대전지방법원 2024타경5238. 충청남도 당진시 고대면 대촌리 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 감정요항표상 건물은 공장(사무실) 및 공장으로 이용 중이며, 등기 건물 주소는 대촌리 772-2, 도로명주소는 온동로 472로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 1,547,749,000원으로 감정가 3,158,672,320원의 49% 수준입니다.
등기 권리만 보면 2023.07.21 설정된 주식회사우리은행 근저당권 2,880,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 김민호는 2021.07.26 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 및 인수금액은 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5238 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 고대면 대촌리 772-1 |
| 등기 건물 | 충청남도 당진시 고대면 대촌리 772-2 제가동호 · 충청남도 당진시 고대면 온동로 472 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(사무실) 및 공장 |
| 소유자 | 에스엔와이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,158,672,320원 / 1,547,749,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,402,589,938원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 점유가 변수
말소기준권리는 2023.07.21 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김민호의 전입일 2021.07.26은 이보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인이 필요한 4개 점유 주체
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 판단 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민호 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 보증금 확인 필요 |
| 주식회사 진아스틸(김두선) | 2024.08.06 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 말소기준권리 이후 |
| 그린에너지 주식회사(김서영) | 2024.05.08 | 188,000,000원 | - | 없음 | 말소기준권리 이후 |
| 주식회사 신승에스티(김영식) | 2024.10.25 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 말소기준권리 이후 |
후순위 점유자 3곳은 모두 2023.07.21 말소기준권리 이후 전입이므로 제공된 조사 결과상 대항력이 없습니다. 반면 김민호는 선순위 전입이므로 별도 확인이 필요합니다. 특히 보증금이 얼마인지 알 수 없기 때문에 현재 최저가 1,547,749,000원만으로 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 1,547,749,000원으로 감정가 3,158,672,320원의 49%이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 이 물건에는 동일 용도의 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 공장·토지의 실제 시장가치는 토지 이용상태, 건물 상태, 도로 조건, 점유관계에 따라 크게 달라질 수 있고, 이번 사건은 선순위 점유자의 보증금까지 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,547,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,877,490원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,880,000,000원 | 1,529,871,510원 |
| 3. 비엔케이캐피탈주시회사 | 254,374,633원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 하나카드주식회사 | 29,703,351원 | 0원 |
| 8. 중소벤처기업진흥공단 | 237,409,365원 | 0원 |
| 9. 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 10. 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 11. 주식회사우리카드 | 7,147,255원 | 0원 |
| 12. 중소기업은행 | 591,102,924원 | 0원 |
| 13. 신용보증기금 | 166,000,000원 | 0원 |
| 14. 서울보증보험주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 15. 발안농업협동조합 | 10,325,506원 | 0원 |
| 16. 주식회사마스턴캐피탈 | 138,441,251원 | 0원 |
| 17. 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 18. 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 19. 서울보증보험주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 20. 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 21. 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 7,494,504,285원, 배당액은 1,529,871,510원, 미배당은 5,964,632,775원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 김민호의 보증금이 미상인 만큼 점유·임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고대중학교 북서측 원거리에 위치하며, 공장·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 건물(4)은 공장(사무실), 건물(5)은 공장으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 건물(4)은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층, 건물(5)은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층입니다.
- 토지. 토지 정보상 면적 825.0㎡, 지목 임야, 자연림, 완경사·부정형이며 계획관리지역에 포함됩니다.
- 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·광구·준보전산지가 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 현황 차이. 감정요항표상 기호1은 제시목록상 지목이 임야이나 현황은 도로로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 목록 1 현황 도로 이용이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 정보상 12,500원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민호 보증금 확인. 2021.07.26 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·점유원인·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 보증금 승계가 확인되면 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 경제성을 다시 판단해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 49%라는 수치는 감정가 대비 비율일 뿐 시장가 대비 할인율이 아닙니다.
- 공장 점유 명도. 주식회사 진아스틸(김두선), 그린에너지 주식회사(김서영), 주식회사 신승에스티(김영식)의 실제 사용 범위와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 목록 1의 현황 도로 이용과 계획관리지역·성장관리계획구역·소로3류 저촉 등 이용제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 제공 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 점유
이 사건은 감정가 3,158,672,320원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,547,749,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 현재 가장 중요한 숫자는 할인율이 아니라 아직 확인되지 않은 김민호의 보증금입니다. 2021.07.26 전입은 2023.07.21 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
등기상 후순위 가압류·압류는 정리되는 구조지만, 선순위 점유관계를 해결하지 못하면 실제 취득비용을 확정할 수 없습니다. 게다가 동일 용도의 최근 실거래 시세도 없어 최저가가 시장가보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 등기는 비교적 정리되지만, 점유와 가격은 아직 확정되지 않은 사건. 입찰 판단의 출발점은 선순위 점유자의 임대차 원본 확인입니다.
