수원지방법원 2025타경101174. 군포시 대야미동 더웰대야미 3층 302호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 주현식은 2021.04.30 매매를 원인으로 2021.05.27 소유권을 취득했고 거래가액은 225,000,000원입니다. 같은 날 임차권자 차마금의 주민등록과 점유가 시작됐으며, 확정일자는 그보다 앞선 2021.04.19입니다.
권리분석의 핵심은 2023.10.26 등기된 차마금의 주택임차권입니다. 임차보증금 225,000,000원, 전유부분 전부, 임대차계약일 2021.04.19, 주민등록일·점유개시일 2021.05.27로 확인됩니다. 이후 2024.04.12 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 잡히므로, 임차권은 그보다 선순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 3층302호 · 도로명 경기도 군포시 호수로 363 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제3층 제302호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층 / 지상10층 · 사용승인일 2020.11.27 |
| 소유자 | 주현식 · 2021.04.30 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (4회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 승부처
말소기준은 2024.04.12 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.10.26 차마금의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 2024.09.02 국 압류와 2025.06.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 보증금 2.25억
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차마금 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.05.27 / 2021.04.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 차마금 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 차마금은 배당요구를 했고, 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 차마금 보증금 | 225,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 차마금 보증금은 64,884,800원이 미배당으로 남아 원래 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.09 확약서에서 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.*
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 임차보증금 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 64%) | 163,200,000원 | 64,884,800원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 51%) | 130,560,000원 | 97,067,840원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 41%) | 104,448,000원 | 122,814,272원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건도 원 계산상 같은 형태지만, 2026.06.09 확약이 그 연결고리를 끊는 핵심 문서입니다. 따라서 이 사건에서는 회차가 내려가더라도 위 임차권의 미배당액을 별도로 매수인 취득비용에 더하지 않습니다.*
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 대야미동 소재 대야미역(전철 4호선) 북측 인근으로, 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 4호선 대야미역이 있어 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,686,000원/㎡입니다.
- 건축. 사용승인일은 2020.11.27이고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.09 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 확약 내용대로 임차권등기 말소가 이행되는 절차를 원본 문서와 함께 점검해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 4회 유찰과 감정가의 64%라는 사실은 확인되지만 실거래 시세가 없어 ‘저가 낙찰’ 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.06.07 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 입찰 전 현재 상태와 관련 서류를 원본으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금·관리비 확인. 2024.09.02 국 압류가 있으며, 실제 배당과 별개로 당해세·체납 관리비 등 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 핵심”
표면만 보면 보증금 225,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현재 매각가 163,200,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당 계산도 미배당액 64,884,800원을 보여줍니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.09 확약서가 있습니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석에서는 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다.*
따라서 권리의 핵심 리스크는 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 별개입니다. 감정가 255,000,000원에서 4회 유찰돼 163,200,000원까지 내려왔다는 사실만 있을 뿐, 이를 최근 실거래와 비교할 자료는 없습니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 별도 시세 확인이 핵심인 물건입니다.
