수원지방법원 2025타경101166. 안양메가밸리 6층 624호로, 공부상 용도는 공장이지만 현황은 물류센터로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 1,710,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가는 1,094,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 615,600,000원이 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 할인율보다 과거 담보권의 말소 여부와 현재 점유 임차인의 대항력입니다.
등기에는 2003년부터 여러 금융기관의 대규모 공동담보 근저당이 등장하지만, 해당 근저당들은 이후 말소등기가 이어졌습니다. 2011년 신한은행 근저당도 2014년에, 2014년 농협은행 근저당과 2018년 우리은행 근저당은 2019년에, 2016년 및 2019년 우리은행 근저당은 2022년에 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2022.04.28. 중소기업은행 근저당 3,000,000,000원으로 보는 것이 타당하며, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101166 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 799 안양메가밸리 6층 624호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 학의로 268 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장 · 현황 물류센터 |
| 건물 구조 / 층 | 철골철근콘크리트 평지붕 8층 중 6층 |
| 소유자 | 아엠아이테크주식회사 |
| 소유권 취득 | 2011.03.31. 소유권이전 · 거래가액 760,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,710,000,000원 / 1,094,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,422,558,481원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.28. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 2022년 근저당이 기준
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 가능성 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ㈜이노진 | 전부 | 70,000,000원 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 최대 70,000,000원 확인 필요 |
상가·공장 계열 임차인의 대항력은 단순히 임대차계약서가 있다는 사실만으로 결정되지 않습니다. 실제 점유와 사업자등록 신청 시점이 말소기준권리인 2022.04.28.보다 빠른지, 배당요구를 했는지, 보증금이 배당으로 얼마나 회수되는지를 함께 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력 있음도, 인수 0원도 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 비교는 불가능
현재 최저가는 1,094,400,000원으로 감정가 1,710,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 건물이나 유사한 공장·물류센터의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거가 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 보증금 전액 인수 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,094,400,000원 | 64% | 1,164,400,000원 |
| 3회 유찰 시 | 875,520,000원 | 51.2% | 945,520,000원 |
| 4회 유찰 시 | 700,416,000원 | 40.96% | 770,416,000원 |
실질취득액은 최저매각가에 임차보증금 70,000,000원이 전액 미배당·승계된 경우를 더한 단순 범위입니다. 취득세, 체납관리비, 명도비용 및 시설 상태에 따른 비용은 별도입니다.
③ 예상배당표 (현재 유효등기·매각가 1,094,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,344,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 1,081,056,000원 |
| 2. 후순위 압류·가압류 | 확인된 채권 다수 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 우선변제·최우선변제 성립 여부와 조세채권은 반영되지 않았습니다. 임차인이 배당 순위에 들어오면 중소기업은행 배당액과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인덕원중학교 서측 인근으로 일반공장, 아파트형공장, 지식산업센터, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하며 노선버스 정류장과 전철역 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장이지만 624호는 현황 물류센터로 이용 중입니다. 용도와 현황의 차이를 전제로 인허가·관리규약·업종 적합성을 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트 평지붕 8층 건물로 공용 위생설비, 소화설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측이 광로3류와 접하며, 토지는 평탄한 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 토지 지표. 단지 토지면적은 17,532㎡, 공시지가는 ㎡당 3,379,000원이며 지목은 공장용지입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장·물류센터형 집합건물이고 두 차례 유찰됐습니다. 매수층과 임차수요가 제한될 수 있어 실제 공실률·관리비·임대료 수준을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 사업자등록 확인. ㈜이노진의 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일과 말소기준권리 2022.04.28.의 선후를 확인하세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 배당요구 여부와 확정일자, 배당받을 수 있는 금액을 확인해 보증금 70,000,000원의 최종 미배당 승계액을 산정해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 월차임 5,000,000원의 연체 여부, 계약기간, 갱신 여부와 보증금 반환 주체를 임대차계약서 원본으로 확인하세요.
- 말소등기 재확인. 2003년 이후의 대규모 공동담보 근저당은 각 말소등기의 대상과 효력을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
- 현황 용도 점검. 공부상 공장과 현황 물류센터의 차이가 관리규약, 건축물 용도와 업종 제한에 저촉되지 않는지 확인하세요.
- 시설·명도 비용. 물류시설과 적치물의 소유관계, 원상복구 범위, 임차인 퇴거 협의 및 인도명령 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 체납 비용. 관리비, 전기료, 공용부분 체납과 조세채권을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 상한 검증. 동일 건물과 인근 지식산업센터·공장·물류시설의 최신 실거래, 현재 매물과 임대수익을 조사하기 전에는 감정가 64%를 가격 메리트로 확정하지 마세요.
맺으며 — “담보권은 정리되지만, 임차인은 아직 미정”
이 사건은 등기부에 거액의 과거 근저당이 여러 건 보인다는 이유만으로 위험하다고 판단할 물건은 아닙니다. 각 근저당 뒤의 말소등기를 연결하면, 현재 말소기준은 2022년 중소기업은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. ㈜이노진이 목적물 전부를 점유하고 있고 보증금 70,000,000원과 월차임 5,000,000원이 확인되지만, 사업자등록·확정일자·배당요구 시점은 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없으며, 현재 회차의 실질취득액은 최대 1,164,400,000원까지 열어두어야 합니다.
동시에 최근 실거래 자료가 없어 최저가 1,094,400,000원이 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 공부상 공장·현황 물류센터라는 용도, 두 차례 유찰, 임차인 전부 점유를 함께 고려하면 결론은 분명합니다. 담보권은 확인 가능하지만 임차인과 가격은 보류. 사업자등록과 배당관계를 확인하고, 비주거용 실거래·임대수익으로 가격 상한을 다시 계산한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.