대전지방법원 2024타경56304. 서산시 동문동 소재 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 ①이 자동차관련시설인 사무소 및 창고, 기호 ②가 자동차관련시설인 기계실이며, 기호 ⑥은 공부상 창고이나 현황은 단독주택으로서 공실상태입니다. 물건의 외형만 보면 최저가가 감정가의 17%까지 내려온 고할인 물건이지만, 이 사건의 판단 중심은 할인율이 아니라 토지와 제외건물 사이의 사용관계입니다.
말소기준권리는 2020년 12월 24일 서령새마을금고 근저당권 143,000,000원입니다. 이후 설정된 서산중앙새마을금고 근저당권 390,000,000원, 서산시 압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 순위만 보면 매수인이 떠안을 금전채권은 없습니다. 다만 매각물건명세서가 목록 3 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성을 별도로 경고하고 있어, 등기상 인수 0원과 토지 사용 위험 0은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경56304 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 표시 소재지 | 충청남도 서산시 동문동 999-38 |
| 등기 건물 소재지 | 충청남도 서산시 동문동 1004-2 · 충청남도 서산시 한마음15로 65-8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 목록 3 지분매각 |
| 이용상태 | 자동차관련시설(사무소·창고·기계실) · 공부상 창고이나 현황 단독주택인 건물 |
| 소유자 | 최흥제 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 351,227,500원 / 59,030,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상돈 / 35,260,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기채권은 소멸, 토지 사용관계는 별도
현재 소유자는 최흥제이며 2020년 12월 24일 증여로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 서령새마을금고 근저당권 143,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 추가 근저당권, 압류, 강제경매 및 임의경매 개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 서동새마을금고· 주식회사서일상호저축은행·서령새마을금고의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 점유·임대 및 매각 범위
확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 기호 ⑥ 건물은 현황 단독주택으로서 공실상태로 조사됐지만, 다른 건물과 토지의 실제 점유관계까지 동일하다고 단정할 수는 없습니다. 현장 점유자, 자동차관련시설 운영자, 제외건물 소유자와 토지 소유자의 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
| 구분 | 매각·현황 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 건물과 토지를 일괄매각 | 개별 목록과 현황 경계를 함께 확인 |
| 목록 3 | 지분매각 | 전체 토지가 아닌 지분 범위 확인 필요 |
| 목록 3 지상 | 미등기 제시외 주택 2개동 매각 제외 | 법정지상권 성립 여지·토지 사용 제한 |
| 목록 5 지상 | 저온창고 1개동 매각 제외 | 제외건물의 소유·점유·사용관계 확인 |
| 기호 ⑥ | 공부상 창고, 현황 단독주택·공실상태 | 공부와 현황 차이 확인 |
③ 가격 판단 — 감정가 17%가 곧 시세 17%는 아니다
현재 최저매각가격은 59,030,000원으로 감정가 351,227,500원의 17% 수준입니다. 그러나 직접 비교 가능한 실거래 표본이 제시되지 않았고, 물건 역시 자동차관련시설·현황 단독주택· 토지·지분이 혼합돼 있습니다. 더구나 목록 3 가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 가격입니다.
따라서 감정가 대비 하락률만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 최저가가 낮아진 데에는 5회 유찰, 혼합 용도, 지분매각, 제외건물, 법정지상권 가능성과 같은 환금성·권리 불확실성이 함께 반영됐을 수 있습니다. 이 사건에서는 감정가 할인율보다 제외건물 정리비용과 토지 이용 제한의 실제 규모를 먼저 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,462,540원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 서령새마을금고 | 143,000,000원 | 57,567,460원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 서산중앙새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 박상돈 | 35,260,273원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 서산중앙새마을금고 | 35,260,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 603,520,546원 중 채권자 예상배당은 57,567,460원이며, 미배당액은 545,953,086원입니다. 신청채권자 박상돈의 청구액 35,260,273원은 현재 회차에서 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서산초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로 접근성을 포함한 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 기호 ①은 경량철골구조 판넬지붕 단층 사무소, 기호 ②는 경량철골구조 판넬지붕 단층 기계실입니다.
- 현황 차이. 기호 ⑥은 목조 시멘트기와지붕 단층 창고로 등재돼 있으나 현황은 단독주택이며 공실상태입니다.
- 토지 현황. 기호 ③은 공부상 전이나 현황 단독주택 건부지와 일부 도로로 이용되고, 기호 ④는 공부상 전이나 현황 주거나지·도로·전 등으로 이용됩니다.
- 용도지역. 기호 ③·④·⑤는 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제외건물 소유관계. 목록 3 지상 미등기 주택 2개동과 목록 5 지상 저온창고 1개동의 실제 소유자·점유자·건축 시점을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 요건. 토지와 건물의 소유관계 변동, 근저당권 설정 당시 건물 존재 여부와 동일인 소유 여부를 등기·건축물 자료로 대조해야 합니다.
- 지분 범위. 목록 3은 지분매각이므로 매각 지분과 공유자, 토지 사용·분할 가능성을 확인해야 합니다.
- 경계·면적. 제시외 건물, 도로 이용 부분, 공부상 전과 현황 건부지의 경계를 현황측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·임대. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문을 통해 실제 사용자와 사업장 운영 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 17%라는 수치보다 토지지분 가치, 제외건물로 인한 제한, 철거·협의 가능성을 반영한 개별 원가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 각 목록의 매각 범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 이용 위험 0”
이 사건의 등기상 구조는 분명합니다. 2020년 12월 24일 서령새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 545,953,086원에 달하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로, 현재 회차의 권리 기준 실질취득액은 59,030,000원입니다.
그러나 목록 3의 미등기 주택 2개동은 매각에서 빠지고 법정지상권 성립 여지가 있으며, 목록 3 자체도 지분매각입니다. 목록 5 지상 저온창고 1개동 역시 제외됩니다. 직접 비교할 실거래가도 없어 감정가 대비 17%만으로 싸다고 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 등기채권은 정리되지만 토지 이용관계는 고위험입니다. 법정지상권과 제외건물 관계가 확인되기 전까지는 낮은 최저가보다 현장·법률 검증을 우선해야 합니다.
