수원지방법원 2025타경101298. 안양시 만안구 안양동 ‘파크빌’ 5층 502호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 242,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 154,880,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 36% 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
임차인 안우람하늘은 2022년 3월 25일 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2024년 1월 24일 안양시 압류보다 앞섭니다. 확정일자는 2022년 2월 13일이며, 보증금 180,000,000원 전액에 관해 임차권등기도 마쳤습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 예상되는 배당액은 151,911,680원이므로, 부족분 28,088,320원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101298 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 490-19 5층 502호 도로명: 경기도 안양시 만안구 수리산로27번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 46.255㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 건물 / 단지 | 파크빌 · 총 8세대 · 2015.01.06 준공 |
| 소유자 | 최미선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 154,880,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 경매 형태 | 채무자 최미선의 파산관재인 성진호 신청 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
과거 설정됐던 우리은행·융창상호저축은행·세코글로벌·브이피에이치아이·신영석의 근저당권과 한수민·성광종합설비·윤미의 가압류 및 종전 강제경매 등기는 각각 후속 말소등기로 정리됐습니다. 현재 분석의 기준은 2024년 1월 24일 안양시 압류입니다. 그 뒤의 국세 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 안우람하늘 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 계약 2022.02.12 확정 2022.02.13 전입·점유 2022.03.25 배당요구·등기 2024.04.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
보증기관의 대위변제·승계 신고가 아니라 임차인 본인의 임차권등기이므로 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구와 확정일자를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 회수는 어렵습니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐 매수인의 총부담은 보증금 수준에 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·64% | 154,880,000원 | 28,088,320원 | 182,968,320원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 123,904,000원 | 58,630,656원 | 182,534,656원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 99,123,200원 | 83,061,018원 | 182,184,218원 |
④ 시세 비교 — 최저가 51.6%가 아니라 실질취득 61.0%
파크빌의 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 265,000,000원이지만, 가격 판단은 최신성과 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월 300,000,000원 1건이며, 2023년 2월 230,000,000원보다 30.4% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 50.28㎡ | 4층 | 300,000,000원 |
| 2023.02 | 50.28㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 154,880,000원은 최신 거래의 51.6%지만, 이는 매수인 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제 취득부담 182,968,320원을 적용하면 최신 거래 대비 약 61.0%입니다. 인수액을 반영한 뒤에도 거래가 300,000,000원보다 117,031,680원 낮지만, 실거래 표본이 1건에 불과하고 대상 호실과 거래 호실의 전용면적·층이 다르므로 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 154,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,968,320원 |
| 1. 임차인 안우람하늘 보증금 | 180,000,000원 | 151,911,680원 |
| 임차보증금 미배당액 | - | 28,088,320원 인수 |
| 후순위 압류·경매개시 권리 | 금액 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 임차인의 부족분 28,088,320원은 현재 회차 기준 매수인 인수액입니다. 실제 집행비용과 조세채권 배당순서에 따라 최종 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만안경찰서사거리 서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대이며, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 최상층 502호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 5m 아스팔트 포장도로에 접하며, 평탄한 사다리형 2필지 일단의 주상용 건부지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되며 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 확인된 매매 표본도 2건뿐입니다. 최신 거래가는 높지만 매수층과 거래 빈도는 대단지 공동주택보다 제한적일 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현재 기준 입찰금액에 최소 28,088,320원의 임차보증금 인수액을 더해 총투입액을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 최저가는 내려가도 임차인 미배당액이 늘어 실질취득액은 약 1.82억원으로 거의 고정됩니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약·전입·점유·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 명도·보증금 정산. 임차권등기가 설정된 물건이므로 인수금액 지급과 임차권 말소, 점유 인도 절차를 함께 설계해야 합니다.
- 실거래 개별성 검토. 비교 거래는 4층·전용 50.28㎡이고 대상은 5층·전용 46.255㎡입니다. 내부 상태와 면적 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 관리 확인. 공용부분 관리상태, 주차 여건, 체납 관리비와 향후 수선비를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 안양시와 국의 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 매각 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 보이는 이유와 실제로 싼 이유를 구분해야 한다
이 물건의 최저가 154,880,000원은 온전한 취득가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원 중 배당되지 않는 28,088,320원을 매수인이 떠안으므로, 현재 회차의 실질취득액은 182,968,320원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 1.82억원에서 거의 움직이지 않습니다.
그렇다고 가격 매력이 사라지는 것은 아닙니다. 실질취득액은 2026년 5월 최신 거래 300,000,000원의 약 61.0%입니다. 다만 8세대 도시형생활주택이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이라 시세 신뢰도와 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다. 결론은 “최저가 기준으로는 오판 위험, 실질취득 기준으로는 검토 가능”입니다. 보증금 인수와 임차권 말소·명도 절차를 통제할 수 있을 때만 가격 차이가 실제 수익으로 이어집니다.
