인 승계가 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 64% 할인율만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,049,600,000원으로 감정가 1,640,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 등기상 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,049,600,000원 | 64% | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 839,680,000원 | 51.2% | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 671,744,000원 | 40.96% | 0원* |
* 임차인 (주)이노진의 사업자등록일·점유 개시일·확정일자·배당요구와 실제 배당액이 확인되기 전의 등기권리 기준 추정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,049,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,896,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 (2022.04.28.) | 3,000,000,000원 | 1,036,704,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 46,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 977,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 프로아테크 | 44,800,534원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 181,904,086원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 86,365,932원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 박희숙 | 4,048,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
중소기업은행 근저당권만으로 매각대금이 소진되는 구조입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있고, 임차인의 우선변제 요건이 확인되면 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인덕원중학교 서측 인근으로 일반공장, 아파트형공장, 지식산업센터, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하며 노선버스 정류장과 전철역까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장이지만 616호는 현황 사무실 등으로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용의 차이를 확인해야 합니다.
- 도로·토지. 단지는 북동측 광로3류와 접하고, 토지는 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용되는 평탄한 일단지입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 공시지가는 ㎡당 3,379,000원입니다.
- 환금성. 동일 또는 인근 유사 호실의 최근 거래자료가 없어 거래 속도와 적정 매각가격을 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. (주)이노진의 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부와 임대차계약서 원본을 확인하세요.
- 승계액 시나리오. 인수 0원만 전제로 계산하지 말고 보증금 70,000,000원의 미배당 승계 가능성을 입찰가에 반영해 검토하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에는 6층 624호가 공동담보로 기재돼 있으므로 매각 대상과 배당관계 원문을 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 용도 일치. 공부상 공장과 현황 사무실 이용의 적법성, 입주업종 제한, 금융·세금 적용을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율 대신 안양메가밸리 동일 층·유사 규모 호실의 실제 거래와 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 실제 적용 여부와 필요한 절차를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리됐지만, 임차인과 가격은 아직 열려 있다”
이 물건의 등기부는 복잡해 보이지만 말소기록을 따라가면 현재 핵심은 단순합니다. 2022.04.28. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 전부를 점유하는 (주)이노진의 보증금 70,000,000원에 대해 대항력과 우선변제 요건을 판정할 날짜가 없고, 시장가격을 비교할 실거래 자료도 없습니다.
따라서 최저가 1,049,600,000원만 보고 인수 0원·감정가 대비 64%의 안전한 할인물건으로 결론 내리는 것은 이릅니다. 임차보증금이 전액 승계되는 경우 실질취득액은 1,119,600,000원까지 올라갑니다. 권리분석의 결론은 C등급. 등기권리는 정리됐지만 임차인 선후와 시장가격이 확인될 때까지는 보수적인 응찰가가 필요한 물건입니다.