수원지방법원 2025타경101174. 군포시 대야미동 더웰대야미 3층 302호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 주현식은 2021.04.30. 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했고, 2021.05.27. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 임차인 차마금의 주민등록과 점유가 시작됐으며, 임대차계약과 확정일자는 그보다 앞선 2021.04.19.입니다.
권리분석의 핵심은 2023.10.26. 등기된 차마금의 주택임차권입니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2024.04.12. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 이번 사건은 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 말소에 동의했다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 3층 302호 도로명: 경기도 군포시 호수로 363 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층 / 지상 10층 중 3층 · 오피스텔 이용 중 |
| 사용승인일 | 2020.11.27. |
| 소유자 | 주현식 (2021.04.30. 매매 · 거래가액 225,000,000원 · 2021.05.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 민간임대주택등기 | 2021.06.07. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2024.04.12. 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 차마금의 임차권은 계약일·확정일자 2021.04.19., 주민등록·점유개시일 2021.05.27., 임차권등기일 2023.10.26.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 권리의 원형만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차마금 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 225,000,000원 | 2021.05.27. | 2021.04.19. | 신고 2023.10.26. | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 실질 인수 0원* |
차마금의 임차보증금은 225,000,000원이며, 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 표시되므로 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금으로 보지 않습니다.
③ 현재 회차 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 차마금 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 5,630,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 225,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 확약을 적용하지 않아도 임차보증금 잔액 인수는 0원입니다. 신청채권자 관련 미배당액은 219,370,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 인수 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 100% | 255,000,000원 | 219,370,000원 | 0원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 80% | 204,000,000원 | 245,000,000원 | 24,656,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 64% | 163,200,000원 | 245,000,000원 | 64,884,800원 | 0원* |
확약을 적용하지 않는 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분을 매수인이 인수해 실질취득비용이 다시 올라갑니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사의 대항력·잔존 반환청구권 포기 확약을 반영하므로, 각 회차의 실질 인수액은 0원*으로 분석합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득비용은 최저가와 같은 255,000,000원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 10층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 대야미역(전철 4호선) 북측 인근으로, 주위에는 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대야미역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,686,000원/㎡입니다. 토지는 업무용으로 이용 중입니다.
- 규제. 특정용도제한지구, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2020.11.27.이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 호수, 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 반영 여부. 주택도시보증공사의 확약이 매수인 인수사항에 어떻게 기재됐는지 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 주택임차권등기의 실제 말소 협조와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.07. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 이후 효력과 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하고 명도 비용과 기간을 반영해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가가 감정가의 100%이므로 권리 해소와 가격 할인을 별개로 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 체납 공과금이 실제 배당과 인수비용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “강한 선순위 권리, 그러나 확약으로 결론이 바뀐다”
이 사건은 등기 순서만 보면 225,000,000원의 선순위 임차권을 인수할 수 있는 고위험 구조입니다. 임대차계약과 확정일자, 주민등록과 점유, 임차권등기가 모두 2024.04.12. 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 다만 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 권리의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
권리 결론이 좋아졌다고 가격까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 255,000,000원이며, 2회 유찰 표기에도 감정가 대비 할인은 없습니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 인수는 해소, 가격은 별도 검증”입니다. 이번 입찰의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 확약서의 효력과 최종 명세서 반영 여부를 확인한 뒤 255,000,000원의 실질취득비용을 감당할 가치가 있는지를 판단하는 데 있습니다.
* 확약을 적용하지 않는 룰상 매수인 인수액은 현재 회차 0원, 3회 유찰 시 24,656,000원, 4회 유찰 시 64,884,800원입니다. 본문에서는 2026.06.09.자 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.