수원지방법원 2025타경101219. 의왕시 월암동 은하빌 비동 3층 비302호, 전용면적 50.86㎡의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사영운홀딩스이고, 채권자 서울보증보험 주식회사가 청구금액 136,535,610원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.07.08. 강제경매개시결정입니다.
이 물건은 말소기준보다 앞선 2024.02.23. 주택임차권등기가 있어, 확약서를 제외하고 권리만 보면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 주택임차권 승계인의 대항력 포기와 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 권리분석의 결론이 확약서의 유효성과 적용 범위에 달린 조건부 안전형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 월암동 646 비동 3층 비302호 · 도로명주소 경기도 의왕시 골잿말길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.86㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 단지 / 준공 | 은하빌 · 24세대 · 2013.04.24. 준공 |
| 소유자 | 주식회사영운홀딩스 (2020.02.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 131,200,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,535,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
과거 등기된 근저당권과 압류, 2013년 강제경매개시결정은 각각 해지·취하·말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 보증금 130,000,000원의 주택임차권입니다. 전입신고일은 2019.12.10., 점유개시일은 2019.12.13., 최초 확정일자는 2019.10.17.로 현재 말소기준일보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 권리입니다.
| 권리자 표시 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 표시 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2019.12.10. 2019.10.17. 증액분 확정 2021.11.22. | 130,000,000원 | 대항력 有 승계인이 포기 확약 | 우선변제 배당요구 2024.02.23. | 실질 인수 0원* 2025.09.09. 확약 |
실제 임차인으로 중복 합산할 인원은 0명입니다. 한국토지주택공사 표시는 보증금 대위·승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 더하지 않습니다. 2024.03.04.의 을구 7-2번은 별도 임차권이 아니라 을구 7번 임차권의 확정일자와 금액을 정정한 경정등기입니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 하락 추세
은하빌은 24세대, 2013.04.24. 준공된 소규모 다세대주택입니다. 전용면적이 유사한 실거래는 2건이며, 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 2026.03. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.03. | 48.39㎡ | 4층 | 150,000,000원 | 최신 거래·최근 12개월 표본 |
| 2021.07. | 50.69㎡ | 4층 | 165,000,000원 | 과거 거래 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 | 가격 판단 우선 기준 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 157,500,000원 | 과거 거래 포함 |
확약이 유효하면 실질취득가 131,200,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 150,000,000원보다 18,800,000원 낮고, 최근 시세의 87.5%입니다. 감정가 205,000,000원은 최근 시세의 약 136.7%였기 때문에, 두 차례 유찰로 비로소 가격 간격이 생긴 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,636,800원 |
| 1. 임차권 보증금 · 한국토지주택공사 표시 | 130,000,000원 | 128,563,200원 |
| 2. 서울경기양돈축산업협동조합 | 74,400,000원 | 0원 |
| 3. 송명희 | 136,535,610원 | 0원 |
| 4. 의왕신용협동조합 | 106,600,000원 | 0원 |
| 5. 성기희 | 105,000,000원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 주식회사 | 136,535,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 임차권 미배당액은 1,436,800원입니다. 다만 2025.09.09.자 확약이 유효하면 해당 금액에 대한 매수인 반환의무는 실질 0원*입니다. 과거 근저당권 중 일부는 등기상 이미 해지·말소됐으므로, 표의 0원 배당 채권을 매수인이 인수하는 권리로 해석해서는 안 됩니다. 당해세와 실제 집행비용에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 전 총부담 | 확약 유효 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 131,200,000원 | 1,436,800원 | 132,636,800원 | 131,200,000원* |
| 3회 유찰 시 | 104,960,000원 | 27,309,440원 | 132,269,440원 | 104,960,000원* |
| 4회 유찰 시 | 83,968,000원 | 47,943,424원 | 131,911,424원 | 83,968,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차권 미배당액이 늘어 총부담이 약 132,000,000원대에 머무는 구조입니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 승계 임차권의 인수가 0원이므로 실질취득가는 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 이 차이 때문에 입찰 전 확약서 원본과 매각물건명세서 비고를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕시 월암동 왕송호수공원 남측 인근으로 단독주택, 다세대주택과 농경지가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 3층이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·지구단위계획구역·공공주택지구·토지거래계약허가구역·과밀억제권역·비행안전제2구역 등에 포함되며, 중로2류에 저촉됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 2건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 가격 확인과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.09.09.자 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재됐는지 확인하세요.
- 승계관계 대조. 등기상 한국토지주택공사 임차권과 확약서 제출자인 서울보증보험 주식회사의 승계관계 및 적용 대상을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 실제 임차인으로 합산할 인원은 없지만 감정서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인으로 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 세금 교부청구와 배당순위를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 150,000,000원은 과거 거래 165,000,000원보다 낮아 최근 추세가 -9.1%입니다. 최근 시세 대비 87.5%라는 수치만으로 낙찰가 상한을 높이지 마세요.
- 내부 상태 확인. 유사면적 거래는 모두 4층이고 본건은 3층입니다. 내부 수리 상태와 채광·향 차이를 응찰가에 반영하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약허가구역과 공공주택지구 등 이용 제한이 실제 취득·활용에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 체납 관리비와 명도 협의 비용을 실질취득가에 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 확약서 확인이 먼저”
이 물건의 최저가 131,200,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 150,000,000원의 87.5%로, 숫자만 보면 가격 여유가 있습니다. 그러나 권리구조의 핵심은 할인율이 아니라 보증금 130,000,000원의 선순위 임차권입니다. 현재 회차에서 발생하는 룰상 미배당액은 1,436,800원이지만, 2025.09.09.자 확약이 유효하면 매수인 실질 인수액은 0원*이 되고 실질취득가도 131,200,000원으로 확정됩니다.
다만 최근 가격 추세가 -9.1%이고, 24세대 다세대주택으로 거래 표본도 2건에 불과합니다. 따라서 이 물건은 권리조건부 합격, 가격은 제한적 메리트로 정리됩니다. 확약서 원본과 승계관계가 명확하게 확인될 때만 현재 가격 비교가 의미를 가지며, 그 확인이 되지 않으면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 인수형 구조로 다시 계산해야 합니다.
* 실질 인수 0원은 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 제출한 2025.09.09.자 확약서가 유효하고, 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 해당 승계 임차권 전부에 적용되는 것을 전제로 합니다.
