수원지방법원 2025타경101176. 의왕테크노파크 일반산업단지 안에 있는 의왕테크노파크더리브비즈원 제9층 제1동911호로, 감정평가 및 매각물건명세서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 주식회사디에스와이는 2021년 3월 2일 거래가액 519,009,460원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행 앞으로 채권최고액 466,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 중소벤처기업진흥공단·중소기업은행·신용보증기금·우리카드· 케이비국민카드·우리은행의 가압류와 국·의왕시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 다만 점유자인 서연오토비전알앤디센터의 보증금과 대항력 성립 시점이 미상이라는 점은 등기상 소멸과 별개로 확인해야 할 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101176 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 삼동 745 의왕테크노파크더리브비즈원 제9층 제1동911호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하1층/지상15층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사디에스와이 (2021.03.02. 거래가액 519,009,460원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 586,000,000원 / 375,040,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사(양도인 주식회사우리은행) / 363,308,775원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.02. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 466,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준은 2021.03.02. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2024년 이후 설정된 가압류 6건, 국과 의왕시의 압류 2건, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권액이 매각대금을 크게 초과해 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채권을 매수인이 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
임차인·점유자 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서연오토비전알앤디센터 | 미상 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사상 점유자로 확인된 곳은 서연오토비전알앤디센터 1곳입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사례가 아니므로 중복신고로 제외할 근거는 없습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 대항력 있음 또는 인수 0원으로 어느 쪽도 단정할 수 없습니다. 배당요구 여부와 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 가능성 역시 미상입니다.
② 가격 판단 — 64% 할인만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 375,040,000원으로 감정가 586,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰돼 표면 가격은 내려왔지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 시뮬레이션상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 375,040,000원 | 368,989,440원 | 730,096,062원 | 0원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 300,032,000원 | 295,031,552원 | 804,053,950원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 240,025,600원 | 235,865,242원 | 863,220,260원 | 0원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션에 반영된 인수액입니다. 점유자의 보증금·대항력·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 375,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,050,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 466,800,000원 | 368,989,440원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,213,179원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 35,999,794원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 483,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 7,106,261원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,618,193원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 41,348,075원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구총액은 1,099,085,502원, 예상 배당액은 368,989,440원, 미배당액은 730,096,062원입니다. 현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 국·의왕시 압류와 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의왕시 삼동 의왕테크노파크 일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 지식산업센터·물류센터·창고·근린생활시설·기업연구소가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 고속도로 TG·IC와 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 실지조사일 기준 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·화재탐지·승용 및 화물용 엘리베이터 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 남측 약 4m, 동측 약 16m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 ㎡당 2,550,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 주거용 부동산이 아닌 산업단지 내 공장·지식산업센터이므로 실제 사용 가능 업종, 입주자격, 기업 수요와 금융조건에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 원인 확인. 서연오토비전알앤디센터가 소유자 관계사인지, 임차인인지, 무상사용자인지 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 전입신고일·사업자등록일, 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 집행기록에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 취득원가를 다시 산정해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 64%라는 할인율 대신 같은 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매가와 임대료, 공실률을 확인해야 합니다.
- 산업단지 이용조건. 공장·지식산업센터의 입주 가능 업종과 사용 제한, 일반산업단지 및 과밀억제지역 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 관리비와 전기·수도 등 공과금 체납 여부, 공용부분 체납 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 점유자가 계속 영업 중이라면 인도명령 가능 여부와 협의 기간, 시설·집기 처리 범위를 사전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구종기 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 임차인”
이 물건은 등기부 구조만 보면 단순합니다. 2021년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 공장을 점유하는 법인이 있으며 보증금과 대항력 성립 시점을 확인할 수 없습니다. 따라서 배당표에 표시된 인수 0원은 임차관계가 확인되기 전까지 확정값이 아닙니다.
최저가는 감정가 586,000,000원의 64%인 375,040,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래와 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액과 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 지식산업센터라는 용도, 두 차례 유찰, 점유 법인의 대항력 가능성이 겹친 만큼 등기권리는 소멸하지만 입찰 판단은 보류가 적절합니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 점유자의 정확한 임대차 조건과 실제 시장가격을 먼저 확인하는 것입니다.
