수원지방법원 2025타경101320. 안양시 만안구 석수동 삼우주택 지하층 1호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 129,000,000원의 64%인 82,560,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2011.08.11. 설정된 새김천농업협동조합의 채권최고액 65,000,000원 근저당이며, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 국민은행 근저당 2건과 박화순 근저당 1건은 말소기준권리보다 앞서 설정됐지만, 등기에는 각각 2008.04.02.과 2011.08.11. 말소등기가 확인됩니다. 따라서 현재 등기 상태를 기준으로 이 구 근저당을 매수인이 인수한다고 볼 근거는 없습니다. 2011.08.11. 접수된 소유권이전청구권가등기 역시 2025.08.22. 해제를 원인으로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 662-30 지하층1호 도로명: 경기도 안양시 만안구 석수로 80-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상 면적 40.24㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 내 지하층 1호 · 사용승인 1991.09.20 |
| 소유자 | 이동현 · 2024.01.31. 상속을 원인으로 2025.08.14. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 82,560,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김천농업협동조합 / 57,121,018원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 구 근저당 말소 여부가 핵심
말소기준은 2011.08.11. 새김천농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2011년 근저당과 같은 날 접수된 가등기는 2025.08.22. 말소등기가 있으므로 현재 인수권리로 남아 있지는 않습니다. 다만 가등기의 당초 성격은 원본 등기와 관련 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 확인된 신고 내역 없음 | 대항력 확인 대상 없음 |
| 현장 점유 | 폐문 부재로 내부와 점유 상태 미확인 | 점유 미상 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 | 재확인 필요 |
| 승계 신고 | 보증기관 대위·승계 신고 없음 | 중복 합산 없음 |
실제 임차인으로 확인된 사람은 0명입니다. 다만 현장조사가 완료되지 않았으므로 실제 점유자 부존재까지 의미하지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 48.6% 숫자를 그대로 믿기 어렵다
확인되는 거래는 삼우주택의 2022.04. 거래 1건입니다. 거래 면적은 60.29㎡, 대상 면적은 40.24㎡로 서로 일치하지 않습니다. 거래 시점도 매각기일보다 오래 전이므로 현재 대상 호수의 직접 시세로 사용하기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 60.29㎡ | 1층 | 170,000,000원 |
| 대상 물건 | 40.24㎡ | 지하층 | 최저가 82,560,000원 |
최저가는 참고 거래가 170,000,000원의 48.6%입니다. 그러나 거래 면적과 층이 다르고 표본도 1건뿐이므로, 이를 근거로 “시세의 절반” 또는 “매우 싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 대상은 지하층이며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 가격 판단은 동일하거나 유사한 면적의 최근 다세대 거래와 실제 내부 상태를 추가 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,080원 |
| 국민은행 구 근저당 1 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 국민은행 구 근저당 2 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 박화순 구 근저당 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 새김천농업협동조합 근저당 | 65,000,000원 | 15,673,920원 |
| 경기신용보증재단 가압류 1 | 30,000,000원 | 0원 |
| 경기신용보증재단 가압류 2 | 33,627,369원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 산식상 총 채권액은 193,627,369원, 채권자 배당액은 80,673,920원, 미배당액은 112,953,449원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 82,560,000원 | 80,673,920원 | 112,953,449원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 66,048,000원 | 64,459,136원 | 129,168,233원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 52,838,400원 | 51,487,309원 | 142,140,060원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 새김천농업협동조합의 예상배당액은 15,673,920원으로, 청구액 57,121,018원을 충족하지 못합니다. 3회 또는 4회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당액이 0원으로 계산됩니다. 다만 채권자 미배당액은 낙찰자의 추가 인수액이 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 석수초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 무난합니다.
- 물건 특성. 1991.09.20. 사용승인된 4층 다세대의 지하층 1호입니다. 내부와 이용관리 상태는 현장에서 확인되지 않았습니다.
- 도로. 대지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형이며, 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 해당합니다.
- 규모. 삼우주택은 총 9세대이며, 확인된 거래 표본은 1건입니다. 소규모·노후 다세대와 지하층 특성상 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 국민은행 근저당 2건과 박화순 근저당의 말소 상태, 새김천농협 근저당의 현재 효력을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 가등기 확인. 2011년 소유권이전청구권가등기의 당초 성격과 2025.08.22. 말소 완료 여부를 원본으로 대조하세요.
- 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문 부재였으므로 전입세대열람, 주민등록 현황, 관리 주체 및 현장 탐문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 지하층의 누수·결로·환기·채광·곰팡이와 급배수·도시가스 설비 상태를 직접 확인하세요.
- 시세 재조사. 2022년 60.29㎡ 거래 1건을 대상 40.24㎡ 지하층의 직접 시세로 사용하지 말고, 인근 동일 면적·유사 층 다세대 거래를 별도로 조사하세요.
- 배당표 대조. 예상배당표에는 말소된 구 근저당이 포함돼 있으므로 채권계산서와 실제 배당요구 채권을 확인하세요.
- 체납 확인. 미납 관리비, 당해세와 공용부분 체납금의 매수인 부담 가능성을 관리 주체와 관할기관에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 물건성과 시세 검증이 어렵다
이 사건은 현재 확인되는 등기 흐름과 예상배당 기준으로는 매수인 인수 0원인 소멸형 구조입니다. 과거 선순위 근저당은 모두 말소등기가 확인되고, 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 82,560,000원이 참고 거래가 170,000,000원의 48.6%라는 사실은 맞지만, 해당 거래는 2022년의 60.29㎡ 1층 거래이고 대상은 40.24㎡ 지하층입니다. 여기에 폐문 부재로 내부 상태와 실제 점유가 확인되지 않았으며, 예상배당표에는 말소등기가 확인되는 구 근저당이 포함돼 있습니다.
권리상 인수는 0원이지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 지하층 상태·점유관계·동일 면적 최근 시세·실제 배당채권을 확인한 뒤에만 응찰가를 정하는 보수적 접근이 적절합니다.
