수원지방법원 2025타경101201. 경기도 안양시 만안구 안양동 784-54 소재 지하 1층·지상 2층의 주택 및 근린생활시설 혼합 건물에 관한 경매입니다. 등기상 소유자는 고영찬·유경원·유혜령·유혜영·유혜진·유호원으로, 모두 6명의 공유자가 존재합니다. 이번 경매는 이 가운데 유경원 소유 지분 13분의 2에 대한 강제경매입니다. 채권자는 주식회사케이아이코아즈대부이며 청구금액은 56,328,834원입니다.

등기부상 근저당권은 없고, 2025년 6월 30일의 강제경매개시결정이 말소기준권리에 해당합니다. 이후 2025년 7월 8일 국민건강보험공단의 압류가 설정됐으며, 두 권리는 해당 경매에 따른 매각으로 말소될 예정입니다. 다만 말소되는 등기상 권리와 매각 후에도 남는 공유관계는 구별해야 합니다. 낙찰자는 해당 지분을 취득하는 것이지, 건물 전체의 단독소유자가 되는 것이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소는 단순, 공유관계는 복잡

말소기준은 2025.06.30 강제경매개시결정입니다. 이를 기준으로 후순위인 국민건강보험공단의 압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 별도의 근저당권은 확인되지 않습니다.

다만 2025년 5월 9일 소유권보존등기로 형성된 공유관계를 모두 소멸하는 권리처럼 해석하면 안 됩니다. 경매 대상인 유경원 지분만 매수인에게 이전되고, 나머지 공유자의 지분은 존속합니다. 등기상 압류가 말소된다는 사실과 부동산 전체에 관한 완전한 소유권을 취득한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

② 전입·점유 및 임차관계 — 인수 위험 미확정

현황조사와 매각물건명세서 등에서 서광석·고영찬·DAU THI BE의 전입 내역이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금·확정일자·계약관계 및 실제 점유 부분이 확인되지 않아, 전입 사실만으로 3명 모두를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 실제 임차인 수는 미확정이며, 전입 확인자는 3인입니다.

전입일이 앞선다는 사실은 대항력 검토의 출발점일 뿐입니다. 실제 임대차계약, 주택 인도·점유, 주민등록의 계속성, 확정일자 및 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다. 고영찬은 등기상 공유자이므로 전입 내역을 임대차계약의 증거로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 검토 — 5회 유찰, 하지만 저가매수 근거는 부족

본건은 감정가 140,821,817원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 46,145,000원으로 낮아졌습니다. 현재 최저가는 감정가의 32.77%입니다. 그러나 이것을 곧바로 시장가격 대비 할인율이라고 해석해서는 안 됩니다.

이 물건은 단독 소유권이 아닌 공유지분 거래이며, 주택·근린생활시설이 혼합되어 있고, 실거래에 의한 적정 시세를 확인할 수 없습니다. 더욱이 점유자 보증금과 실제 인수 가능금액도 미상입니다. 감정가 대비 가격 하락은 확인되지만, 실질취득비용이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 유찰 시나리오입니다. 실제 다음 매각조건 및 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자에 대한 배당 부족액으로, 그 자체가 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,145,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,230,610원을 제외한 44,914,390원이 신청채권자에게 배당되고, 청구금액 중 11,414,444원은 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

배당 계산은 추정치로, 당해세·조세채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 보증금 미상 점유자의 실제 권리관계에 따라 배당순위와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 안양공업고등학교 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·근린공원·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물 현황. 지하층은 대피소, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수설비 및 주택부분 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 공부상 용도와 실제 이용상태. 1층의 공부상 용도는 주택이나 실제로는 근린생활시설이고, 2층 일부는 공부상 근린생활시설(사무실)이지만 실제로는 주택으로 이용 중입니다. 용도 적법성과 관련 행정절차 확인이 필요합니다.
• 건축연혁. 1967년 사용승인 후 1990년 증축 이력이 있습니다. 노후 건물의 구조상태·유지보수 및 제시외 건물의 현황을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당하고 중로3류 도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 180.0㎡, 공시지가는 2,756,000원/㎡입니다.
• 제시외 건물. 감정평가에서 제시외 건물 ㉠~㉣을 고려했으며 매각조건에는 제시외 건물 포함 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 소유관계와 실제 일괄매각 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 환금성. 공유지분만 취득하는 구조로, 전체 건물의 처분이나 단독 사용에 제약이 있습니다. 일반적인 단독소유 부동산보다 잠재 매수층과 처분 방법이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각 지분 확정. 유경원 13분의 2 지분이 정확히 어떠한 건물·토지 권리에 미치는지 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 우선매수신고 여부, 행사 가능 요건 및 실제 매수 절차를 확인해야 합니다. 이 사건에는 1회 행사 제한이 기재되어 있습니다.
• 임대차계약 확인. 서광석·고영찬·DAU THI BE의 실제 점유 위치, 임차인 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 공유자와 점유자 구분. 고영찬은 등기상 공유자이므로 임차인으로 단정하지 말고, 나머지 전입자의 법률관계도 개별 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 확인된 대항력 임차인의 미배당 보증금 등 승계액이 있다면 낙찰가에 더해야 합니다. 배당 시뮬레이션상의 인수 0원을 확정 금액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 공부와 현황의 용도 차이. 1층 및 2층 일부의 이용상태가 공부상 용도와 달라 관련 인허가·적법성 문제를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물과 토지 범위. 일괄매각 대상과 감정평가 범위를 확인하고 실제 건물 소유관계 및 토지 권리범위를 검토해야 합니다.
• 공유지분 사후 처리. 다른 공유자와의 사용·관리·처분 협의 가능성, 공유물분할 문제 및 점유관계 정리 방안을 검토해야 합니다.
• 시장가격 확인. 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 공유지분의 실질적 이용·처분 가치와 추가 비용을 별도로 평가해야 합니다.
• 법원 원본 재확인. 입찰 전 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 33%”보다 중요한 것은 ‘무엇을 사는가’

이 물건의 최저가는 46,145,000원입니다. 감정가 대비 5회 유찰로 크게 하락한 것은 분명합니다. 하지만 낙찰자가 취득하는 것은 건물 전체가 아닌 유경원 지분 13분의 2입니다. 다른 공유자의 지분은 그대로 남고, 공유자 우선매수권도 행사될 수 있습니다.

더 중요한 것은 점유관계입니다. 전입 확인자 3명의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않아 승계 가능 보증금과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 배당표에서 채권자가 전액을 회수하지 못한다는 사실은 확인되지만, 그 미배당액을 매수인의 부담이라고 볼 수도 없고, 반대로 배당표상 인수액 0원이 점유자 관련 위험까지 없앤다고 볼 수도 없습니다.

따라서 이 사건은 5회 유찰에 따른 가격 하락보다 공유지분의 사용·처분 제한, 미확인 점유권리, 공유자 우선매수권을 먼저 평가해야 하는 물건입니다. 현재 확인 가능한 범위에서는 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 등기상 말소관계는 단순하지만, 취득 후 권리행사와 실제 비용의 불확실성이 커 입찰 보류 및 추가 권리확인이 적절합니다.