수원지방법원 2025타경101201. 안양공업고등학교 남측 인근의 지하 1층·지상 2층 철근콘크리트 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 지층은 대피소, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 다만 이번 매각대상은 부동산 전체 소유권이 아니라 공유자 유경원의 13분의 2 지분입니다. 낙찰자는 독립된 점포나 주택 한 칸을 단독 취득하는 것이 아니라, 나머지 공유자들과 부동산 전체를 공동 소유하게 됩니다.
등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.06.30. 접수된 강제경매개시결정입니다. 이후 유경원 지분에 설정된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기 순서만 보면 단순하지만, 지분매각과 점유관계가 권리분석의 핵심입니다. 전입이 확인된 제3자들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 최저가에 배당표상 인수액 0원만 더한 금액을 실질취득가로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 784-54 · 양화로28번길 13 |
| 매각대상 | 기타 + 토지 · 유경원 지분 13분의 2 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 지층 대피소 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 사용승인·증축 | 1967.10.30 · 1990.06.27 증축 · 1990.12.12 증축 |
| 토지 | 대 180.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 140,821,817원 / 90,126,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이아이코아즈대부 / 56,328,834원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘지분과 점유’가 어렵다
공유자는 고영찬 3/13, 유경원·유혜령·유혜영·유혜진·유호원 각 2/13입니다. 이번 강제경매는 유경원의 2/13 지분에 대해서만 진행됩니다. 나머지 공유자의 지분은 매각으로 소멸하지 않으며, 낙찰 후에도 공유관계가 그대로 남습니다.
점유·전입 관계 — 실제 임차관계와 보증금 확인이 우선
| 성명 | 지위 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서광석 | 제3자 점유·전입자 | 2018.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영찬 | 공유자 3/13 | 1991.07.05 | 임차인 단정 불가 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| DAU THI BE | 제3자 점유·전입자 | 2024.12.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 점유·전입자는 3명이지만, 고영찬은 등기상 공유자이므로 임차인으로 볼 수 없습니다. 제3자 전입자는 서광석과 DAU THI BE 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2025.06.30.보다 앞서지만, 보증금·확정일자·임대차계약·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%보다 지분가치가 먼저다
현재 최저매각가는 90,126,000원으로 감정가 140,821,817원의 64%입니다. 하지만 이 비율은 유경원 지분 2/13에 대한 감정가와 최저가의 비교일 뿐, 건물과 토지 전체를 90,126,000원에 취득한다는 의미가 아닙니다.
지분매각은 낙찰 직후 특정 층이나 특정 공간을 단독으로 사용할 권리가 자동으로 생기지 않습니다. 공유자들과 사용·수익 방법을 협의하거나 공유물분할 절차를 검토해야 하며, 실제 처분 시에도 전체 소유권보다 매수층이 제한됩니다. 여기에 공유자 우선매수 가능성까지 있어, 단순한 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,022,268원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 56,328,834원 | 56,328,834원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,774,898원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 56,328,834원이 전액 배당되고 31,774,898원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 권리가 확인되면 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·64%) | 90,126,000원 | 56,328,834원 | 0원 | 31,774,898원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 72,100,800원 | 56,328,834원 | 0원 | 14,074,152원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 57,680,640원 | 56,242,388원 | 86,446원 | 0원 |
④ 이용상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 혼재. 지층은 대피소, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 공부상 1층 용도는 주택이나 현황은 근린생활시설이며, 2층 일부는 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용되고 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 ㉠~㉣이 소재하며 감정평가에 포함됐습니다. 소유관계와 일괄매각 범위는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 입지. 안양공업고등학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·근린공원·학교가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 대 180.0㎡, 제2종일반주거지역, 주상용, 평지, 부정형, 중로한면이며 공시지가는 2,756,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역· 상대보호구역 등에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 재확인. 낙찰대상은 유경원의 2/13 지분입니다. 특정 층·점포·주택을 단독 취득하는 매각이 아닙니다.
- 공유자 우선매수 대응. 공유자가 최고가와 같은 가격으로 우선매수할 수 있으므로, 입찰비용과 자금운용 계획에 취득 불발 가능성을 반영해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 서광석과 DAU THI BE의 임대차계약, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 공유자 점유 확인. 고영찬은 3/13 공유자이자 전입자로 확인됩니다. 낙찰 후 사용·수익, 명도, 공유물분할 과정에서 이해관계가 충돌할 수 있습니다.
- 용도 일치 여부. 1층과 2층 일부의 공부상 용도와 현황 이용이 다르므로 건축물대장, 영업신고, 용도변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 제시외 건물 ㉠~㉣의 위치·면적·소유관계와 실제 일괄매각 포함 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 노후 건물 점검. 사용승인과 증축 시점, 구조·누수·균열·배관·도시가스 난방설비 상태를 현장 조사해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 감정가 대비 64%가 아니라 2/13 지분의 실제 처분 가능 가치, 점유위험과 공유관계 정리 부담을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 “2/13 지분”이 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 140,821,817원, 최저가 90,126,000원, 2회 유찰입니다. 그러나 입찰 판단을 좌우하는 숫자는 64%보다 2/13입니다. 낙찰자는 건물 전체나 특정 층을 단독 취득하지 않고, 다섯 명의 다른 공유자와 공동소유 관계에 들어갑니다.
또한 공유자의 우선매수신고가 1회 허용되고, 제3자 전입자 2명의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당표상 인수액 0원은 임차보증금이 반영되지 않은 계산일 뿐입니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리는 단순하지만, 실제 취득구조·점유·환금성은 복잡한 지분경매입니다. 공유관계 정리와 임대차 확인 전에는 최저가를 실질취득가로 보거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.