수원지방법원 2025타경101201. 안양시 만안구 안양동 784-54의 건물과 토지가 대상이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상2층입니다. 지층은 대피소, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 특히 1층은 공부상 주택이나 현황 근린생활시설이고, 2층 일부는 공부상 근린생활시설(사무실)이나 현황 주택으로 이용되고 있어 공부상 용도와 현황 이용이 일부 다릅니다.

등기상 소유자는 고영찬·유경원·유혜령·유혜영·유혜진·유호원의 공유 구조입니다. 이번 강제경매는 유경원의 13분의 2 지분에 대해 개시됐고, 매각물건명세서에도 지분매각임이 명시돼 있습니다. 따라서 최저가 57,681,000원을 ‘건물과 토지 전체의 매수가격’처럼 해석하면 안 됩니다. 매수 후에도 나머지 공유자와의 공유관계가 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 어렵다

등기상 말소기준은 2025.06.30. 유경원 지분 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.07.08. 국민건강보험공단의 유경원 지분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 등기되어 있지 않습니다. 등기부만 보면 복잡하지 않지만, 이 사건은 말소기준보다 앞선 전입신고가 있는 점유관계가 있어 등기만으로 끝낼 수 없습니다.

점유·임차 조사

보증금이 확인되지 않는 이상 미배당 보증금이나 매수인 부담액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에 표시된 ‘매수인 인수 0원’은 계산표상 값일 뿐, 점유자들의 실제 임대차관계까지 확인된 뒤의 최종 권리결론으로 받아들여서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 41%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 57,681,000원으로 감정가 140,821,817원의 41%까지 내려왔습니다. 4회 유찰이라는 할인 폭만 놓고 보면 숫자가 크게 보이지만, 이 사건은 13분의 2 지분매각이고, 공유자 우선매수 가능성과 미상 점유관계, 주택·근린생활시설의 혼용, 제시외 건물까지 함께 검토해야 합니다.

따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 ‘시세 대비 할인율’로 바꾸어 해석할 수 없습니다. 특히 매수인이 취득하는 것이 전체 부동산이 아니라 특정 공유지분이므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다. 실질취득금액도 보증금 관계가 미상인 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,681,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권 56,328,834원 중 56,242,742원이 배당되고 86,092원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 있어 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양공업고등학교 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·근린공원·각급 학교가 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 이용. 지층은 대피소, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 1층과 2층 일부는 공부상 용도와 현황 이용이 서로 다릅니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상2층이며, 외벽은 석재 및 타일 붙임, 내벽은 인테리어·벽지·타일 마감, 창호는 섀시창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 난방설비가 주택부분에 구비되어 있습니다.
• 토지. 180.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 2,756,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 중로3류에 접합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 소재하며 매각물건명세서상 일괄매각에 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지분매각 범위. 매각대상이 유경원 13분의 2 지분임을 전제로 등기부·매각물건명세서·물건목록을 다시 대조하세요.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 최고가매수신고 후에도 공유자 행사 가능성을 고려해야 합니다.
• 서광석 점유관계. 2018.04.30. 전입신고, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 점유와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
• DAU THI BE 점유관계. 2024.12.05. 전입신고, 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 남겨두고 계약 원본 확인이 필요합니다.
• 고영찬 점유관계. 1991.07.05. 전입신고가 확인되지만 등기상 13분의 3 공유자입니다. 임차인과 공유자 점유를 구분해 확인해야 합니다.
• 용도 차이. 1층 공부상 주택·현황 근린생활시설, 2층 일부 공부상 근린생활시설(사무실)·현황 주택이라는 차이를 현장에서 확인하세요.
• 제시외 건물. 제시외 건물의 종류·구조·면적·소유관계와 일괄매각 범위를 입찰 전 재확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 보증금이 반영되면 현재의 0원 인수 계산이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “41% 할인보다 13분의 2 지분을 먼저 보라”

감정가 140,821,817원에서 4회 유찰돼 최저가가 57,681,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 단독소유 부동산 경매가 아닙니다. 유경원 지분 13분의 2만 매각되고, 공유자의 우선매수신고가 가능하며, 건물은 주택과 근린생활시설이 혼용되고 공부상 용도와 현황 이용에도 일부 차이가 있습니다.

무엇보다 서광석과 DAU THI BE는 말소기준보다 앞선 전입신고가 있으면서 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 없음’으로 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 고영찬은 등기상 공유자여서 별도의 임차인으로 단정해서도 안 됩니다.

결론은 명확합니다. 배당표상 인수 0원이라는 숫자보다 지분관계·점유관계 확인이 먼저입니다. 4회 유찰과 41%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 평가하기 어려운 저환금 구조이며, 보증금과 실제 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 권리와 공유관계 검증이 입찰의 선행조건입니다.