수원지방법원 2025타경101297. 안양시 만안구 안양동 ‘수자인’ 2층 201호, 전용 45.56㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 267,000,000원이고 2회 유찰을 거쳐 최저매각가는 170,880,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2015.09.11. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이며, 그 이후 설정된 근저당권·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시나리오상 채권자들의 미배당액은 총 134,667,417원이지만, 이는 소유자와 채무자가 부담할 채무 잔액일 뿐 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인의 실질취득은 170,880,000원 + 인수 0원 = 170,880,000원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 서류상 임차인 내역이 없다는 사실과 실제 현장 점유관계는 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101297 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 834-15 수자인 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 박달우회로164번길 78 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.56㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이성희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 21,380,951원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 준공 / 세대수 | 2015.08.04 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
② 임차인·점유 관계
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 임차인 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
확인된 실제 임차인은 0명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 따라서 현재 확인된 자료만으로는 임차보증금 인수 위험이 없습니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현황조사서·매각물건명세서와 현장 전입세대 열람을 통해 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 62.1%, 하락 추세는 반영
‘수자인’ 동일·유사 면적 거래는 4건이며, 전체 평균은 278,500,000원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 확인 거래는 2024.08. 275,000,000원, 최근 12개월 평균도 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 46.93㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2023.02 | 45.56㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.04 | 45.56㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 45.56㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 278,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 275,000,000원 |
최저매각가 170,880,000원은 전체 평균의 61.4%, 최근 12개월 평균의 62.1%입니다. 실질취득액도 인수금이 없어 같은 170,880,000원이므로, 대항력 임차보증금 때문에 총취득비용이 시세 수준으로 고정되는 인수형 물건과는 다릅니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.7%로 하락하고 있어 과거 최고가 290,000,000원을 입찰가 판단의 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,192,320원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부가산 | 45,000,000원 | 4,487,680원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 19,718,270원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 31,674,925원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 21,380,951원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 21,380,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 302,355,097원 중 167,687,680원이 배당되고, 134,667,417원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만안초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 201호이며, 석재붙임·치장벽돌 외벽과 하이샷시 창호를 갖췄습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 204.4㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,478,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 확인 거래가 4건이어서 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람을 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 신한은행 근저당권의 최초 채권최고액 163,200,000원과 변경액 119,600,000원의 현재 효력을 원본 등기와 채권계산서에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정가와 실거래가만으로 수리비·누수·결로·설비 상태를 판단할 수 없으므로 현장조사를 반영하세요.
- 명도비용 반영. 실제 점유자가 확인될 경우 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 입찰가에서 고려하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.7%이므로 과거 최고가 290,000,000원보다 최신 거래 275,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 환금성 검토. 12세대 소규모 단지이므로 인근 다세대 매물, 전세·월세 수요와 재매각 기간을 확인하세요.
- 미납 항목 확인. 관리비·당해세·공용부분 체납액과 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 유리, 점유와 환금성이 승부처
이 물건은 확인된 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 실질취득액 170,880,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원의 62.1%라 가격상 여유도 분명합니다. 그러나 거래 추세는 -1.7%이고 총 12세대에 거래 표본도 4건뿐입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면, 결론은 권리·가격은 합격, 점유와 환금성은 확인 후 결정입니다. 현장 점유와 내부 상태가 깨끗하게 확인될 때 비로소 낮아진 최저가가 실제 투자 메리트로 이어집니다.